京津冀一体化版图中的隐形富豪

当怀来、涞水、保定、秦皇岛的开发企业纷纷借助京津冀一体化概念进行炒作时，有一家布局北京周边，经营规模超过300亿的开发企业却不愿意被提及他们是京津冀一体化的受益者。事实上，华夏幸福代码为600340的股票在今年3月份价格涨幅超过50%，被机构评价为建议买入。

散之产城 收之住宅

华夏幸福（全称：华夏幸福基业股份有限公司）并不是一家公众公司，但在熟悉这家企业的房地产业内人士眼中，华夏幸福未来数年内有可能进入千亿军团，跟万科、保利、恒大、绿地等巨擘并驾齐驱。

这家2011年全年营业收入只有77.9亿元，销售额约165亿元的公司，提出以产业新城和产城融合作为核心模式的时间比绿地集团还早了近3年时间。2013年，华夏幸福实现销售额374.24亿元，营业额210.6亿元，并把2014年的销售额目标定到了500亿元，环比增长33.6%。以此计算，华夏幸福将会2011年上市之后的3年内实现203%的增长，进入房地产公司第二梯队。

从表面上看，产业新城业务是华夏幸福实现销售额高增长的王牌业务。依据华夏幸福2013年年报数据，在其374.24亿元的销售额中，划归到产业新城业务的销售额共计311.86亿元，占比为83.33%；地产业务和物业、酒店业务的累计销售额占比不到17%。

但实际上，华夏幸福的业务结构并非如此，庞大的住宅销售数据在产业园区业务中得到隐形。2013年，华夏幸福311.86亿元的产业新城业务中，园区配套住宅的销售额占到75.7%，达236.09亿元。以此计算，住宅业务在华夏幸福2013年销售额中占比达到78.89%，园区开发业务仅占到20.24%。

华夏幸福对其王牌业务的评价表示，“公司产业新城业务模式符合新型城镇化的发展要求……重视城镇化发展质量，拓展可持续的资金保障机制，通过战略性布局有效实现对大中小城市协调发展的支撑，成为构筑中国特色新型城镇化的标杆典范。”

一位熟悉华夏幸福的业内人士表示，由于住宅业务比重较高，其销售增长受北京楼市波动的影响非常明显。

2011年到2013年，华夏幸福的年度销售额环比增长速度分别为180.80%、28.09%、77.07%，与北京楼市的波峰、波谷有明显的对应关系。

华夏幸福的业务结构中，园区结算回款额从2011年的36.05亿元增加到2013年的75.77亿元。与此同时，园区配套住宅签约销售额从2011年的109.41亿元，增加到2013年的236.09亿元，增长幅度快于园区产业业务。

“环京贫困带”上的千亿富豪

围绕北京，在河北廊坊、固安、大厂、香河、怀来一带与北京经济发展形成明显落差，被人称为“环京贫困带”。近年北京楼市的外溢需求使得“环京贫困带”上形成了一条楼市发展带，但产业引进仍是上述地区的软肋，一些地方政府开始将新区开发建设及招商委托给相关企业，这成为华夏幸福发展的起点。

一位地产圈内人士指着华夏幸福的企业LOGO对网易房产说，“看像不像饭店的标致”。业内传闻华夏幸福从一家饭店起家，在其形成具有核心竞争力的招商能力和较为完整的园区开发能力之前，凭借的是紧密的政商关系。

此后华夏幸福在该模式中不断完善。北京的一家开发企业调研称，在固安工业园区的开发过程中，华夏幸福与固安开发管委会签署了具有排他性质的委托协议，管委会委托华夏幸福负责园区从土地整理到园区招商和运营管理的一系列服务。

华夏幸福实行“园区+地产”的开发模式，以园区开发立项、地产开发随行，不仅确保了低成本获取土地，还可以依靠其对政府的影响力不断在园区周边获取土地，并参与到城市综合体、酒店和旧改等物业开发中。具有强大的土地获取能力。

2011年华夏幸福借壳ST国祥上市，年内在河北昌黎、滦平、文安、大厂、广阳等地，以及沈北新区获得产业园区地块。2013年华夏幸福的足迹遍布固安、大厂、霸州、怀来、永清、香河、文安、广阳、滦平，对北京形成“围城”。

2013年华夏幸福在固安区域可供出售的面积就达到439万平米，预收房款达到83.4亿元。其中一项目销售近40亿元，号称北京周边单盘销售冠军。

华夏幸福逐渐在产城业务中形成核心竞争力，并以此将触角伸向长三角地区，在无锡、镇江、嘉善等地形成初步布局。

2013年12月底，华夏幸福拥有的土地储备合计约384.83万平米，并不足以满足其高速扩张。因此在2014年初，华夏幸福授权公司及下属子公司150亿元拿地，并进行了一系列的子公司股权重组和信托计划，从交通银行、国家开发银行等金融机构获得了400亿元的授信额度。

前述业内人士表示，在京津冀一体化提上国家战略层面之后，先行一步的华夏幸福并不想站到聚光灯下，被业内剖解其模式并挑出软肋。而且在京津冀一体化逐渐在政策设计走向完善之后，华夏幸福预计到自己将会面临土地政策和房地产行业增速下滑的风险。