区域集中供应大潮过后，北京地铁又迎来新一轮房地产广告周期，主题统一为：降价。
（网易房产记者8月15日摄于地铁10号线）
网易房产讯 在合生世界村创造日光成绩后一周，8月23日，合生创展顺势推出了同区域内另一住宅项目合生滨江帝景。期待回款的开发商对集团两个项目使用了相似策略，结果却不尽相同。
十天之前，合生世界村集中推出450套新房，最低成交价格仅有9500元/平方米，870人在短时间内就将房源全部选光。同为降价推盘、逆市加推，合生滨江帝景上周末的销售情况却不够乐观。在每平米优惠2000元后，后者均价仍徘徊在27000元/平方米左右，在总价300万元的门槛面前，购房人并不买账，最终，开发商仅拿出两栋楼的少量尾房顺开，成交情况也相当一般。
开盘量创三个月以来新高、新房供应量环比大增近2倍后一周，北京楼市再度归于平淡。包括合生滨江帝景在内，中冶蓝城、熙悦春天、冠城大通百旺府（优惠购、楼盘相册、最新报价）、誉天下瑞景花苑及二次选房的当代采育满庭春MOMA共6个项目于上周开盘，累计供应房源1287套，环比之前一周大降46%。而价格突围战中如何抉择，是现阶段开发商必须回答的一道难题。
供应哑火
上上周日光盘频现的热销局面，并未给下行中的市场带来明显提振效应。不仅推盘量开始走低，网易房产观察到，上周开盘的3个刚需项目均采取了以价换量策略。
与现阶段不少开发商做法相同，首开-保利将旗下大兴项目熙悦春天本批次房源由精装修改为毛坯房，价格也顺势下调至19000元/平方米起。合生滨江帝景每平米2000元的优惠则来源于团购之名，虽然号称售价接近29500元/平方米，但当天实际成交价格低至27000元/平方米。此外，定价14000元/平方米的中冶蓝城五期开盘售价也与4月四期开盘时基本持平。
亚豪机构副总经理任启鑫认为，合生世界村、龙湖长城源著、京投银泰·琨御府、首开常青藤等多个项目在8月第三个周末热销或日光，主要来源于营销手段、价格杠杆的激发，纯属市场个案。
“实际上，受后市判断不明朗所形成的观望情绪以及紧缩的信贷政策等多种因素，导致现阶段北京仍然难逃冷清局面。”
网易房产数据研究中心的数据资料也映衬了这一观点。
上周（8月18日至8月24日）全市纯新商品住宅成交套数榜单前十位中，成交套数冠军为二次开盘的当代采育满庭春MOMA，总成交159套，第二名北京恒大城成交76套，第三位首创悦都汇成交35套，三甲全部为自住房或定向安置房。网易记者计算发现，成交套数前十位的项目中，政策性住房成交量占比高达70%。
据亚豪机构统计数据，截止8月24日，北京商品住宅共成交6660套，扣除自住房和定向销售的恒大城项目后，普通商品住宅实际成交4557套，与2013年同期相比下降近3000套。
任启鑫称，惨淡的成交量正大幅增加开发商的资金压力，为冲刺全年销售业绩、加快回笼资金、布局土地市场，舍价保量不得已成为开发商普遍采取的营销策略。
价格博弈
必须注意到的是，尽管商品住宅整体成交量在下降，但个别降价楼盘由于降价力度较大，已经吸引意向购房者的出手。以上上周日光盘为例，相比合生滨江帝景难以创造销售佳绩，合生世界村得以创造售罄成绩，就得益于降价到位。
根据网易房产了解，8月17日，合生世界村开盘450套不限购房源，其中毛坯房均价9800元/平方米起，精装修房均价12800元/平方米起，这一定价水平与三年前房价基本持平，且所推房源均为现房，即买即住，很好契合了现阶段入市犹豫、需求苛刻的购房人的口味。该盘上周网签达到273套，位居成交套数排行榜首位。
8月24日，上海易居房地产研究院发布了《8月份典型城市新建商品住宅成交预报》。报告指出，8月前20天，全国20个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长约10%。着眼北京，其成交量环比增幅最大，约76%。
忽略自住房集中网签带来的成交量高企影响不计，易居研究员严跃进指出，北京成交面积上涨也与目前部分项目降价力度大、购房者以抄底心态入市等因素有关。
严跃进称，8月前20天，在7月市场出现环比增长的基础上，全国典型城市新建商品住宅成交量有所反弹。20个城市中，成交量上升的城市数量占7成，表明市场已释放了积极的信号。
“随着目前部分城市救市力度的加大、地王现象再次出现、房价保持下跌态势，部分观望的购房者认为这是抄底的好时机。”他表示，观望情绪在淡化，积极入市成为优先策略，进而能推动成交量的上升，从这个角度看，8月楼市或将出现反弹。
任启鑫则持谨慎观点。他认为，目前北京市场成交主要仍集中在少数实质性降价或低于预期入市的项目中，大多数楼盘仍陷于僵局。入市项目要想实现高销量，就必须要在产品上做加法，在价格上做减法，提高项目性价比，才能有效吸引购房者。
“随着去年集中拿地项目的前期开发逐渐完成，北京楼市或在金九银十阶段来到供应高位，受高库存及全年销售业绩的双重影响，为拉动处于观望中的购房者入市，实现项目热销回笼资金，刚需项目的降价幅度或将进一步扩大。”他表示。
本文来源：网易房产
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王晓易_NE0011
