赵晓：中国经济不会崩盘 但烂掉的风险很大

由清华大学房地产卓越总裁同学联谊会、清华大学继续教育学院主办，由网易房产联办的2014年第三届中国房地产高峰论坛上，独立经济学香柏领导力机构创始人赵晓认为，中国经济的一些重要因素发生了变化，人口红利、出口红利快速下降，经济效率变低，高政务成本又在延续，同时中国经济还面临结构性风险、周期性风险、制度性风险。

在经济变革时期，房地产将被赋予怎样的新角色？赵晓认为，在过去的几年中中国人开始意识到房产的消费品属性，但是房地产作为一个基本的生产要素还没有达成共识，从生产资料的角度来考察，房地产只不过是附着在劳动力的基本的生产要素。

以下为赵晓讲话实录：

大家看到一个题目叫“垮掉、烂掉，还是重生？”我用这个话题概括当前中国经济以及中国楼市的争论，和一些问题的看法，一些结论等等。

三个高成本和三个低成本

中国经济有一些特别重要的因素发生了变化，有一些变化是很重要的，对我们经济影响是很大的。支撑中国经济增长的最重要的因素已经改变了，这是中国过去的发动机，现在都发生了变化，有的已经消失了，有的是在消退，比如说人口红利，过去经济50%可以用人口来解释，由于人口数量的增长，质量的提升等等，差不多可以解释中国经济增长的50%，我们每年要增加500万劳动力，但是现在，每年劳动力都在减少，中国已经由人口红利转变为人口负债，这对整个中国经济影响是非常大的，初步在两个点以上，中国经济增长从10%滑坡到8%以下是非常正常的，只是因为劳动力的变化，就足以使得中国经济掉落两个点的台阶。从10%变到8%以下。

再就是出口红利，中国经济面貌的改变主要是01年以后，2001年中国加入WTO，使得我们出口出现了蓬勃的增长，高的时候出口增长速度在30%以上，但是我们今天的出口已经不再是往日的情景，我们是零增长，甚至可能是负增长，出口这台发动机也慢慢的的停火了。再就是楼市的红利，房地产对整个中国支撑是非常重要的，中国经济30%是由房地产拉动的，目前房地产也出现了微妙的变化，这个市场不太可能保持高速的增长。支撑中国经济增长的最重要的这些因素，这些发动机都发生了变化，整个中国经济形势当然也会出现很大的变化。

与此同时，对于企业来说，他们会感觉到特别的苦闷，因为成本会越来越高。一个是高政务成本，我们所购买的政府的服务，公共服务、公共管理所付出的成本，这个构成经济学意义的高政务成本，中国税收指数是全世界大国里差不多是最高的，中国企业承受了很高的税负，不仅如此我们还有很多的费用，摊派和腐败这些都感觉经济学意义上的政务成本！中国面临的政务成本是非常高的。再就是高金融成本，在很多国家，特别在西方发达国家，普遍来说利率水平是比较低的，通常来说3%就不错了，但是，在我们国家，我们银行的利率是占6%以上，影子银行的利率翻倍，在12%、13%、14%，民间借贷利率在20%以上。大家对这个心知肚明，尤其在楼市形势不好的情况下，我们知道日本的利率，美国的利率低的时候差不多接近零的水平，而我们的利率在10%几，金融成本非常高昂。再就是土地的成本，过去改革开放初期，我们土地成本比较低，今天的土地成本无疑是越来越高，而且今后还会更加高，因为我们拆迁啊各种成本也是越来越高。

过去中国企业如果说也有这些高成本的因素但是还能活下来，主要是因为他们有一些低成本的因素可以来抗衡高成本的因素，有三个低成本的因素在过去这些年是帮助中国企业赚钱的，一个是低人工成本，劳动力成本比较便宜，所以我们能赚钱；第二是低人权成本，比如我们拆迁等等，相比我们的成本要低很多。再就是低生态成本，我们企业不太考虑生态环境带来的破坏，政府管的比较松，我们用这三个低成本抗衡三个高成本，企业还是能够活下来的，甚至活得很好。但是，今天我们看到这三个低成本的因素也已经在开始发生改变，比如人工成本，在过去这些年中国各个城市最低工资平均每年200%的速度在增长，人工成本的因素已经发生了很大的变化。再就是低人权成本的因素也发生一定程度的变化，现在拆迁补偿要比过去更高了。再就是生态方面，政府管的越来越严，政策方面的成本也越来越高。制造业企业普遍非常的难受，三个高成本的因素越来越高，低成本的因素也开始变的越来越高。大面积的亏损已经在发生。

三大风险

除了这些基本的因素变化之外，我们还看到了中国经济的深层次的三大风险，有一个是中国经济的结构性风险，另外一个是中国经济周期性风险，还有一个是中国经济制度性风险。为什么说它是构成中国经济深层次的风险？我们简单的做一个介绍；中国经济增长的效率反映出中国经济结构的问题，当中国经济结构出现深层次的问题，中国经济增长的模式甚至发展道路出现问题的时候，它一定会在一系列方面表现出来，一系列的指标方面显示出来，非常重要的一个就是生产效率的指标，我们有全要素生产率这样的指标来衡量，改革开放之后曾经有一段时间，中国的这种生产效率是提升的，但是在过去这些年里，尽管我们有高速的经济增长，但是我们生产的效率并没有提升，不仅如此，整个生产效率的增长是在下滑的，到今天我们生产效率在变成负的，你投入越多，亏损越严重！这是我们中国经济里非常严重的问题，显现出我们传统的增长模式和传统的增长方式已经没有办法往前走了，所以中国经济面临很深刻的结构性的问题。

另外一个表征，我们负债率越来越高，显示我们要获得同样一块钱的经济增长，我们现在需投入更多的资金和债，过去我们投入一块钱就能获得三块钱的经济增长，现在投入三块钱还不能获得一块钱的经济增长，这就表明你这辆车开始出问题了，你只要给油，油箱里有油你的车就能跑得很快，现在你车加满了油你踩了油门你这个车还是跑不动！就表明你的车已经有问题了！我们居民的负债水平都不低，我们过去居民负债很低，但是现在已经接近日本的水平了，甚至超过。我们企业的负债率超过百分之百，是很高的。我们地方政府的债务风险已经引起了全社会的关注，金融部门的负债也是比较高，所以我们负债水平达到了非常严重的地步。

我们总负债，中国信贷市场总负债占中国经济比重接近300%了，换句话说我们推动一块钱经济增长需要三块钱负债去支撑，负债水平是非常高的。我们看到非金融企业债务占经济的比重跟各位有关，因为各位都是非金融企业，在我们国家基本上来说，远远超过了德国、加拿大、澳大利亚这些国家的水平，也超过了美国的水平，基本上是跟欧洲的西班牙差不多，西班牙是什么样的国家大家都很清楚，西班牙是大家谈论这个国家是不是会崩溃的国家，中国负债水平基本跟欧洲国家最严重的像西班牙这样的国家是相提并论的，所以我们看到这里面的严重性。我们是用信贷推动我们增长的，这样的增长模式走到了难以为继的地步。

我们看到中国政府的债务也达到了全世界都开始关注它风险的地步，从2011年以来，地方的债务规模保持着每年20%左右的增长速度，我们经济增长10%，但是我们地方政府的债务是20%左右的增长速度。到2013年6月底，我们以这个时间段作为一个参照，我们看到政府富有的偿还责任的债务已经超过了20万亿，同时我们知道政府的债务不仅是包含着它直接的负债，还包含着很多担保责任的债务，它担保的将来也是需要它来还的。另外或有债务，这个没有算在没有的名下，也没有说是富有担保责任的，但是最终如果出问题的话也是要政府来负责的，这样的债务加起来，就是有担保责任的以及或有债务，有救助责任的两块加起来叫或有债务。两块加起来也接近了10万亿，整个大数的规模，中国政府所付的债在30万亿以上的规模了。

我们看到地方偿债压力已经显现出来，去年地方10%的债务已经还不了了，这就说明可能有10%的债出问题，地方的债务是跟房地产市场紧密联系在一起的，地方政府怎么来还这个债呢？你们准备怎么还这个债？结果你发现40%的还债他们是要依赖于土地市场的，地方政府说我卖了地还还这个债，房地产市场一旦出现问题，一旦土地市场情况不好，卖不出去，地方政府40%的债务都要出纳，这个由土地归还的政府的债务就占到40%，这是中国经济结构性的风险，做房地产的跟资金联系得特别紧，所以大家会感觉到资金链的紧张，会感觉到地方政府对土地市场的依赖，感觉到中国负债水平，包括居民后期不买房子的时候大家没有负债，但是居民的负债也都很高，很多人还不了钱，包括反腐败，有一些官员买了房子突然发现还不了债，就抛出去，大家对结构性的风险比一般人深刻很多，还有周期性的风险，这是大的风险，他们指的不仅仅是中国经济本身的周期，我们中国经济已经跟全球经济仅仅联系在一起，特别跟美国经济有很紧密的关系，我们看到全球经济最大的经济体还是美国，美国以及美国的货币政策对全球市场的影响仍然是最大的。

中国的经济周期也同样的受到美国经济以及美国的货币政策的影响，这是周期性的风险，当前由于美国经济逐渐的在好转，或者说这种好转基本上已经确立了，这可以从很多美国经济指标上反映出来，特别是美国的就业指标，美国经济最看中的指标是就业指标，如果就业指标好转，美国人认为他们的经济真的走出了受上面一轮周期了。所以它的经济政策有可能发生改变。

美国劳动力市场情况有所好转，大多数人认为美国经济已经好转了，这个好转的迹象基本上已经确立了，当然这里面存在一些争论，还有人认为美国经济并不像大家想象的那样好，因为是用货币基数刺激的结果，如果撤去了这个支撑美国的经济会不会再掉下来？这是有争论的，美国经济从它劳动力指标来看，美国经济是在好转的，当美国经济好转的时候，相应的美国扩张性的货币政策就有可能发生改变。美元就有可能由弱到强，美元指数就有可能升高，全球美元就可以回流在美国，这样就对许多新兴市场，包括中国在内造成冲击，这个叫全球金融中心。就是由美国货币政策改变所引发的全球金融中心，全球金融中心里首当其冲的是中国和亚洲市场。历史上美元涨和跌对全球经济波动影响和冲击是非常大的，80年代美元的回流引发了拉美经济危机，90年代拉美回流引发了美元的经济危机，1971年到1981年是美元贬值的时间，由于美元的贬值，大量廉价的美元流向拉美国家，但是80到86年是美元升值的6年，拉美奇迹一下子崩溃了，出现了拉美的崩盘，86到96年美元再度贬值10年，这10年出现了亚洲经济的奇迹，同样好景不长，96年到2002年美元升值，2002到2012年是美元再度贬值的10年，这个时候最占便宜的就是中国，中国加入WTO，中国用大量美元推升我们资本市场，包括楼市市场，所以中国楼市奇迹出现了，我们看整个中国经济面貌的改变城市变化都是在这个期间。

2013年开始，美元再度升值，有人猜测2013年到2019年会不会成为美元再一次升值的6年时间段？这会不会给中国经济带来冲击呢？甚至引发中国经济崩溃？这是很多讨论者所关注的。

中国制度性风险，中国的改革已经进入到深水区，已经进入全面改革的阶段，十八届三中全会提出的不仅仅是经济改革，而是包含了6方面的全面改革。全面改革比经济改革难得多，所以我们今天的改革会面临许多的风险，特别是社会改革和政治改革。搞的不好会给经济改革带来许多的阻挠和波动。中国社会科学院2013年社会蓝皮书显露，近年来群体性事件由每年几万起，发展到十几万起，财政部财政预算显示，2012年公共安全支出在7000亿人民币以上，这就是维稳的支出，这是什么意思？超过了整个中国的经费开支，这个7000亿基本是中型战争的概念，相当于地球上中型战争的概念。在我们国家维稳的费用超出经费开支。每年一个和平的国家相当于在打一个中级战争，每年都在支付这样沉重的成本，这就说明我们需要迫害的改革舒缓各方面的矛盾。这些成本最终是由企业来买单的。这个显示出我们的改革的的确确进入到了深水区，我们面临的社会成本也越来越高了。

前面讲的三大动力的系统在消失，我们谈到三个高成本，三个低成本，和三个风险性因素，这些都让我们看到整个中国经济的的确确是不容易的，好像走到了跟过去完全不同的生命阶段，过去的那些发动机你没有办法再告诉他继续往前走，新的矛盾涌现出来，新的风险也涌现出来，这种其他下很多关于中国经济的质疑，甚至中国崩溃的地方再度兴起，无论国际和国内都有很多人谈论这些观点。很多人说这一回中国的楼市真的要崩盘了等等，不要把这些意见看成是对中国政府不满，恶意的来攻击我们，我们要这么看就比较可惜了。

三大机遇

过去这些年，中国始终是世界上增长最快的国家，1978到2013年整个中国经济增长了155倍，中国的经济总量开始超过日本，现在来看，有超过美国的可能性。这个我们应该感谢过去这些年别人对我们的批评，使得我们有风险的意识和忧患的意识，使得我们改革的决心也更加的强烈。但是回过头来我们要考虑的另外一个问题，我们看到的这些风险，很多不利的因素和挑战之后，我们中国的经济还有没有什么机会在里头？我们中国经济还能够恢复到中速一点的增长吗？在深层次的问题，中国经济有没有可能突破中等收入陷井？我们能不能从目前的状态再上一层楼，往我们高收入的国家迈进呢？这是另外一方面进行思考的。

当我们从这些方面来思考的时候，我们就看到中国经济的机会的因素，这里面我们有三大机遇，我们还有其他机遇，第一个因素，我们看到中国有天量的外汇储备，我们外汇储备4万亿美元外汇储备，在全世界是最高的，这就意味着我们有一个抗击风险的能力，这4万亿美元外汇准备相当于我们国家的子弹和弹药，任何一个金融攻击来到中国，我们有这4万亿外汇储备都使得它有来无回。香港当时面临非常大的风险，中国政府对特级政府无条件的支持，中国政府用自己的外汇储备来支持香港，最后把索罗斯打退了，中国有4万亿美元外汇储备，这就意味着在中国真正要发生一场金融危机，甚至楼市崩盘的可能性是很小的，因为我们有足够的弹药。这个给我们带来的机遇是什么呢？我们还有空间去改革，还没有到山穷水尽的地步，我们为什么不赶紧做点事情呢？不要等到别人来进攻我们的时候，我们应该利用外汇储备带给我们金融安全的空间和时间。

再一个，我们看到中国还有一个大坑，是没有填埋完的，也是大家很熟悉的中国城镇化的大坑，天脉这个大坑使得我们有一个扩大内需的机会，这一点也同样非常重要，如果我们看到这样的机会不能利用好这样的机会，实在是太可惜了。

我们从几个层面来看，第一个层面我们从经济发展水平来看，中国目前的人均GDP已经到了7500美元，处于中等收入的高端，从人均GDP水平来看，我们基本上接近了日本70年代的水平，上个世纪70年代的水平，以今天中国人均GDP而论，代表了国民经济的发展水平。中国国民经济发展水平已经达到上个世纪日本70年代的水平，但是我们城市化率我们知道才50%几，这个只相当于日本1954年的水平！换句话说，我们的城镇化跟我们国民经济发展程度相比落后了差不多整整20年，所以我们中国经济发展有一个非均衡的特点，有一些板子长的比较长，比较快，有一些板子长的比较慢比较短，相比之下城镇化仍然是中国的短版，跟中国发展程度相比滞后了20年，这就是一个大坑，是需要填埋的，我们有一个扩大内需的机会，在过去几年我们已经用过了，在未来几年还可以继续用，因为还有一个20年差距。我们对房地产市场有新的看法，通常过去大家把房地产当成一个投资产品的，中国老百姓都知道买房子不会亏本，特别在中国一线城市，北上广深，你如果在这些地方买房子，你肯定能打破通货膨胀，或者比通胀更高的收益，所以这些地方的房价市场会那么的火爆，非常重要的程度是中国老百姓需要借助房地产投资来抵抗通货膨胀。

我们中国人在过去几年也开始意识到房地产不仅是投资品，也是消费品，除此之外中国人很少有一个认识，更没有形成全社会的共识，就是房地产是一个生产要素，有它的属性和特性，如果我们把房地产市场回归到它生产要素的属性，土地、资本、劳动力都是基本的生产要素，房地产只不过是附着在劳动力的基本的生产要素。我们跟日本做比较，日本当年在它城市化差不多33%一直到80%这样的期间，是它整个经济能够保持增长的期间，它基本上日本的泡沫是在它城镇化率在80%的时候才出现崩盘的，在此之前它的经济一直在快速增长。同时，日本的经济结构出现了不断的升级，同时，我们也注意到日本的生产要素包括劳动力，包括房地产在这个期间始终保持了上升，是这样的情况。日元的水平在这期间也出现了很大升值的压力。这是它整个经济结构演变和它的宏观经济之间所产生的非常有趣的互动的现象。

日本经济的启示：低成本时代不会再回来

我们不仅从总量的因素来看，我们也从结构的因素来看，我们也从改革变革的因素来看，我们会发现也许有一些需要重视的特点，我们过去忽视了。日本可以带给我们最大的启示。我们看到日本的制造业，工人工资占整个产值的比重，在60年代不到40%，到1975年以后最高的时候占到产值比重65%以上，这个期间，我们看到日本的劳动力价格保持上升态势，日元汇率也是保持着升值的压力和趋势，同时日本经济结构转换和升级，日本的产品结构升级，日本经济也保持了高速的增长。

以日本的情况看，我们看中国，在过去这些年，尽管它在不断的增长，工资在不断的上升，但是大家看这个图，从这个红线大家可以看到，我们劳动力工资水平在整个附加值中所占的比重不到10%，跟日本相比，还不到日本1960年代的水平，我们知道未来的变化，由于劳动力我们前面讲的已经不是人口红利了，而是变成了人口负债，劳动力不再增长了，而是开始劳动力减少，劳动力工资水平一定会上升。所以我们看到未来6个继续，这是我在很多场合今年以来一直特别强调的，也是跟中国楼市崩溃跟他们意见非常不一样的几个观察；第一，中国城市化的进程会继续向前，我不知道各位相信不相信，我估计你们是相信的，这是中国最短的短版，由于人口红利的结束，我们相信中国的工资水平还会继续上涨，所以我们不要抱一种期待，以为生产的成本会下降，不会的！劳动力工资水平肯定会继续上涨。劳动力作为一种生产要素，他的工资水平不断上升的同时，我们相信中国房价还会继续上涨，我们前面讲到房地产也是一种生态要素，土地和劳动力作为生态要素，在这个结构转换过程中没有完成，它基本上还会维持上升的态度，这指是中长期，不是短期，短期内有波动，几个月半年会有波动，但是基本的大势作为生产要素是上升的态势。工资和土地成本也在上升的时候，企业只有一个办法就是提升它的产品结构，提升它的产权结构，与此同时，中国经济结构和产业结构必须有提升，所以我们企业绝对不要去等待，以为政府会给一个政策，然后我的成本就降下来了，企业不要天真的去幻想某一天我们的成本还会再下降。不会！我们生产要素和成本会不断的上升，我们企业只有一个办法，就是用我们产品结构的提升来对抗成本要素的上升。中国整个产业结构必须要有升级。

如果中国企业的产品结构能够升级，整个中国产业结构、经济结构能够升级，中国经济就能够保持继续的增长！如果中国经济保持继续增长，保持5%以上的增长，这是很了不起的，因为日本、韩国所有这些国家在他们告别了人口红利所带来的超高速增长之后，他们增长的台阶没有高过5%的，4%都很难达到，如果我们在5%以上就非常了不起了！相当于下半场能保持在5%以上就很了不起了，这肯定大大高于美国等西方国家，如果我们经济增长速度高过西方国家经济增长，就表现出来的必然的大的趋势就是人民币会继续升值，人民币和美元的走势是两国背后的较量！中国人民币是一个升值的趋势！所以我们从总量、从结构、改革的角度做了一个通盘的考虑，我们给出六个继续，回应了我们有争论性的问题，比如中国经济会不会崩溃？我们认为不会。房地产市场会不会崩盘？没有。甚至在未来给长远房价给出了一个判断。如果中国经济保持稳定增长的话，5%以上应该没有任何问题的，人民币仍然会表现出升值的趋势，这是我们讲的六个继续。

倒逼改革

中国经济在每一次都是有危机的时候，政府被逼着改革，当政府被逼着改革的时候就带来新的增长的动力和空间。我们看到改革开放以来中国出现了三轮高增长周期，一轮80年代一轮是90年代，还有一轮是加入WTO之后，80年代的增长高潮是由于邓小平改革开放启动带来的，90年代是邓小平南巡带来的，过去10几年增长是中国加入WTO带来的，现在我们再次听到中国经济崩溃论，我们也再度看到中国经济的风险和出现的许多因素的变化，我们有没有可能逼着我们去改革呢？这是我们要问的一个问题。从中国经济潜在增长率来看，中国经济完全有可能回到8%的增长，8%的增长意味着什么？意味着我们不会有大的经济过热化，物价会稳定，所以是中国经济可以实现的增长速度。但是很多人认为，我们再也不可能达到8%了，可是从潜在增长率的分析来看是完全有可能的，在未来某一个时间段，中国经济再回到8%我们不应该感觉奇怪，因为8%中国经济不会出现物价上涨，经济过热的现象，是中国经济可以承受的，我们也很清楚的知道我们再度回到8%并不容易，除非我们找到新的改革的动力。

我们看到一个更深层次的问题，我们中国经济要突破中等收入的陷井，要继续往前走，我们需要打造一个新的制度平台，我们不仅要重建经济增长的动力，而且我们要重建制度平台，重新确定我们的经济发展战略。我们过去的制度平台，过去的发展战略，过去的动力机制可以支撑我们中国应该从低收入进入到中等收入，而且我们已经成功做到了这一点，我们成功实现了经济起飞，成功在过去30多年里在全球保持领先的增长，但是我们说这个阶段已经过去了。我们的制度平台必须重新打造，你过去的动力机制没有办法支持你再往前走，我们过去在陆地上挖石油，我们用什么体系什么方法，现在我们已经到海里挖油了，海里挖油要比陆地难很多，这时候我们必须要重建我们的系统和平台，重建我们的发展动力，才有可能继续往前走。十八届三中全会就努力的来回应这样的挑战并且做这样的事情，十八届三中全会核心就是倒逼改革，打造新的制度平台，跟过去不太一样，过去只是经济改革，现在是全面改革，过去是那样的制度平台，现在需要新的更加先进的制度平台，这个制度平台有它核心的要素，第一个层面是释放经济的活力。我们看这两年中国政府越来越强调民营企业的作用，鼓励服务经济和创新经济的发展，这些都是为了重建中国经济的动力机制，如果中国经济增长还是靠国有企业，靠地方政府的话，是不行的，应该靠民营经济，靠新的创新性的增长动力。

除了打造新的动力机制之外，还有一点是降低企业的成本，前面我们讲到中国企业有三个高成本，一个是高政府成本，我们看到十八届三中全会承诺要稳定税负，它也不敢说降低税负，但是它谈到稳定税负，如果税负能够稳定也很好，我们企业能缓一口气，同时提出简政放权，就是为了降低企业政务成本。再一个是金融改革，金融改革的目的是为了降低金融成本，我们的利率成本、金融成本太高了，政府希望借助金融改革来降低金融成本，金融改革有多个方向，包括多层次的市场体系的建立，利率市场化，汇率市场化，资本项目开放等等，这个十八届三中全会基本上承诺到2020年的时候把这几个方向都完成，就意味着金融改革突破了，中国经济改革本身来说就没有什么好改的，所有这些改革最终指向金融成本的降低，如果金融成本没有降低这些改革是失败的。

十八届三中全会提出构建城乡的土地市场，改革的核心该是释放活力，以及降低成本。前面我们讲到了这是我们的机会，我们目前爆发金融危机的可能性很小，第二，我们有城镇化的大坑，使得我们有六个继续的趋势，楼市崩盘其实我们说没有到这个地步，使得我们仍然有扩大内需的机会，再就是倒逼改革，通过改革重建我们的系统等等。在这种宏观的分析下，我们再来看中国的楼市，我以前讲过房地产市场是跟中国宏观经济紧密联系在一起的，房地产市场1/3由宏观解释，1/3由资金解释，1/3用房地产自身的情况和特点来解释，前面我们讲的大的宏观背景和形势下，我们看到楼市会出现什么样的大的趋势？首先，我们看房地产是不是这样的年代已经结束了？是不是已经到了崩盘了？中国城镇的存量化达到了户居1.14套房子，12.5%是小产权房，而且还有一个特点是分配极不均衡，户均实际只有0.94套，另外一方面占总存量18%的空置房几乎被15%最富裕的家庭所持有。我们有17%点几的空置房都被最富裕的15%的家庭所持有的。中国20—25%的家庭其实还住在微旧或者设备陈旧的房屋中，中国人均住房已经超过一套了，但是中国有1/4是住得不好的。

从需求端来讲，保守来讲，每年住房需求超过10亿平方米的需求，这仅仅是指城镇范围内合理的基准需求，不考虑投资需求，只考虑合理的基数需求，新的家庭出来了，结婚啊会产生住房的需求，每年有1.9亿平方米，镇区是0.7平方米，中国城镇化进程落后于中国经济发展30年，就是被动所产生的拆除这个4.0亿平方米，这都是刚性的跟城镇化需求是必然的结果。再就是改善性需求是1.8亿平方米，从供给端来说，商品房要供应的是7.2亿平方米，每年要产生2.4亿平方米的保障房，这样才能达到中国政府定的2020年覆盖20%最低收入家庭的目标，镇区自建房每年可提供1亿平方米供应量，商品住宅的需求量每年在8亿平方米以上，如果市场造成了动荡以后，大家都相信房地产崩盘，这个需求也可能会降到6亿平方米，但是正常量的变化应该是7.2到8亿平方米的状况。

我们看到中国住房市场其实并没有结束，尽管它高速的阶段已经结束了，从过去几百万套一下子增长到一千万套，这种高速增长绝对已经结束了，但是绝对没有达到崩盘的地步。它下半场是满足合理的基本需求的增长，开发商面对的市场是保障房加商品房，年均是10亿平方米的水平，这仍然是很大量的水平，也是很合理的水平，所以我们认为这个市场已经进入到下半场，这个市场的发展是必然的，并没有到垮掉的阶段。

另外我们看在市场高速发展阶段，新建住房的占比通常达到整个市场供应的40—50%，随后会逐步的下降，我们预计到2020年存量房中近十年新建住房占比会从本世纪第一个10年43%，2001年到2010年新建住房占到43%，但是在第二个10年里，新建住房占比会降低30%，新建住房比重会下降，但是我们说，30%也仍然是挺高的比重，对照国际经验，中国房地产市场仍然是有它的空间。这个我们是讲的房地产大势，跟中国整个宏观经济是有联系的。

还有就是政府的政策，首先一个问题，如果房价真的崩盘了，房价大跌政府会不会出手？我们说政府一定会出手的！出手的原因不是因为地方政府债务风险，而是因为宏观经济。政府必须稳定经济，稳定经济是政府的任务。所以我们看如果房地产市场的价格，全国范围内房价如果下跌，在半年内下跌超过20%，中央政府一定会出手，因为它要稳住它的经济，对整个市场是有非常大的影响，对经济影响的点会超过几个点，使政府底线增长之下，现在是7.5%，李克强仍然不能低于7.5%，可以在这个上下，但是不能变化太多！如果全国范围内房地产价格跌幅超过20%，一定会突破政府宏观经济增长的底线，中央政府一定会出手的，然后今年以来，我们看到价格的变化，比如说南宁在限购方面打响了第一枪，目前全国只剩下北京、上海等11个城市限购政策没有松动，全国所有城市都已经松动了，地方政府都已经在动手了，中央政府在做出某种程度的回调，鼓励银行对房产进行贷款等等，这些都是基于宏观经济的考虑。

政府怎么判断当前的宏观经济会决定它的房地产市场，李克强总理提出看中国经济要看趋势和全局，你不要看短期和眼前，要看趋势、大局和全局，然后要看总分。在这里有几个重点方面的信息跟我们房地产市场有关系，我们要解剖，关注他讲的重点，第一，他重新强调了增长目标的弹性。这个显示出他对当前经济波动的容忍度，当前经济2012年以后一直在下滑，相比最高季度的增长跌掉了50%，但是李克强总理跟普通人的判断不太一样，他并没有觉得这种下滑有多么严重，他认为我们要对经济波动有一定的容忍度，经济增长目标是7.5%左右，高一点，低一点都是可以的，上半年我们7.4%也是OK的，没有多么严重，不赶紧出台什么东西！第二，重申了当前经济仍然处在合理的区间，反驳了中国经济崩溃论，包括很多对中国经济失速的担忧。他认为7—8月份表现疲弱的发电量、信贷等数量是高基数、外部经济低迷以及内部深层次矛盾造成的正常调整，只要就业不出问题，经济就处在合理区间。所以政府最关心就业，政府关心宏观经济的最重要的指标是就业。

今年的消费价格保持稳定2.3%，1—8月份30多余大中城市调查失业率保持在5%左右，城镇新增就业970多万人，接近1000万。与去年同期相比增加10多万人，新登记注册市场主体800多万，带动5000万人就业，新产业新商业模式迅速增长，新登记注册服务企业达到70%以上，高耗能、高排放和市场增速明显放慢，单位GDP能耗下降7.2%，碳排放下降5%左右，中国经济结构在悄悄的变化，第一，我们看到新兴产业在增长，高新产业在增长，我们看到服务经济在增长，2012年是中国应该的历史性的年份，因为中国的服务业第一次超过了制造业。所以中国进入服务经济时代，新登记注册服务业企业增幅达到70%以上，说明民营经济活力在增强，李克强觉得这就是经济结构的变化。

烂掉的风险最大！

中国经济会垮掉吗？中国楼市会崩盘吗？我们认为不太可能，我们没有规避风险和危机，但是总体上来看我们认为垮掉是不太可能的。垮掉不太可能的情况下有一种可能，烂掉的危险最大！指的是我们垮掉不会马上垮掉，但是中国经济会慢慢失去活力，这就有可能叫烂掉，烂掉的风险指的是什么？比如同样的经济的忧患意识，过去我们说历史上有一个关于中国经济崩溃论观点的出现，但是现在中国人已经不担心了，而且我们很有自信，我们强调三个自信，我们强调中国模式要优于西方模式，中国道路优于西方所推荐的道路，我们现在不仅是自信满满，而且在滋长一种骄傲和自满的情绪，这就很可怕！安乐死能死，忧患死能生，骄傲使人落后，谦虚使人进步。短期来看它可能会使地方政府经济增长的动力烂掉，过去中国经济改革开放30多年，到底什么是中国经验呢？中国经验没有搞市场化，市场化是中国经验吗？不是，那是我们向别人学的，中国唯一谈得上经验的，在经济学成为共识的是财政联邦主义，说到底是各个地方政府就相当于公司一样，它很愿意来发展经济，中国的地方竞争导致地方经济增长的强大的动力，这个是中国经济发展唯一的一个经验，这跟别的国家不大一样的。所以地方政府的动力在过去整个中国经济动力系统里是非常重要的，包括在2008年之后，主要是靠地方政府。但是现在反腐败导致了客观的结果，官员们开始不作为，包括国有企业，在今年一段出现了负增长，肯定是跟国有企业里面反腐败是有关系的！他过去为什么喜欢有增长的动力呢？因为过去他把蛋糕做大的时候，他自己可以捞一把，如果捞的动力没有了，他还愿意看到你们比他赚钱吗？如果不是老百姓显示出来，你反他的腐败，必然带来的结果是他不愿意看到别人赚钱比他多！所以经济增长的动力，我们看传统动力机制肯定会受到影响。

再就是我们想办法建立新的动力机制。这个要靠改革来完成，目前来看改革进展不顺利，自贸区的改革像一个早产儿，放在那没有什么效果。我们也看到其他方面的改革，比如行政改革，李克强说行政审批，简政放权，整个下放一千多项，差不多已经完成一半的进程，李克强对企业家效果怎么样，所有企业家都不吭气，看来没有什么效果，金融改革带来的结果是利率上升，而不是下降。十八届三中全会的改革落实起来也不容易，阻力重重，这就是动力重建是不容易的。还有一个我们看到的是人心的垮掉，过去我们知道大家都是为了赚钱，但是随着中国经济的下滑，出现了移民的浪潮，出现了很多种种的行为，因为中国今天的问题不是一个官员权利腐败的问题，中国的问题非常严重的问题是整个民族的社会性道德溃败的问题。一个官员的腐败只不过是社会道德溃败的表现，一个溃败的民族只会采用移民的办法，只会采用盗版的方式，只会采用破坏生态的方式去获取它短时间的机会，而不会从长远去推动中国的形势，垮掉不太可能，但是烂掉是存在的。

重生是最为美好的，意味着我们不要回避所有的风险和问题，而能够真正的乐意去变革。作为房地产界的朋友你们一定很清楚，过去房地产有一个人很会爬山，叫王石，除了王石会爬谁都不会爬。在去年由万科总经理郁亮带领的菜鸟的队伍，经过四五年训练，所有这些人都爬上了珠穆朗玛峰，印证了冯仑的一句话，连你都能爬上珠穆朗玛峰，看来珠穆朗玛峰也没有什么了不起！