北京楼市涨价乏力 上周新房成交价创近11周低值

网易房产讯 4月份以来，北京楼市中新建商品房的周度成交均价已经出现连续三周下滑，上周成交均价更是达到2月份以来的连续11周成交均价最低值。业内人士认为，尽管4月下半月北京楼市成交量会出现上升，但价格上涨依旧乏力。

新房成交均价持续下滑

上述成交均价持续走低的主要原因来自于3月份开盘项目纷纷进入网签期，导致全市成交均价出现结构性低点。据链家地产统计，上周（4月14日-4月20日），全市纯商品住宅成交均价在2.5万以下的成交占比为73.34%，比上周增加了约7个百分点。从实际项目成交价格看，本周高成交量的项目价格基本都属于低价刚需楼盘，如熙悦春天、首创·新悦都、天宫融汇佳苑成交均价都在2.1-2.2万元/平方米左右，万科幸福汇和首城汇景湾成交均价仅1.3万元/平方米左右。

不过业内分析人士对后市北京新房价格上涨的预期并不乐观。亚豪机构副总经理任启鑫表示，成交市场却表现出了越来越明显的量价双跌态势，其中价格下行趋势在4月份尤其突出，需求的锐减与供应的阶段性井喷，加速了当前市场供需关系的加速逆转，价格下行随之出现。

任启鑫表示，今年年后率先抢跑的项目已经消化了大部分急欲出手的刚需客群，导致后续刚需客群基数已经进一步收窄。如果房企资金预期持续收紧，后续刚需项目或将加速步入“以价换量”通道，带动成交价格持续下行。同时下半年，自住商品房项目将大量上市并逐渐形成实际成交，也将大幅度拉低商品住宅成交均价。从长期走向来看，今年成交价格的下行趋势或将更加明显。

据亚豪机构统计，上周北京商品住宅成交价格仅为24789元/平方米，剔除保障房之后，商品住宅共成交1035套，周成交套数虽然是4月份以来首次恢复到千套以上，但本轮网签高峰过去之后，新入市项目去化速度下滑的影响可能会显现。

链家地产市场研究部张旭也认为，新增项目暂时没有出现严重的销售压力，但因贷政策持续收紧和降价信息扩大，改善和投资性购房观望更为浓厚，入市积极性大为降低。

自3月下半月以来，供应市场处于持续放量的状态。供应量较往年同期有大幅上涨。3月至今，期房总供应量达12974套，同比上涨177.6%。年初至今，供应总量已达16441套，阶段供需比（同期供应量/成交量）约为1.2:1，而去年同期，阶段性供需比约为1:3.9，阶段内供需矛盾得到缓解。

二手房挂牌价连续下调 成交向市区集中

二手房市场的走势也与新房市场类似。4月份前20天，北京市二手住宅供成交了4330套，相比3月份下降了21.6%。链家地产预计4月全月成交量仅约在7500套左右，有可能会成为2013年6月以来，首次低于8000套。

在成交量低位徘徊的压力之下，二手房的成交周期延长，促使业主不断下调挂牌价格。据链家地产监测，4月第三周，调价案例中价格下调的比例为86.3%，较上周下降1.3个百分点。3月中旬至今，挂牌价下调比例已连续五周保持在85%以上高位。当前的新增房源挂牌价已降至2013年8月中旬以来最低水平。

楼市低靡对郊区的二手房市场压力更大，上周北京市二手房市场成交的1685套住宅中，中心城区成交占比约为15.1%，环比继续增长，而近郊区（通州、大兴顺义、昌平）成交占比则环比减少。

开发商分策应对 中端市场利润率走低

上周（4月14日-4月20日），包含京贸国际城（优惠购、楼盘相册、最新报价）、京投万科·西华府、京汉铂寓、中国铁建广场、华润公元九里在内，北京共有5个项目开盘，其中，仅有位于通州区的京贸国际城与位于门头沟区的京汉铂寓两个项目的售价在26000-27000元/平方米左右、勉强可以算作刚需项目，其余三个项目均价都在每平方米35000元以上。

4月份至今北京市批准了20个项目的预售证，其中超过1/3为中高端项目。任启鑫认为，从长远来看，北京土地市场虽然已出现冷热不均的分化趋势，但是优质宅地仍然受到房企的追捧，进一步体现出在未来高端市场的自由竞争环境下，房企对于改善型市场前景的普遍看好，而由于刚需市场将逐渐被自住商品房挤占，改善型项目在市场进一步细分的同时，其销售策略也将进一步产生分化，其中，3到5万均价的项目或将更多的趋向走低利润高周转路线，而5万均价以上的高端项目则将因土地稀少而更重视高利润的获得，走向缓慢去化、价格趋高的路线。