网易房产讯 在由清华大学房地产卓越总裁同学联谊会、清华大学继续教育学院、网易房产联合主办的2014年第三届中国房地产高峰论坛上，网易房产副总经理张媛媛分享了其对于房地产电商发展和演变的个人观点。张媛媛认为，在市场回归理性成交之后，房地产电商的快速拓展不仅将为互联网媒体提供大量业务拓展空间，也将引导并推动着未来楼市的去化及前进。
在张媛媛看来，政策调控及成交低迷正呼唤房地产电商释放更多能量、开拓更多市场、挖掘更多潜在用户。而以网易房产为代表的网络平台，在移动电商5.0时代，将通过抢占移动入口实现成功。网易房产依托具备2.4亿次装机量的网易新闻客户端，有效积累并引流购房人，并基于这一平台提供针对性服务，更加精准筛选用户群，此外网易邮箱产品将配合进行大数据后台分析，辅以看房团、电话咨询和金融服务等线下拓展方式，提供后期增值服务。
以下为张媛媛发言实录：
各位好，我是网易房产张媛媛，很高兴在这里跟大家分享关于房地产电商的发展和趋势，房地产和互联的结合业内一致认为是属于比较粗放和原始的定位，大家定位为WEB1.0时代，大家知道以前是通过传统线上广告和线下活动来实现对接，但是最近两年，从互联网领域来看，有一个非常重要的现象引起了投资者的关注，从去年到今年，包括搜房和乐居在内的互联网公司，在市场的表现超过很多人预期，尤其搜房在今年和去年上半年市值达到60多亿美金，这个数字是超过了新浪和搜狐的市值，这个数字在资本市场非常惊讶，大家认为房地产互联网有这么好的前景，为什么会突然之间房地产变成了投资的大颚？因为有了房地产电商的出现，搜房也好，新浪也好，整个收入天花板就被拉高了，我们会看到越来越多的想象空间就被呈现出来！我今天简单跟大家分享一下房地产互联网电商发展和演变是怎么样的趋势。
首先跟这个时代是相关联的，这是什么样的时代？房地产互联网在我们传统的房地产的广告主的心目中，网络在越来越多的渗透到他的生活里，包括乐居和搜房，他们强占了纸媒更多的空间，我们广告主希望我们的网络起到的作用是资讯传播加功能实现，之前我们很多人通过PC端看电脑上网浏览网页，去年很多人把它认为是移动互联网的元年，随着新闻客户端和移动端产品的出现，人们越来越习惯用手机浏览新闻的媒介，PC端我们在寻找我们用户的时候通过IP地址获得一个用户信息，而手机端是你无时无刻在扫描它的信息。PC+移动+商务支付三位一体呈现出来，包括我们用淘宝旺旺都在起到这样的功能，因为我们商业生活方式发生改变，所以导致很多商业模式在发生变化，大家知道苏宁刚开始从做卖场开始，现在很大的业务结构来自于苏宁异购的网络平台，以前我们都去逛百货公司，我们逛了就会出手购买，现在越来越多的人把百货公司当成我们试衣间，她回到家还是去淘宝或者天猫商城去买便宜的产品。商业地产人流客源量并没有想象的那么好，商业地产的设计师就开始想到一个物业匹配的问题。
我昨天逛了我们在朝北的大悦城，发现餐饮的数量占到整个层数3层，粗略算下来至少有40%的空间，只有餐饮才能保证人流，为什么会出现这个情况？跟现在人们习惯于网上购买网上支付的生活方式有根本的原因。这是生活方式的改变，我们再回到房地产来看，现在房地产市场刚才我们赵晓老师已经讲过了，真正黄金10年已经过去，现在我们市场所面临的情况是进入到了理性的白银时代，市场是回归理性，主要表现是成交量放缓，冯仑的话来讲，说以前我们过的日子是节日，现在才是日子，真正的趋于理性。2014年是大家反复谈的市场调整表现最为明显的阶段，从今年上半年来看，北上广深包括杭州几大城市，都是房地产市场一线成交最活跃的城市。北京和广州上半年成交量就跌到40%，上海稍稍好一点，最严重的是杭州，这组数据反映了市场的成交已经相对理性，需要我们更多的挖掘我们潜在用户，这是所有房地产公司营销总监共同面临的问题。
政策的调控，市场的低迷就需要我们有新的方式能够用起来，有更多的开拓市场和潜在用户，就需要创新的能量。房产电商它的重要性是更多被关注到，如果应运而生的话，也不完全对，因为房产电商在两三年前已经开始活跃了，但是这几年是更多被大家所关注到。很多人从房产电商的想象力是从阿里巴巴、淘宝、马云的想象力借鉴来的，但是房产是大宗被标准化的产品，很难通过我们真正的淘宝电商来实现的，所以这时候我们大概与搜房网易房地产网络一起探讨新的方式，它的始作俑者跟潘石屹有点关系的，潘石屹朝外SOHO网络首拍一锤子定音开启房产电商。经过这几年房地产电商还是有很多发展，潘石屹给了很多房地产网络一个敲门砖，接下来还有很多探索的过程。即便如此，大家也意识到真正的房产从潘石屹第一拍开始大家想到一个新的模式，如果房地产是非标准化的产品，一定是离不开线下，线上线下都要结合起来，线上是你交易的前台，我们可以做交易和登记，真正的成交还要去到线下，房地产电商其实就是伪电商，因为你没有形成完整的闭环，真正的电商概念就是知道闭环是怎么形成的，根源在于房地产是不可能脱离线下的交易的平台的，这就相当于京东的物流系统一样，我们离不开线下的暗场系统。这样的交易环节怎么样产生的？线上线下有机融合才能形成交易完整的链条，线上是浏览，另外我们通过线下预约看房，再到最后落定成交。最后会进入到开发商、经济公司以及到看房签约、付款，整个闭环才最终形成。有人问，你们房地产网络在里面起的作用到底是什么？我们最重要的是第一个，锁定用户，第一，通过我们线上平台，网罗很多潜在的购房用户，另外把客户带到现场，你锁定用户很大程度上是帮他探索市场真正的买房的量到底多大！因为很多公司对营销总监要求的时候，你要去到60%或者80%，万科内部都有这样的要求，我怎么达到这样的要求呢？我需要做很好的试探。
网络提供的试客就像温度计或者试金石这样的作用！房产电商飞速发展，三年一共成交量在140万套，从潘石屹第一拍到现在，房地产电商经过了1.0到5.0的时代，分别所代表的意义是什么？1.0是纯粹为了提升曝光率，把所有潜在购房用户先吸引到网络购房平台来，2.0恩是拓客锁客，大家都听过购房券，它所起到的多少是通过你的优惠券在线销售，按场区间提供服务。3.0做了一个开放的平台，媒体平台和电商平台正式分离，以前你跟某一个电商合作只能在某个电商上寻找资源，开放平台是这个网络其实是一个平台的作用，它可以网罗很多的资源，我也可以拓其他纸媒的资源，我就是渠道资源的中间商的概念。
4.0，是金融服务整合，居于三个方面，第一方面是首付贷，大家都知道房地产跟你买衣服不一样，房地产你首次置业是需要你跳起来够一够，这个需要你有一定的积蓄，这时候一分钱难到英雄汉！这就相当于我们企业做的过桥贷款的性质。你的理财产品，所要购房的定金在开盘之前有一个过程的，你的钱如何再生钱？网络都可以帮你想到。
现在是5.0时代，移动电商的时代，这个时代基于把PC端浏览习惯转到手机端开启的，移动电商会成为最重要的时代，大家有时候也会去下一些各个网络的购房APP，网易有一个新闻客户端也植入了这个功能，移动时代是未来的趋势，这是电商借助移动时代5.0的概念，从1.0到5.0，很多人对房地产电商有很多质疑，从2011年到现在只有两三年时间，还是一个新生事物，很多东西你要认真推敲，很多人问我们，我市场好的时候为什么用房地产电商呢？他们认为市场不好的时候房地产电商才有用武之地，第二，购房用户时候怎么获得更多的实惠，这个已经被越来越多的房地产商来做了回答。开发商为什么用房地产电商呢？主要基于平台和服务，平台是越来越多的互联网平台，大家可能更多的筛选我们精准的用户群。网易有一个产品叫网易邮箱，大概有10多年发展历史，可能在座很多人都是网易邮箱的用户，如果用过网易邮箱的用户注册过某一个俱乐部的会员，我可能会在后台做大数据分析，确定为大数据精准客户。每家房地产承担的功能不仅仅是媒介的功能，越来越多的承担了渠道的功能，还要线下拓展，把某个公司的楼盘做匹配的对接，比如说网易跟下米公司，小米公司在北面！有一些目标用户我们帮它去找到。另外就是服务，包括看房团，电话咨询和金融服务，这些你问问开发商是可以提供给购房用户的。
总体来讲，现在房地产网上所发展的几个阶段，我们也想未来的趋势在哪里？大家得到的共识是抢占路口是致胜的关键。比如怎么样抢占更多的移动入口，很多人手机用户人流超过了PC端，上个月手机用户达到6—8亿手机用户。房地产金融业务会建成新宠，互联网金融是一个蓝海。另外是社区增值服务，开发商越来越重视社区，社区是什么概念呢？一方面锁钉了老用户，另一方面体现了房地产公司真正对用户服务以及后期增值，对用户提供的增值服务上的表现。现在互联网最多的融合度就是社区，周边生活服务，社区交友服务，网络社区论坛以及社区电商服务，所有的都是开发商和互联网公司一起所关注的未来社区增值的潜力。这三个趋势在接下来几年里会成为大家关注的热点，但是真正的未来需要大家一起发挥想象的空间，一起来创造，谢谢大家！
本文来源：网易房产
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王晓易_NE0011
