自住房夹击楼市：新房开盘降价 二手房需求回流

网易房产讯 6月最后一周，北京楼市普通新建商品房与自住型商品房齐开，7个项目合计贡献3404套房源，环比之前一周大涨314%。二手房成交量超过2000套，环比涨幅超三成。根据网易房产数据研究中心数据，上周多个低价项目高去化率成交。市场供需结构已经反转，平价推盘能够换来相应效果。

另一方面，2014年上半年楼市也已经收官，北京新房成交量将创下2006年以来新低，二手房半年成交量同比去年大降54%。一线城市房地产表现普遍悲观。

数据来源：网易房产数据中心

抵御自住房：新盘价格降3成

亚豪机构统计数据显示，6月最后一周（6月23日至6月29日），北京共有7个项目入市。自住型商品房金隅·汇星苑，普通住宅项目首开·常青藤、泰禾·拾景园，商住项目泰禾·1号街区、合生世界村，高端项目中海枫丹公馆以及别墅项目格林云墅，前述项目合计提供3404套房源，环比之前一周大涨314%。

上周，首个开始摇号的自住房项目正式进场，这给平价推盘的普通商品住宅带来了更大冲击。记者注意到，一些项目就此进入实质降价通道，甚至有新盘入市价格较之前售价下调超30%。

以首开·常青藤为例。上周金隅·汇星苑以2.2万/平方米均价摇号入市，同位于朝阳东坝区域的首开·常青藤项为应对自住房低价冲击，新推出均价3.2万元的特价房入市抢刚需客源，该价格相比2个月前42000元/平米下降1万，降幅超30%。

此外，泰禾·拾景园开盘当天也推出一整栋特价房源，均价只有28800元/平米，相比之前预计售价33000元/平米下调了13%。而泰禾旗下的另一个商住项目——泰禾1号街区，去年底开盘时定价32000元/平米，本期新推出的同样产品均价直接调至30000元/平米。

“在楼市持续调控、房地产整体不太景气的状况下，开发商纷纷摆出谨慎态度，采取现金为王的高周转策略，主动让利实现销量，成为很多开发商回笼资金的有效方式。”亚豪机构市场总监郭毅表示。

郭毅的观点也从网易房产统计数据中得到了印证。根据网易房产数据研究中心提供信息，过去七天，北京纯新房市场成交套数前十名中，有五分之四的项目售价不足20000元/平方米或稳定在这一水平左右。市场对于低价楼盘反响较好。

成交量抬头：上周二手房首现回暖

链家地产市场研究部数据显示，刚刚过去的七天，北京市二手住宅成交2039套，环比上升32.1%；成交均价为26619元/平米，环比下降0.8%。这是楼市自进入二季度以来，二手房周成交量首次突破2000套，此前，这一指标已连续12周处于2000套以下的较低水平。

网易房产了解到，从新增房客源情况来看，上周北京二手房新增房源及客源继续呈现出较为明显的回升态势。其中，日均新增房源量环比增加14.2%，日均新增客源量环比上升7.1%。6月第四周新增需求和供应比例为3.39，较之前一周下降0.23。

链家地产市场研究部张旭认为，从整月的成交量水平情况来看，6月延续了4月和5月成交量下滑的趋势，但环比下降幅度有所收窄。而从6月各单周的成交情况来看，与此前两个月整月成交低迷的状态有所不同。进入6月以后，成交量出现逐周上升趋势，且6月最后一周成交量重回2000套以上，打破了二季度以来北京市二手住宅周成交持续处于2000套以下的疲软态势。

同样是受到自住房入市夹击，北京二手房市场似乎收到了积极影响。自住房极低的中签率导致部分申购失败但急于购房的刚需将目光转回普通二手住宅市场，这对二手住宅市场的新增客源量和成交量的回升产生了一定积极影响。

张旭认为，近期除了成交量出现一定回升以外，进入6月以后，成交均价也未出现进一步下滑，而是在一个较低的水平上处于相对稳定的状态，调价案例中挂牌价下调的比例连续四周出现下降，下半月客源量也出现较为明显的上升。

“未来一段时间内北京市二手住宅市场进一步恶化的可能性变小，但三季度市场是否将出现回暖尚有待观察。”她预测。

上半年收官：新房成交9年来新低 二手房同比缩水五成

2014年上半年已过，楼市成交成绩其实并不令人满意：北京新房成交量将创下2006年以来新低，二手房半年成交量同比去年大降54%。

中原地产市场研究部数据显示，截至6月29日，扣除保障房，2014年上半年全市商品住宅新房成交23163套、276万平方米，同比跌幅都在39%。

二手房表现更加堪忧。截至6月29日，2014年上半年北京二手住宅共成交43841套，相比于去年同期减量54%，市场成交量大幅萎缩至2009年以来的最低谷。此外，上半年北京二手房价跌幅已超一成。

从全国范围来看，楼市下行是主流事件。同策咨询研究部数据显示，今年前5月一线城市量跌价挺：成交量普遍下滑，北上广深成交量分别下滑48.6%、30.2%、3.1%和36.7%。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，今年上半年政策领域大力推进自住房等保障性住房建设，吸引了一部分刚需进入观望通道，而限购及按揭贷款未见明显松动，国内楼市分化下行的宏观因素也都在加重市场舆论和购房人的观望情绪，最终导致楼市成交低迷。