论道2014北京别墅：市场细分加剧 低总价别墅看涨

回顾2013年北京别墅市场，成交量达3030套，创造了成交新高，与此同时，2013年土地市场不断升温，地价不断得到刷新，未来北京别墅市场到底将如何发展，市场环境将如何变化？2月25日下午2点，论道·2014北京别墅趋势主题论坛举行，行业翘楚共聚一堂，探讨北京别墅未来市场走向。北京市房协秘书长陈志、亚豪机构市场总监郭毅、伟业投资顾问市场发展部总监张思翼、龙湖·好望山营销经理王芳、京华时报房地产事业部副主任邱旸等嘉宾在论坛中畅所欲言。

2013年北京别墅市场需求旺盛

现场，嘉宾们回顾了2013年别墅市场，据亚豪数据显示，2013年北京别墅市场共实现产品成交3030套，创造了自“史上最严厉”宏观调控之后近三年来的成交新高，同时2013年北京别墅市场成交均价为28971元/平方米，同比上涨了18.1%，也创了历史新高。 对此，亚豪机构市场总监郭毅表示，2013年别墅市场的价格增长与供求不平衡有关，北京别墅市场已经连续多年供应下滑，去年别墅市场的供应量全年2000套左右，但是去年消化量是3030套，去年的整体别墅市场供应是短缺的。别墅市场的供应不足，需求有所复苏，“物以稀为贵”成为别墅价格上涨的源动力。

而销售量的上涨，又与别墅价格的持续上扬有关，2013年别墅价格相比09年前，单价上涨了1万多，涨幅在66%。因为供应有缺口，加之房价上涨的趋势，使得别墅的产品对于居住品质的追求之外，也让购房者对它的增值性、抗跌性有了一定的需求，因此催生了整个别墅销量的增长。

土地成本或再催高房价，未来别墅市场更需细分

随着市场的进一步放开，虽然自住商品房地块不断入市，但是"限房价竞地价再竞自住房面积"的游戏规则并没有吓退开发商，2013年土地价格继续上扬，不断出现地价新高，各地地王此起彼伏。

目前从实际市场来看，论坛内多位成员表示，北京作为国内一线城市，房地产的价格远没有到顶，未来别墅市场仍然呈现看涨的趋势。从整体市场来看，改善型需求和对生活品质的要求是强烈存在的，但是低总价的改善型的产品还处在稀缺的情况，而土地拍卖中，土地需配建自住型商品房的要求，实际上把不限制价格的商品房的价格被迫抬高了，使得未来供应的商品房项目当中，将出现房价越来越高，产品越来越高端，整体市场靠自住房和保障房拉低价格来保持平衡。郭毅表示，预计2014年别墅市场来看，应该会出现两极细分的现象，一方面是改善型的、低密度的联排叠拼市场空间会增加，另一方面，顶级的高端别墅未来也会是占据市场的重要的关注点，孙河、亦庄板块，将来都会是顶级别墅的主力供应区。因此，两级细分是可预见的结果。

从这一情况来看，未来的政策可能将进一步加大市场对房价的诱导力。对此，陈志表示可以总结为“低端有保障，中端有支持”，而他的建议则还有一条“高端有市场“，高中低档次的楼盘需要细分，顶级别墅的定价权交给市场，政府不设限。

同时陈志表示，高档的别墅产品受供应量影响，市场竞争和推广难度都十分大，因此别墅产品更需要做细分处理，针对不同的客户喜好、对产品的要求来定位，再到后期，根据不同的客群特点来做营销，未来别墅的市场可谓是一个细分的市场。

改善型需求升温，低总价、全配套别墅形势看好

从市场来看，2013年别墅市场的成交基本集中于两类产品：一种是以龙湖·好望山为代表，总价在500-600万的低总价别墅；另一类是以龙湖双珑原著、润泽庄园为代表的高端别墅。2013年北京别墅销售套数、面积销冠项目——龙湖·好望山的营销总监王芳表示，低总价、高品质别墅购买需求旺盛，尤其是在北京限购后，面对稀缺的购房名额，许多客户会在可承受范围内选择最舒适的产品。

龙湖•好望山2013年跻身2013年北京别墅销售套数、面积双料销冠，除产品本身品质过硬得到市场认可外，目前置业者对生活状态、改善居住环境的要求日益提升也是重要原因，项目凭借优越的自然环境、纯粹的别墅环境、醇熟的社区生活氛围获得市场好评，2013年龙湖·好望山的业主多为自住客，基本上都是或者作为1.5居所来使用，诸多客户是在对比完5.5环区域内的高端公寓后，最终选择6环附近的好望山项目，两者价格相当，体现出目前客户在可承受范围内的生活品质的要求。目前，将龙湖·好望山做第一居所的比例已经超过了第二居所，龙湖·好望山今年的交付入住率也会比前期更高。

另外，他还表示，据了解，去年总价在600到800万的别墅项目占据别墅市场的50%以上，而且绝大多数都已自住为主。可见像好望山这种低总价、高品质的别墅项目已经成为市场争抢的主流，随着未来低容积率土地供应的减少及自住型商品房的配建，纯粹的别墅社区锐减，土地价格上扬导致别墅价格升高，也将带动更多消费者选择购买龙湖·好望山这样的醇熟、高性价比的产品。

对此，北京市房协秘书长陈志表示认可，他认为未来市场上改善型的高端产品2014年前景将会十分看好，因为相比较普通公寓而言，其总价相当，但是却能带来更为舒适的生活状态，因此未来别墅市场两类产品——低总价别墅和顶级别墅的市场情况也有所不同，低总价别墅的市场压力较小，总价优势在，且土地供应价格高，未来具有足够的价格优势，而顶级别墅则相对压力很大。

龙湖·好望山产品今年前景看好

龙湖·好望山营销总监王芳认为，在购买龙湖·好望山的过半业主看来，龙湖的别墅既不是彰显身份的符号，也不是投资品，更不是偶尔心血来潮前来度假的地方，而是已经晋升为第一居所，是要与家人朋友一起消磨时间、度过生活的所在。正是凭借通达的交通属性、醇熟的别墅配套，龙湖·好望山获得了越来越多业主的认可。随着别墅市场的发展，预计此类产品仍将受到市场的认可。