“这一轮的楼市调整并非由调控政策所致，而是市场内部进行的调整，即改善型需求替代刚需成为主角。”
“改善型需求作为楼市一支重要力量始终存在，始终有其生存和发展的空间，2014年改善型需求存在两个‘阶段性’释放‘窗口期’，即5-6月与9-10月两个市场阶段。”同策房产咨询研究部总监张宏伟早前表示。
亚豪机构最新数据显示，2014年上半年北京楼市成交均价为25932元/平米，与去年同期相比上涨17%。虽然上半年楼市存在一定观望情绪，但从上半年各区销冠来看，改善型楼盘依然表现亮眼，并逐步带动整体楼市的回温。
“北京楼市正在发生结构性变化。”北京一名资深市场人士指出，从上半年来看，刚需市场受自住房冲击，导致观望情绪浓厚，而高端市场中价格合理、配套齐全的些许项目成交依然乐观，“改善型需求稳定增长，在市场成交中逐渐占据重要地位。以限购陆续松动开场的下半年，改善型需求很有可能再度发力。”
改善型需求成为市场绝对主力
2014年上半年，诸多改善型产品 “逆市”突围。无论是上半年成交量/价榜单还是各区域板块明星项目，改善型楼盘都是主流。
据网易房产统计的2014年上半年住宅销售榜单显示，针对中高端客群的改善型楼盘，在本轮市场起伏过程中，持续稳定地表现出不俗的销量。
从成交套数来看，京投银泰万科西华府、西山艺境、兴创·屹墅、山水文园、龙湖·双珑原著的成交量分别达到630套、299套、204套、199套、138套，并呈现持续上升趋势。
而从成交金额来看，改善型楼盘更是表现活跃，其中，北京西部销冠京投银泰万科西华府，依然以22.8亿元成为北京西南板块的销冠。
“相对于刚需和顶级高端产品，改善型楼盘将是未来北京最为安全的产品线。”一位北京房企高管对理财周报记者说。而他所在的企业，近年来正努力将主要产品线从“刚需盘”调整到“改善盘”。
购房窗口期逼近
“这一轮的楼市调整与以往不同，并非由调控政策所致，而是市场内部进行的调整，即改善型需求替代刚需成为主角，这个过程中不可避免地会发生供求关系的博弈，导致市场度过一个震荡期，但也将使得成交更加理性和稳定，促使购房窗口期再次打开。”一名业内人士分析。
针对近日国家定向降准，市场的资金面也有所放松，央行[微博]也同时喊话支持个人自住房房贷。宏观经济层面的政策变动，必然也将使得银行在刚需、首改需求领域房贷的审批提速。“这将刺激市场短期内需求反弹，甚至可能出现新一轮‘抢房潮’”。
而从以往市场回暖的经验来看，位置好、交通便利、性价比高的楼盘将首先获得市场关注。“这类楼盘在市场低迷期都能够保持较好的销售情况，一旦楼市回暖，必将是购房人最先争抢的对象。”一名市场人士表示。
本文来源：理财周报
责任编辑：
王晓易_NE0011
