北京楼市的水是如何被搅浑的

北京楼市近半年成交情况（截至6月8日），数据来源：网易房产数据研究中心

2014年5月份，北京新建商品住宅网签量同比下降23.8%，至5336套，至此已经连续8个月同比降幅超过20%。但业内对市场持续下探还是开始回升仍没有一致判断。

地产商看不懂楼市，就像厨师没掌握好火候，这样的时机并不多，2014年上半年是其中一次。

住宅市场容量缩减 成交量低位起伏不定

地价很高、资源很多（集中）、人口流入很充足、政策没变……实在想不出北京楼市可以降价的理由，所以央视、住建部、专家一致判断拐点未致，力挺北京房价，但成交量仍然刷刷地下降。

最初，导致成交量下降的矛头被指向自住型商品房。2013年10月份北京明确提出自住型商品房政策，同月北京纯商品住宅成交量环比下降了34.2%，同比下降了27.3%。

紧接着，11月初北京第一批自住房地块进入土地市场。11月份北京纯商品住宅成交量同比下降49.8%，成交量降至约4000套，和两个月前相比，被腰斩。11月30日第一个自住房项目恒大御景湾开始接受网上报名，报名网站被挤瘫痪。两者形成鲜明对比。

自住房成为楼市热点，伟业我爱我家副总裁胡景晖说，“未来1-2个月楼市将在相对低迷中度过。”

但到12月份，北京楼市又出现回升，纯商品住宅成交量环比上涨了24.6%，上升到5000套以上，不过由于2012年同期处于成交高位，同比降幅扩大至54.1%。

这一次“回暖”掩盖了成交量即将下行的事实。但亚豪机构副总经理高姗在分析时指出，12月份成交量出现明显的“翘尾”，主要源于11月市场供应的“丰盛”。2013年12月入市的24个项目当中，纯新盘达到14个之多。一些新项目抢在自住房大量入市之前被推入市场。

在12月中旬之后，北京纯住宅的周度成交再次出现下滑趋势。到今年2月份，伴随着新年的到来，成交量跌至谷底，只有1513套，环比下降了69.2%，同比2013年2月下降了63.8%。成交量跌至谷底。

开发商举行“开盘大赛”

开发商竞相出货。万科2014年的主要任务之一就是“去库存”，其中最著名的是大兴天宫院万科橙以2-2.2万元/平米的价格开盘，引发“降价”与否的争论。2014年万科在京同时在售的项目将可能超过10个，包括天宫院住总万科橙、亦庄金第万科金域东郡、丰台京投银泰万科西华府、房山京投万科新里程、房山万科幸福汇，以及位于海淀的高端项目五矿万科如园等。令人吃惊的是，其旗下互为竞品的项目开盘时间居然相差不久，例如金域东郡和公园里、金域公园和新里程。

3月份开始开发商争着抢跑，包括此前一直想拿到更高售价的金融街·融汇、中水电云立方、住总万科橙在内的多个项目先后开盘。这时候虽然媒体开始报道市场“降价”，但实际上新房市场尚未出现实质性降价项目，而二手房市场中郊区部分房源开始降价，但降幅并不明显。

北京楼市3月份的状况并不足以让开发商忧心。2月底、3月份开盘的项目，如万科橙、金融街融汇、云立方、望京金茂府、亦庄金茂悦等一批项目都“开盘日光”。适当的价格刺激下，开发商对出货速度抱着比较乐观的态度。

据链家地产市场研究部统计，2014年一季度入市的期房项目，截至目前签约率为32.5%，如果包含预定、资格核验的状态，新项目去化率已经达到58.8%。有近4成项目去化率超过8成。链家地产判断，2014年一季度，北京新建商品住宅市场经历由冷转暖的过程，市场成交规模大幅缩小。

3月份，北京楼市成交量真的“回暖”了。3月纯商品住宅成交5196套，比2月上涨243.4%，而且价格环比2月上涨7.3%。

但与此同时，杭州楼市降价的事件已经发酵，其他重点城市的成交量也出现下降趋势。此时，很多人产生一个疑问：杭州、广州等城市并没有推出自住房。成交量下降另有原因。

供应量处于同期高位 供需反转

另一个隐含的事实也开始发酵：蓄客量下降速度快于去化下降速度。金隅嘉业市场营销经理陈玉谦对小易说，“目前（3月）出货速度受到的影响还不明显，但以前是1套房子有四五个人抢，现在降到了1：2。”

但开发商还在不断推盘。3月份北京27个项目入市；4月份北京又有33个项目推盘入市，累计向市场释放7136套房源，开盘项目个数、套数成为2014年最多的一个月；5月份，28个普通商品房被推入市场。

到5月31日，北京新建商品住宅库存量变为77085套，比年初增加了2.2万套，回到2013年初的水平。

北京房协秘书长陈志表示，不能单用库存量数据来衡量楼市，库存升高可能是由于供应量大导致的，和3年前相比现在的库存量也不能算处于高位，对库存的消化速度，也要看去化的快慢。也就是说，如果月成交1万套，北京的库存只够卖7个月，如果月成交4000套，消化库存就需要一年半。

但开发商急于甩货。万科、东亚新华、中国铁建、首开、旭辉、泰禾等企业频频推盘，但又节奏不一。

万科、北京城建、首开等企业的项目都按“少量多次”的节奏推盘，但金融街·融汇、华业东方玫瑰、首创新悦都等项目却一次性抛出上千套房源。而东亚新华旗下有的项目仅推200套左右房源，有的项目，如东亚朗悦居却一次性拿出了半数房源。

这时候从地产商传来另一种声音，尽管项目工作人员面临较大的去化压力，但企业高层对今年的形式判断并没有那么悲观。资深媒体人袁一泓的判断是2014年不会比2008年更差。这个判断和小易的预期一致，没有新政、经济下滑、前一年地王频出、之后成交量迅速下滑，和2008年初是如此相似。

万科董秘谭华杰的判断是5月份楼市已经在谷底，6、7月份会逐步反弹。但北京万科副总经理肖劲对小易说：今年北京万科的项目策略是“能卖就卖”。

在市场一线，对于依靠销售业绩获得提成的从业者，这真不是一个值得去好好喝一杯的时候。2013年成交的大批土地中的相当部分将在今年变成项目入市，楼市供应高位还会维持一段时间，而且目前已经有11个自住房项目入市，加上这1.7万套供应，北京楼市供需转向已经是不争的事实。

链家地产指出，1-5月份，北京总供销比变为1:0.7。“2014年供销比出现逆转，在当前低迷的需求下，供应远大于需求。”而在被传的沸沸扬扬的毛大庆演讲中，北京批售比的数据是1.2，相当于供销比是1：0.8。

6月初链家地产继续盘点了一下新增项目的去化情况：从4月份入市的项目来看，31个项目的平均签约率为27.2%。其中仅有8个项目去华率在五成以上，有12个项目的签约率在一成以下或无成交。

项目去化速度开始受到影响。但从网签数据来看，4、5月份纯商品住宅的成交量同比降幅反而缩小了，都在23%左右。

购房成本上升 需求透支 

另一个因素也没有那么乐观。5月12日央行释放支持首次自住型置业信号后，多数银行迟迟不动，。6月初银行会有再次重申这一方向。另一位业内人士说，第二套房贷款对于银行是更优质的业务。要知道金融改革是这届政府的重点工作，银行危机意识肯定会增强。

贷款成本的上升将会加大购房成本。据21世纪不动产北京安信瑞德市场研究部1月份的数据，2013年利率上浮10%的占比较2012增加了7个百分点；首付五成以下的比例则逐年减少，2013年较2012年占比减少了10个百分点。

对于个人，购房杠杆下降，银行的钱不好用了。

购房成本高涨已经影响到有效需求的量。21世纪不动产的统计，2013年北京二手房价格涨幅约为22.5%左右，较2012年涨幅11%增加了11.5个百分点。统计局的数据：2013年12月份北京新建商品住宅同比上涨了20.6%。

如果房价再继续大涨，结果就如毛大庆的疑问：三四万的房子还称之为刚需，我不知道刚需刚到什么程度。毛大庆认为，目前北京楼市的问题是房价与需求之间的不适配形成的。

北京自住房所吸引的40万客群中，有相当部分并不是商品房的有效需求。小易去年曾盘点过北京六环线以内总价160万以下的房子（两居室以上）寥寥无几，如今总价200万以内的房源数量并不充足。而自住房正好满足了这部分需求。

但即使是总价200万元的房子，首付60万元之后，贷款140万元的月还款要超过1万元。对于没有搭上前10年楼市高速上涨期的购房者而言，置业的难度已经大大增加。

当价格超过承受能力，有购买意愿的需求就不能称之为有效需求。所以扩大有效需求最好的办法就是降价。但杨红旭说，当市场处于上行期时，你看中的房子（尤其是二手房），总是被人以更高价格抢走。当市场处于下行期时，你想卖房时，看房的人越来越少，价格越谈越低。前种情况会促成一些人恐慌入市，后种情况会造成更多的人观望。

但对于有经验的购房者来说，浑水才好摸鱼。