降价！是多么痛的领悟

北京楼市最近发生了两起维权事件，一个发生在泰禾1号街区，一个发生在合生滨江帝景，这两起事件多多少少都跟项目的价格调整相关，但开发商都不认为自己的项目降价了。北京楼市现阶段到底是真降，还是假降？未来会不会形成下行通道？这是多数人想弄清的问题。

从表面上来看，当维权潮来临，往往意味着楼市开始降价。但开篇的两个项目情况是这样的，泰禾1号街区的房价从一期的3.2万元/平米降到了二期的2.7万元/平米，前期业主认为买亏了，而泰禾的相关负责人说是因为产品不同，一期的LOFT层高是4.5米，二期是4.2米。但究竟从4.5米下降到4.2米价差值不值5000元/平米，则难以衡量。

同样的事在今年上半年发生过，万科旗下的金域东郡房源从低板变成高板之后，价格也降了将近5000元/平米。产品不同造成的成本实际分担情况外人很难说清楚，也就难说是真降价还是假降价。

合生滨江帝景则是另外一种情况，项目把价格降了，但把精装修分拆出来另外收费了。这样做对开发商的好处是，一是可以拿低价因素吸引客户，二是分拆后的精装部分不能贷款，对购房者来说，往往贷款额下降，支付付的现金反而多了，开发商可以更早的拿到更多资金。

目前北京楼市到底是真降价还是假降价，按照网易房产的统计，在北京市放出优惠的24个代表项目中，真正降价者寥寥，绝大多数项目给出的是促销优惠，以及低于预期价开盘。

但是和去年的楼市相比，购房者付出的购房成本实际上又是下降的，我们在统计中发现一些项目给出的预售价并不低，但实际成交价却明显要低很多。还有一些项目根本不愿意把优惠信息做广告。

开发商这样做是怕被当作楼市降价的典型，被进一步解读成企业资金链出现问题，或者是对未来楼市不看好。这样的理解有个大背景：在楼市拐点论是否已经来临的争论中，房价往往被当作重要的衡量指标，房价下降则意味着拐点来临，甚至是楼市崩盘的前兆，而看好楼市前景的任志强也经常会力挺未来房价依旧看涨。

其实，上述这种思维和之前衡量调控见效与否的思维很类似，如果房价涨了说明调控失败，如果房价下降说明调控成功。都是将房地产市场的价格趋势认为是向上或向下的直线，而不是正常的市场规律中的波线。

再来看看北京市场上在积极调整价格的项目情况，主要分为两类：一类以东亚新华、万科、北京首开代表，这些企业都是以“快销”“高周转”为主要策略，另外在去年拿地较多，有一定的业绩要求和资金压力。

另一类企业以珠江地产、旭辉为代表，这类企业对周转没有那么高的要求，但是对业绩有一定要求，尤其不能容忍业绩大幅下滑。所以他们给出的优惠幅度多数不大，而是拿“降价险”这些噱头大的方式来吸引客户。这也跟着类企业的项目面对的客群特征相关。

不得不说的是，认为项目降价了，自己利益受损的一些积极维权的前期业主，往往是投资客，或者是之前对房价超有信心、积极买房的人。投资客不能容忍投资亏本，而后者则对楼市波动没有心理预期，降价是给了他们一记突然打击。开发商“待见”的人就这样在降价来临时站在了对立面，这也让开发商左右为难。

有了2008年、2012年的经验教训之后，开发商对降价谨慎了很多，不像以前那么“随意”，当企业的资金压力不是大到一定层度，很难祭出大规模降价的方式。另外，他们的降价也更有“技术”，开盘促销、团购、根据推出的产品调低价格、分期首付等等，都把实际优惠给到了购房者，但是维持了表面上的价格坚挺。

但从总体市场来看，北京的楼市还没有进入实质性降价阶段，目前只是购房者买房容易了，“有挑头”了，也能拿到一些并不算多的优惠。但相比2008年，此时楼市调整的趋势与社会民众的舆论相背离，楼市走向“稳”而不是“降”。

放眼宏观经济，房地产市场变革的脉络和整体经济的变革逻辑极其吻合。政府想激活市场，又怕自己控制不了市场，在过去30多年的改革中，市场和行政的力量一直处于拉锯中。一旦市场繁荣，政府会很快再接手管回去；一旦市场萎缩，政府又会想办法刺激市场。从这个角度来说，楼市仍将停留在市场与行政力量的拉锯战中，土地垄断、行政审批难以在短时间内改变，这直接决定了楼市的主题仍是“维稳”，楼市大幅度下降是不被允许的。概括的说，政府最不能容忍的是“失控”，降价和涨价都必须在预期之内。