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孙河流拍高价地下调3.7亿再挂牌 前景仍存疑

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二度挂牌出让时,孙河BCDE地块较高的起始价自46亿元被下调3.7亿元至42.3亿元,起始楼面价也自之前的26124元/平方米变为24022元/平方米。一个月之前,业内人士曾广泛认为,孙河BCDE地块及K地块双双流拍,源于楼市下行期其起始价及起始楼面价过高。

网易房产讯 7月29日流拍的朝阳区孙河BCDE地块今日重被国土局挂牌。在将起始价由46亿下调至42.3亿后,孙河BCDE地块定于9月28日现场竞拍。

“国土局选择在这个时候再次挂牌出让孙河BCDE地块,表明政府与开发商对目前土地市场的判断存在分歧。”郭毅认为,经过2013年北京新房价格快速上升和“被豪宅”化,今年中高端项目入市销售难度骤然加大,在竞争激烈的豪宅市场,拿下这宗地块要面对的市场前景并不乐观。

孙河失色

约一个月前,2012年下半年起屡创高价成交纪录的孙河BCDE地块和K地块双双流拍,成为继2011年4月顺义仁和镇梅沟营村两宅地流标后,三年来北京首次流拍的两块土地,引发市场愕然。

在2014年这一轮房地产新常态调整期,这被广泛解读为开发商拿地策略正在变化。

数据显示,孙河BCDE地块和K地块容积率分别为1.1和1.3,为两宗低密度宅地,规划建筑面积合计26.6万平方米,而起始总地价高达77.45亿元,起始楼面价分别达到26124元/平方米和34998元/平方米,创下孙河区域起始楼面价的新高。

随着2014年北京楼市销售遇阻,其消极影响已传导至土地市场。在业内人士看来,孙河BCDE地块和K地块流拍源于其起始价格过高,在市场下行期及中高端楼盘竞争压力变大的背景下,房企拍地更注重务实,对高端地块的定价理解也明显回归理性。

27天之后,网易房产自北京市土地整理储备中心官方网站发现,当时流拍的孙河两宗地块中的BCDE地块(孙河乡土地储备项目BCDE地块二类居住、住宅混合公建、社区配套服务设施、中小学合校用地)悄然出现在“正在交易的经营性用地”一栏。公告显示,根据国家和北京市的相关规定,经北京市人民政府批准,北京市国土资源局决定重新挂牌出让孙河BCDE地块的建设使用权。

记者查阅孙河BCDE地块挂牌出让公告发现,此次二度竞拍,北京市国土局将孙河BCDE地块的起始价自此前的46亿元调整至42.3亿元,竞价阶梯自2300万元调整至2100万元,竞买保证金自13.8亿元调整至12.7亿元。

随着较高的起始价被下调3.7亿元,孙河BCDE地块的起始楼面价也自之前的26124元/平方米变为24022元/平方米。

除此之外,孙河BCDE地块的整体规划及竞买方式并未改变。与7月29日相同,该地块仍然设定合理土地上限价格,当竞买报价达到合理土地上限价格时,则不再接受更高报价,转为在此价格基础上,在明确保障房建设单价标准的前提下,通过现场竞报异地建设保障房面积的方式确定竞得人,保障房建设单价标准为10000元/平方米。

前景存疑

亚豪机构市场研究部总监郭毅在接受网易房产采访时表示,土地规划没有改变,意味着孙河BCDE地块未来开发的产品形态与此前也没有显著变化。这种情况下,3.7亿元的起始价下调仅能算作微调,另一方面,竞价阶梯和竞买保证金的下调幅度也不足够诱人。

“以竞买保证金为例,只下调了1.1亿元,意向房企仍然需要拿出十多个亿放到国土局,过一段时间才能取回。在比较低迷的市场环境中,12.7亿元对销售和回款不乐观的房企而言,资金链压力会比较大。”

公开信息显示,孙河BCDE地块位于朝阳区孙河乡北甸西村,东至孙河组团四号路及六号路,南至孙河组团七号路、八号路及十号路,西至孙河西路,北至孙河北路及孙河组团七号路。作为中央别墅区的主要板块,包括BCDE地块在内,孙河板块共规划A地块、FG地块、W地块、HIJ地块、T地块、U地块、V地块、XYZ地块及L、M、P三宗商业用地和N、O两宗混合型用地。约两年前起,自龙湖开始,其与首开、泰禾、中粮分别拿下前四幅地块,孙河出让土地楼面价自2.0万元/平方米一路飙升至4.7万元/平方米。

相比去年7月23日中粮豪气掷下23.6亿元,从泰禾、万科、融创、招商、住总、中铁建等10家企业手中抢走孙河HIJ地块,并一举创造时任北京单价地王,孙河组团的之后一次地块出让冷清非常:今年7月29日,孙河BCDE地块和K地块现场挂牌出让时,最终无人报价,惨遭流标。曾经风光无限的孙河组团在楼市、地市冷淡期,失去了以往光环。

郭毅认为,北京的城市别墅供应量正在上升,限购、限贷等政策又从侧面影响中高端项目的蓄客和销售,除了一些核心区域、具备独特卖点的中高端项目,除非2014年市场和政策出现显著利好,豪宅前景并不明朗。

“BCDE地块二度入市恐怕还将面临冷清局面,毕竟孙河组团在售项目售价也只有5、6万元,起价下降后,楼面价仍在2.4万元/平方米左右。”郭毅预测,除非以起价成交,否则孙河BCDE地块项目未来产品规划、定价、入市都将面临艰难局面。

石景山地块挂牌

另据网易房产了解,石景山区刘娘府1604-659等地块(刘娘府综合改造项目A1地块一期)二类居住及商业金融用地也于今日同时挂牌。

资料显示,该宗地位于石景山区刘娘府。1604-659地块四至范围为:东至西小府路西侧绿化带边界,南至石景山园北1区一号路北侧绿化带边界,西至三府路东侧绿化带边界,北至三府路南侧绿化带边界;1604-671地块四至范围为:东至西小府路西侧绿化带边界,南至石景山园北1区二号路北红线,西至刘娘府二号路东红线,北至规划1604-670地块南边界;1604-681地块四至范围为:东至西小府路西侧绿化带边界,南至石景山园北1区三号路北红线,西至刘娘府二号路东红线,北至石景山园北1区二号路南红线;1604-683地块四至范围为:东至刘娘府二号路西侧绿化带边界,南至石景山园北1区三号路北红线,西至刘娘府一号路东红线,北至石景山园北1区二号路南红线。

根据北京市土地整理储备中心官方网站信息,刘娘府1604-659等地块建设用地面积约为116646平方米,建筑控制规模不大于151706平方米,起始价33亿元,起始楼面价2175元/平方米。

此次挂牌出让,刘娘府1604-659等地块将设定合理土地上限价格,当竞买报价达到合理土地上限价格时,则不再接受更高报价,转为在此价格基础上,在明确保障房建设单价标准的前提下,通过现场竞报异地建设保障房面积的方式确定竞得人,保障房建设单价标准为10000元/平方米。

据悉,该地块将与孙河BCDE地块在同一天现场竞拍。

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