每日经济新闻记者 王杰 于垚峰发自包头、南昌
8月底以来，全国超过50个城市发生以吴秉麟为法人代表的 “兴麟系”房产中介公司突然关闭事件。9月8日凌晨，兴麟、德邦房地产经纪公司涉嫌系列合同诈骗案头号犯罪嫌疑人吴秉麟及刘某、张某等10名主要犯罪嫌疑人，在北京被包头市公安局人员抓获。
同时，各地公安部门不断接到大批购房者报案，称首付款或定金被骗，初步统计涉及金额超过2亿元。
短短几年，“兴麟系”经历了“病毒式”急剧扩张，却几乎在一夜之间崩盘。这个头顶“中国房地产经纪机构总部”光环、门店众多的中介机构，为何能骗取如此多购房者的信任？又为何会在快速扩张后轰然倒塌？带着上述问题，《每日经济新闻》记者日前赶赴兴麟房产的起家之地内蒙古包头市，并展开了为期一周的调查，试图揭开这家中介机构的“神秘面纱”。
2012年开始大力扩张/
吴秉麟旗下的房产中介，尽管有不同的 “马甲”，但被统称为 “兴麟系”。公开资料显示，2009年，兴麟房产的第一店开在了内蒙古包头市。
兴麟房产离职员工张静（化名）对《每日经济新闻》记者回忆道，彼时的兴麟房产，只有几个人。一直到2011年下半年，兴麟房产在包头市也算不上一家有名的中介。“那时还有很多人不知道兴麟。”
直到2012年，兴麟房产开始扩张。据张静透露，2012年，兴麟房产在包头的门店突然增至40多家，如雨后春笋般出现在包头的大街小巷。
也就在2012年，黄色小面的拉着统一制服的兴麟房产员工，在马路上呼啸而过。黄蓝相间的门店风格，也让包头市民熟悉了这家中介。
“虽然门店、制服都统一，但（兴麟房产）操作流程并不正规”。张静说，小产权、铁路产权、无产权证的房屋等，这些不可以办理二手房按揭贷款的房源，兴麟房产都许诺可以办理按揭贷款，并答应过户。
不仅在交易时“无限制”地许诺，兴麟房产的中介费还可以打折。“只要（购房者）能及时交上购房款和定金，中介费打个五、六折都是可以的。”张静说。
在形象上大力包装，制造 “规模大”、“实力强”的假象，以及可以打折的中介费，让一些购房者进入了“圈套”。
张静告诉记者，兴麟房产的门店，以其他中介不涉足的小产权、回迁房无房本等为业务重点，以客户交钱并向总部回款为依据，高提成结算鼓励签单。
“能最终成交的房屋，占比20%都不到。”张静表示，在兴麟房产买房子，首要条件是缴纳定金和首付款。合同规定65个工作日办理完所有过户手续，但办理下来，至少要3个月以上。
如果过户手续一直办不出来，被催的次数多了的话，业务员会写补充协议。内容大概是：在规定期内未办理完，退还相关资料及房款，并付每天总房款3‰的违约金。
张静表示，违约金其实没有多少钱。“很多过户手续根本就办不下来，购房者缴纳定金和首付款、全款，上交总部财务，短期集资再分配各地开新店。”
将首付款打到中介的账号，也遭到了不少购房者的质疑。
对此，兴麟房产的工作人员解释为，将首付款打到业主的账号上，如果不能过户，首付款很难追回，不如直接打到兴麟房产的公司账号。
信以为真的购房者，发现首付款和定金并没有打到兴麟公司的账号，而是被打到了吴秉麟的私人卡号内。在《每日经济新闻》记者获悉的一份兴麟房产通讯录中，吴秉麟仅在包头就有7个银行账号，用来接收购房者的首付和定金。
提成最高可达到35%/
延期办理或者不能办理过户，客户自然会追讨资金。据兴麟员工爆料，每位员工入职前，必须掌握多种消除客户异议的技巧，包括对于一些不合理的问题，怎么给予合理的解释。
张静介绍，兴麟员工上岗前都会经过培训，内容包括房产中介的基本常识、企业文化，以及房屋交易的流程等。但其中最重要的一点，是教员工如何得到客户的信任，让购房者尽快缴纳定金和首付款，并让员工掌握应对客户投诉和追讨房款的方法。
据了解，“兴麟系”要求接待人员首先应当态度谦让地接受客户的投诉，引导客户讲出原因，然后针对性地解决问题。这其中包括认真倾听客户的投诉或抱怨，弄明白客户不满的要点所在，并表态有诚意对待客户的投诉或抱怨。最重要的一点，则是编出一条理由，承诺延期解决。
当投诉越来越多时，为了避免投诉客户聚到一起，兴麟房产将投诉客户分散接待。
“当有客户来总部投诉，门口的保安会问你（购房者），你和某某经理预约了吗？没有预约不能接待。”兴麟一位离职员工告诉 《每日经济新闻》记者。在接待中，兴麟房产接待人员也会承认错误并取得客户谅解，并签订补充协议。
张静表示，员工在进入“兴麟系”的前3~4个月，并不清楚这种操作模式。时间长了，客户催着办理手续，员工询问领导后会发现相关手续是办不到的，此时有的员工则感到不安并提出辞职。
据张静透露，但有的员工仍会留下继续挣钱。在包头本地，“兴麟系”业务员每月的底薪是2000元。而同行中介的工资，每月底薪在1000多元。
另外，“兴麟系”的提成也远高于同行。据了解，回款额3万元以下提成20%，3万~5万元提成30%，5万元以上提成35%，这是当地中介行业无法比拟的高提成。
“"兴麟系"的一些员工，明知很多房屋交易不了，为了拿到高额提成，就把自家的房子挂到店里卖。”张静透露。
大量门店的建设，让“兴麟系”成为了房产中介的新星。
记者在采访中了解到，两家地产中介在包头市的员工有1000余人，虽然说兴麟房产的总部在银川，但包头才是发源地。董事长、法人代表吴秉麟是宁夏籍，很多董事会成员和各地总经理都是从包头提拔的人，新上任的总经理周岩就是包头本地从店长一路提拔上来的。
据宁夏坊间传闻，30多岁的吴秉麟是同心县下马关人士。在他发迹前，曾在内蒙古打工，开过餐厅，包过工程，还开过煤矿，房屋中介生意从内蒙古扩张到陕西等地，后又延伸至宁夏。
有兴麟离职员工表示，吴秉麟讲话极有煽动力。“在一些员工大会上，听到他（吴秉麟）的讲话后，心里热腾腾的，啥都不想，就想好好卖房子。”
据“兴麟系”的员工回忆，在一些员工大会上，吴秉麟都会让下属把奖金摆到主席台的桌子上。“一沓沓的人民币往下发，看了能不好好干活吗？”
购房者的“兴麟梦魇”/
兴麟房产的模式，虽然让员工得到了实惠，但却苦了购房者。
今年4月，购房者李女士从包头兴麟二十九分店买了一套房子。李女士告诉《每日经济新闻》记者，当时，店员表示交了首付后，60个工作日可办完手续。可交了首付款以后，再也没有人电话通知过她。
随后，李女士开始催促此事，兴麟房产的店员表示还要再等等。过了合同期之后，李女士不愿意再苦等，开始向兴麟房产索要首付款。“店员答应退款，但时间却一推再推，直到公司人去楼空。”
通过兴麟房产购买二手房的雪女士，碰到了和李女士类似的遭遇。
今年3月，雪女士看中了一套房屋。4月20日，在包头兴麟五十五分店签订合同，并交了5000元定金。4月22日，该分公司业务员小白将雪女士接到兴麟总部，并在财务科交了首付20万元。
雪女士告诉记者，小白当时表示65个工作日肯定办完一切手续，包括更名、贷款与交接。但后来小白一直以各种理由将办理日期后拖。直到65个工作日后，顶不住催促的小白，让雪女士去找总部一位刘姓副总。刘姓副总在接待了雪女士后，表示8月25日可全部办完、并签署了一个补充协议。但雪女士随即发现，补充协议上，刘姓副总的签名竟然是假名。
雪女士再次找到刘姓副总，刘姓副总答应到9月12日，首付款与定金全部归还给她。“没想到9月2日（兴麟房产）人去楼空，负责此事的工作人员也全部关机。”
据“兴麟系”的离职员工透露，目前“兴麟系”所欠的资金，大都是今年买房的客户的首付款和定金。在“兴麟系”内部普及的理念是，集团二手房业务不是盈利的，实际是募集资金，也并非骗人，最终全给客户退款。
对于募集资金的去向，有媒体报道，一种流向是利用长达两三个月的代收期限，几十万首付款以高利贷形式放出，挣几万元利息，最后赔偿买房人几千元了事。
但张静表示，（兴麟）在新市场拿到业主购房首付后，先去弥补旧市场亏空，再拿剩余资金去开辟更多市场，获取更多首付款。兴麟也想过转型，走正常的交易路径。“但是今年二手房市场不好，资金链提前断裂了，"金九银十"是旺季，他（吴秉麟）还想大干一场。”
疯狂扩张的崩盘后果/
为了维持这种拆东墙补西墙的运作模式，“兴麟系”选择了疯狂扩张。
据《华晨商报》报道，从各地“兴麟系”公司注册年份及数量看，2014年7月最多，为11个，其中山东4个、河北3个、河南2个、辽宁1个、甘肃1个；2013年7月8个；2014年3月6个；2013年3月、4月和2014年5月分别为3个；2013年1月、5月、6月、11月、12月和2014年6月分别为2个；2013年的9、10月和2014年8月没有新公司注册。
今年9月10日，以兴麟公司股东、总经理刘爱平的名义发出的《致全国兴麟、德邦无辜百姓及相关执法部门的一封信》中提到，“网上言之凿凿说，兴麟的生财之道是把客户的钱以高利贷的形式放出去，从中牟利。在此，我想说，兴麟从始至终没有向任何人放过贷款，所有的银行流水、款项凭证接受政府机关审查。”不过，就在当天晚上，刘爱平主动向警方自首。
9月11日下午4时，包头市公安局官方微博“平安包头”发布消息，兴麟、德邦房地产经纪公司涉嫌系列合同诈骗案件发生后，包头公安局周密部署、主动出击，先后在北京、包头将本案头号犯罪嫌疑人吴秉麟和其他主要犯罪嫌疑人抓获。
虽然上述公开信的真伪暂无法辨别，但在张静看来，上述公开信的真实度较高。对于客户的首付款和定金，这封公开信也给出了答案。
信中提到，“客户的房款一没有被人私自卷携，二没有放过任何所谓的高利借贷，而是全部用去迅速扩张公司、开拓店面，客户的钱全部变成了大街小巷兴麟公司的牌匾、车辆、店面租金、办公用品及人员工资。”
信中对于兴麟公司的运作模式，也展开了自我批评。“同样，兴麟公司也从没有想过要骗取钱财一走了之，所谓的"早有预谋"、"卷巨款蒸发"实属公司回天乏术之后，所不得不背负的骂名。兴麟店面一夜之间纷纷关门，是因为实在没有钱来偿还客户的房款，支付员工的工资，面对这一因经营管理者无能所犯的重大错误，所有人都束手无策，只能放任自流。”
同样，信中也表现了对吴秉麟的不满。“公司资金断链，皆因吴秉麟本人的鲁莽、冒进，使公司近一年呈"大跃进"式的发展（从官方曝光的数据足以看出，公司近一年扩张的速度之快，规模之大），而正是这种不计成本、毫无规划的拓展，从而导致公司资金匮乏，促使公司目前新店已开，旧账难还的局面发生，使得今天的兴麟公司再也无法正面全国百姓。”
南昌公司低价房源陷阱/
随着吴秉麟的落网，“兴麟系”房产中介在全国多地的诈骗行为和操作模式也被呈现出来。《每日经济新闻》记者在南昌采访时发现，南昌兴泰房地产中介经纪有限公司（以下简称兴泰房产，法人代表为吴秉麟）主要通过在网上挂出低价房源的方式吸引客户，从而诈骗客户的钱财。
自从知道兴泰房产的老板出事以后，杨小慧（化名）就没有睡过一天好觉。她说，那20多万元的首付款是她的全部家当。
今年8月，杨小慧准备买一套房子，并看遍了南昌几十个大小楼盘。最后，她看中了一套总价为53万元的房子。
“就在我准备买这套房子的前一天晚上，我在网上看到了一套相邻位置的房子，价格只要48万元。”挂出这套房源信息的正是兴泰房产。杨小慧说，这个价格比从开发商那儿买便宜了5万元，即使按照信息上所说，需要支付给房屋中介1万元的中介费，她仍然可以节省下4万元。当天晚上，杨小慧便支付了定金。
8月30日，杨小慧向兴泰房产支付了房屋的首付款25万元。杨小慧告诉《每日经济新闻》记者，她的钱并不是汇入兴泰房产的公司账户，而是汇给了兴泰房产总经理陈俊的私人账户。“他们说如果把钱汇给公司账户，公司需要交税，如果汇入私人账户，就可以减少税费，因此就把钱汇入了私人账户。”
记者在采访时发现，在上当受骗的客户中，超过一半是因为看中了兴泰房产的低价房源。
兴泰房产离职员工郑希告诉记者，兴泰房产基本的营销手段，就是业务员先在网上发房源，待客户找上时就带他们去看房子。“我原来在公司就是普通的业务员，负责带客户去看房子，看完房子后，再将客户带给上级主管部门去谈后续的购买事宜。”
上级主管则会极力地夸大公司的实力，称公司在全国50多个城市有分公司，2000家店面，上万名的员工，让客户相信公司，同时向客户做出不少承诺，比如保证60个工作日内办下购房合同的手续，否则赔偿客户的违约金等。
但杨小慧怎么也没有想到，一星期不到，就传来了兴泰房产法人卷款跑路的消息。
《每日经济新闻》记者从南昌市公安局红谷滩分局了解到，有四五十位客户前来报案，被骗金额从几万元到几十万元不等，总共金额在500万元左右。
地产中介信用受影响/
9月10日上午，《每日经济新闻》记者来到兴麟房产位于友谊大街传媒大厦23层的包头总部，整个23层没有灯光，漆黑一片，记者用手机的灯光，勉强看到玻璃门上“内蒙古兴麟房产经纪公司”的字样。
记者在走访中发现，兴麟房产在包头的门店已悉数关闭。与兴麟房产属同一法人的德邦房产也未能幸免。这些门店的共同特点是“铁将军”把门。在兴麟地产一百零一分公司，内门除了落锁之外，包头市公安局经侦支队还贴上了封条。记者拨打门店上预留的400电话，但电话一直处于无人接通的状态。
包头当地一家不愿具名的小中介门店的负责人向记者透露，一些购房者看中房子后，在交定金或首付之时，并没有核实清楚业主的身份，这也让部分中介有可乘之机。有些购房者认为门店多的中介公司，就是正规公司，其实不然，兴麟事件对当地的中介业务还是有一定的影响。
另外一家小中介的业务员表示，虽然兴麟房产、德邦地产的关店没有影响该店的正常交易，但不少客户对地产中介开始有了防备心理，购房者对地产中介的信用也产生了怀疑。
据《包头晚报》报道，包头市住房保障局为进一步规范房地产中介市场，在今年8月中下旬，正式开通的“包头市二手房交易服务平台”。
在该服务平台上，个人与中介机构都可以发布房屋状况、拟售价格、联系方式等信息，包头市房产行政管理部门会在核验后，标注“已核验”字样。只有已核验的房源才可以进入下一步的房屋买卖及资金划转业务，让购房者可以放心选购。
通过二手房交易服务平台进行的交易，购房者的买方定金首款、交易中买方的银行贷款等所有交易资金都可以经过该平台的监管账户来划转。交易完成后，资金通过转账的方式划入房产卖方的个人账户，交易未达成，资金则通过转账的方式划回原转入账户。可实现交易结算资金在交易过程中的全封闭运行。
对于兴麟房产的资金流向和政府下一步的防范措施，包头市委宣传部相关人士在接受 《每日经济新闻》采访时表示，目前公安机构还处于侦查阶段。兴麟房产事件牵扯到数个省区，下一步治理也是多城联动。
作者：王杰
本文来源：网易房产
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