三中全会信号:市场手段增加供应 行政手段将退出

文/同策咨询研究部总监张宏伟

据11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议公报显示，未来经济体制改革是全面深化改革的重点，核心问题是处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用。

据了解，十八届三中全会围绕“市场”二字强调，要紧紧围绕使市场在资源配置中起决定性作用深化经济体制改革。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，就房地产市场而言，三中全会之后，通过“增加供应改变供求关系，税费手段改变市场需求结构”等市场化的调控手段会更加突出，市场化的手段在房地产市场资源配置中的决定性作用将更加明显。待市场手段、经济手段可以发挥其对市场主导影响作用之时，以限购为主的行政化手段将逐渐退出房地产市场。

从当前市场表现来看，无论是从最近“深八条”、“京七条”，还是十八届三中全会、当前政府表态来看，其实，已经呈现出通过“市场化手段增加供应改变供求关系，税费手段改变市场需求结构，行政化手段将逐步退出”的市场特征。具体来看：

第一、本届政府以来，楼市调控政策方面“说的少，做的多”，至今为止，没有发布过中央层面的“国字头”的调控政策（新国五条细则为上届政府发布），十八届三中全会也没有提楼市调控、房地产长效性调控机制等字眼。从本届政府对房地产市场调控的态度来看，以后基本不提房价，不会过多频率发布“国字头”调控政策，更多的通过增加供应市场手段、经济手段调节市场。

第二、在增加供应方面，继续通过多种手段增加市场供应，发挥市场资源配置的作用。无论是中低价位商品住房，自住型的商品住宅，还是各类保障性住房，以解决中低收入的居住问题，不一定是买的问题。尽可能通过增加供应（商品保障双轨供应）市场手段、经济手段调节市场，改变市场供求关系，发挥市场在房地产市场资源配置中的决定性作用。

十八届三中全会之前，10月29日，国家主席习近平在中共中央政治局就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行第十次集体学习时强调，要千方百计增加住房供应，同时要把调节人民群众住房需求放在重要位置，倡导符合国情的住房消费模式。

此外，在当天的学习中，习近平强调，从我国国情看，总的方向是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。要千方百计增加住房供应，同时要把调节人民群众住房需求放在重要位置，建立健全经济、适用、环保、节约资源、安全的住房标准体系，倡导符合国情的住房消费模式。

从当前政府表态、地方新出台调控政策内容来看，基本不再强调限购（仅上海、郑州限购略加码，其实，影响面有限），政策趋向市场化。我们发现，无论是从最近“深八条”、“京七条”，甚至“沪七条”还是当前政府表态、十八届三中全会对于“市场”的作用来看，都有一个共同的特点：基本上是通过增加中低价位的（商品房保障房）市场供应、改变供求关系的角度来调控市场，从调控手段的角度来说，从市场的角度来调控市场的特征比较突出，没有更多的强调原有的限购等行政化手段和措施，市场在房地产市场资源配置中的决定性作用越来越突出。

第三、房产税扩围势在必行，税费经济手段更突出，以税费手段改变市场需求结构，使市场回归自住属性，步入相对健康的发展轨道。

十八届三中全会尽管对于房产税只字不提，但是，对于财税的改革有所提及，这意味着房产税推进的步伐还会继续进行。

从房产税自身来讲，其实是对于购房者或投资客持有环节的税费征收，其影响主要也是引导市场去投机化，通过税费的征收，让投资客的投资回报收益回归到一个正常合理的范围内，同样，也是通过房产税的征收防止市场再把房产本身当做投机的工具，弱化房地产本身的投资属性，以税费手段改变市场需求结构，让房产本身回归以自住需求、自住属性为主市场特性。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，近期的房产税的扩围应该会采取上海、重庆模式进行扩围征收，也有可能会有第三套方案出来作为试点的可能性。总的来看，通过多套不同模式的试点的推广展开，在今后几年中慢慢进行深度调整。无论是重庆的高端存量征收模式，还是上海的增量征收模式，尽管各地的征收的出发点不一样，但是，经历几年的深度调整，房产税最终会回归到一个同一个征收水平上，以起到对多套房的投资客在持有环节的税收调节作用。

从房产税征收力度来讲，应该多学习上海、重庆这两年稳步推进的成效和方法。当前，上海、重庆根据政策制定之初的游戏规则，通过逐年调整、逐年增加征收对象范围的方式扩大征收房产税对象的范围，每年调整的范围和力度不大，市场均可接受，可谓是做“刀削面”式征收方法。

第四、市场化手段突出，长效性调控机制会逐步出台，为行政化手段逐步退出做铺垫。

从楼市调控政策走向及趋势来看，限购等行政化调控手段并不是一个长效性调控措施，迟早有其退出的一天。从未来趋势来讲，限购会逐步宽松取消，经济手段、市场手段代替行政化调控手段和措施势在必然，限购等行政化措施会逐步退出，为楼市长效调控机制出台做铺垫。

当前来看，要使市场在资源配置中起决定性作用，那么，限购退出楼市是势在必然的。同策咨询研究部总监张宏伟认为，当长效性格调控机制露出端倪之时，也就是限购政策逐步定向宽松，逐步退出楼市调控政策之时。

从当前媒体报道也可以看出，中央对待房地产的态度已经从“强调调控”转为“建立长效机制”，对于现有的财税体制、土地政策、金融体制都会有所改革。尽管楼市长效调控机制方案尚未出台，在十八届三中全会也没有提及，也不知其真实性与落地的可能性，但是，这并不代表不会出台。

因此，从这个角度来讲，如果楼市长效性调控机制在今年年底明年年初开始出台，那么，当财税体制、土地政策、金融体制等长效性格调控机制露出端倪之时，也就是限购政策逐步定向宽松，逐步退出楼市调控政策之时。

当前，十八届三中全会召开前夕，北上深等一线城市发布调控政策，主要是源于近几个月来房价上涨势头明显，调控政策目的在于短期内遏制房价过快上涨，完成年度房价控制目标。多数政策属于短期行为，不具备长期执行效力。从未来趋势来讲，通过“深八条”、“京七条”“沪七条”等短期内过渡性政策，为房地产调控的长效机制出台做好铺垫，为限购会逐步宽松取消，经济手段、市场手段代替行政化调控手段和措施营造市场机会。