上周北京新房市场急速下滑 超6万元/平项目入市

网易房产讯 2014年年初，二手房市场一反往年年初升温的态势，供应和需求都有所降温，价格稳定。而新房市场则承袭了以往传统淡季的走势，供应量有较为明显的下降。

根据北京住建委的网签数据统计，上周（1.13-1.19）北京市二手住宅成交2572套，新建商品住宅（含保障房）成交1432套。价格方面，二手房成交均价为29223元/平米，环比基本持平，新建商品住宅则受结构性因素影响波动相对较大，成交均价为24581元/平米，环比下降16.7%。

新房市场成交急速下滑

根据北京住建委的网签数据统计，1月第三周，新建商品住宅（含保障房）成交1432套，环比上周下降23.7%；扣除保障房后，纯商品住宅成交968套，环比上周下降40.4%。

“一方面是前期入市项目已经逐渐消耗，另一方面，近期供应市场冷淡，1月前两周零新增供应的影响，新增供应补充不足。”链家地产市场研究部分析。

库存方面，根据世联地产统计，截止2014年1 月19日，北京全市一手房商品住宅可售套数为61220 套，较上周减少309 套；可售面积为836.16 万平米，较上周增加5.52 万平米，存量套数减少面积上升。若按近8周北京全市一手房市场平均销售1892套的销售速度，目前的住宅存量约需32.36周被市场完全消化，与上周相比有所拉长。

成交均价上，据链家地产市场研究部统计，1月第三周，纯商品住宅成交均价为24581元/平方米，环比下降16.7%，同比下降8.5%。

“在整体供应仍较为紧张的背景下，结构性因素是拉低均价的主因。1月第三周，成交结构变化显著，五环外成交占比环比前一周下降8个百分点。”链家地产市场研究部分析。

超6万元/平高端项目入市

上周，北京市2014年第一批预售证发放，新建期房市场入市3个项目，总供应量为859套。三个项目泰禾坊巷家园、阅园、中加荣园。其中，泰禾坊巷家园、阅园是拟售均价分别在7.7万元/平方米和6.7万元/平方米的高端项目。秦禾坊巷家园是平均总价接近1900万元的豪宅项目。

“新建商品住宅期房市场在经历连续两周的零供应后，第三周有三个项目入市。但是，其中有两个是高端豪宅项目，对于当前大量刚需来说，依然供给疲软。春节前后，都是供应市场淡季，成交市场也会受到一定影响。”链家分析。

从未来价格的走势上看，近期新增供应和需求都较为冷淡，且1月新入市的高端项目因去化周期相对较长，短期内不会对价格的结构造成明显影响，预计节前价格上涨压力较小，仍将在正常范围内波动。

高端项目选择在节前传统淡季入市的原因。链家地产分析有以下几方面：首先，2013年末政府的限价令后，2014年初政策环境相对宽松，此时入市遭遇行政管控风险较小，开发商对价格的话语权更大。其次，2013年高端项目主要集中在上半年入市，春节前入市竞争压力相对较小，能为项目提供较充分的营销预热和蓄客时间，且豪宅项目受短期市场冷淡影响较小。此外，值得注意的是，此次新入市的泰禾·北京院子的开发商泰禾集团因负债率高近期面临较大的资金压力，“赶早进场”也是合时宜之举。

二手房量升价跌 短期上涨压力小

根据北京住建委的网签数据统计，上周北京二手住宅成交量2572套，环比上涨26.8%。

链家分析，1月第三周二手住宅成交量环比有较为明显地上涨，但2500套左右的单周成交量仍不及2013年11月平均水平。

同时，1月第三周，新增房源也出现较明显回落，业主和客户的成交周期也明显拉长，结合需求入市的冷淡，春节前市场成交量仍将稳定在低位水平。

成交均价上，1月第三周，二手住宅成交均价为29223元/平米，环比微降0.19%。

“1月以来，二手住宅价格走势平稳，第三周成交均价环比基本持平。2013年年末以来新入市需求持续降温，受此影响，2014年年初价格上涨压力小，加之春节假期的到来，预计这一趋势将持续到2月上旬，在此期间价格仍将较为稳定。”链家地产分析。

据伟业我爱我家统计，截止18日，1月份北京二手住宅网签总量仅为5333套，与上月同期相比下跌逾一成，与去年1月份同期的网签量相比则大幅下跌了50%。

房价方面，据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，1月至今，通过我爱我家达成的二手房交易的成交均价为30550元/平米，与上月同期的房价相比下跌了近2%。

“北京二手房市场整体“量价齐跌”的态势或将一直延续到正月十五前后。随着春节过后，购房需求的复苏，北京二手房市场交易量将逐步回暖，二手房价也将在短暂的回落后开始止跌回涨。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示。