北京楼市库存危机 预售证管控下的一场虚惊

一面是新建商品住宅存量跌破6万套“警戒线”；另一面是数十个楼盘难获销售许可证，还有超过50万套住宅的在施工项目正排队入市。北京住宅市场的“一房难求”既是现实也可能是调控下的人为恐慌。

■中国房地产报记者 徐妍 北京报道

尽管“十一”长假后首周，北京楼市多个项目入市，迎来难得一轮供应增长，但北京楼市库存预警的话题仍然成为近期各方焦点。至10月13日，北京市新建商品住宅市场库存量为59834套，自10月9日以来，库存已连续5天跌落在6万套以下的水平，跌破此前的年内低点。

相对于持续下降的可售房源库存量，另一组数据则显示，仅今年前8个月北京市房地产的住宅部分施工面积就高达6000万平方米以上。夹在中间的，则是大量等待入市的购房者和屡见不鲜的“日光盘”。在诸多市场人士看来，潜在供应量巨大的北京楼市，之所以出现库存锐减的情况，与北京市现行的诸多楼市行政干预难逃关联。

供需失衡之下，更难以谈及抑制房价上涨的目标。北京市年初出台的一系列“限房价、限预售”政策，在日益加剧的供需矛盾之下，早已同最初的政策初衷渐行渐远。

库存跌破6万套

去化周期仅为8个月

“按照年初公布的情况，北京市的商品房总体供应量是没有问题的。当时全市已实现开工尚未上市的商品住房项目大约1200万平方米，预计能形成新增供应10万至12万套。”一位业内人士曾向记者透露，为了摸底北京楼市的供需缺口，今年1月份住房与城乡建设部在北京还特意召集相关机构、开发商和专家组开专题座谈会，当时的核心议题即是了解北京楼市的供需状况和应对措施。

不过，随后北京市采取的一系列的“限房价”、“限预售”政策，却让北京楼市的供需失衡愈发严重。

今年3月30日，北京市出台“新国五条”实施细则，被称为最严厉的房地产调控措施。与全国其他城市的实施细则不同的是，北京版的实施细则强化了行政的干预。其中，最为引人注目的就是要对楼盘价格进行限价管理。

回顾今年北京的房地产库存变化，从年初达到8万套开始就处于下降的趋势，自5月2日回落到年内低点60674套起，一直在6万到6.5万套之间徘徊。而进入10月以来，随着市场供应量的减少，新房销售市场的火热，库存跌破6万套警戒线，已在多数市场业内人士的意料之中。

来自克而瑞数据库的统计显示，北京库存量从2013年1月1日的972万平方米，几乎是一路锐减至10月16日的736万平方米。10个月以来，北京楼市的库存量已经锐减超过236万平方米。而根据上海易居房地产研究院的数据，北京目前库存去化周期为8个月。按照这一测算，在不考虑未来新增供应的情况下，按目前的销售水平，北京楼市的现存库存量最多可以销售到明年5月。

潜在供应大于30万套

“北京楼市从来都不应该存在‘无房可卖’的情况。”北京市房协秘书长陈志告诉记者，从北京市建委近期公布的《2013年1~8月房地产开发施工面积及销售面积》数据来看，包括今年新开工的面积和上年开工跨入本期继续施工的房屋面积等在内，今年前8个月北京市住宅市场总体施工面积高达6668.8万平方米，刨除1019.4万平方米的新开工部分和企业自用部分，已开工的施工面积超过5000万平方米。

“这5000万平方米我们按照平均单位每套100平方米测算是50万套，刨除三分之一的大户型、别墅等因素，比较保守的估计，北京市的潜在供应量也在30万套以上。按照去年年销售9.6万套来计算，足够再卖三年。”

陈志同时表示，相比某个时间点上的动态库存信息量，更要关注库存量持续减少背后的意义和信息。反之，无限夸大库存锐减而忽视北京楼市的巨大潜在供应量，反倒会误导购房者“恐慌性购买”。

北京楼市数十万套住房的潜在供应量，对比目前不足6万套的库存，更加凸显行政干预在其中的影响。

“从北京市房协监测的情况来看，上半年实际取得预售证进入销售环节的供应量确实偏低，和去年同期相比下降了两成，新增供应量跟去年相比是不足的，今年以来主要还是一直在消化库存。”

对于这一现象的原因，陈志分析认为：“确实跟北京市上半年开始实行预售控制、限价有关，这种行政手段的挤压、干预，确实延长了开发企业项目实际进入市场销售环节的节奏。”

今年前8个月，北京市商品房住宅部分施工面积为6668万平方米，竣工面积是536万平方米，销售面积是847万平方米。对比2012年全年的数据是，北京市商品房住宅部分的施工面积为7510.4万平方米，竣工面积为1522.7万平方米，销售面积为1483.4万平方米。

“这说明今年北京累计施工面积与新开工面积，相比去年同期水平，出现较好的增长。去年年末土地热潮开始出现，伴随市场的回暖，房产投资步入火热期。大量土地与资金流向了房产投资领域，成为缓解供需矛盾的最根本措施。但是，观察今年前8个月的数据，可以看出，尽管投资热情显现，但是相比楼盘的销售行情，投资脚步要慢于销售脚步。房地产项目开工与竣工的周期较长，一旦有楼盘供应，也往往被较大的市场需求所吞噬。”

上海易居房地产研究院研究员严跃进分析认为，对比北京市今年前8个月的房地产数据和去年情况来看，可以说明在预售受到严格监管的情况下，一部分房地产企业确实已无盘可售，北京部分房企目前处于尾盘销售期。此前的库存在今年二季度已有较大面积的消化。剩下的库存，包括了车库、市场淘汰下来的尾盘、以及性价比极度不匹配的楼盘等。但同时，不排除部分企业存在捂盘的倾向。四季度北京房价上涨空间依然存在，房企捂盘冲动将加剧。因此可售项目可能在实际中并未销售，但却标示了“已售”的字样。

预售证管控卡住大量项目

一方面巨大的潜在供应量，一方面却是可售房源库存持续下降。北京市出台的“限房价”、“限预售”政策，对市场供需结构影响深远。仅上半年就大量计划入市的项目被卡在了预售审批管控上。

亚豪机构市场总监郭毅告诉记者，政策出台最初的两三个月，最保守的估计已经卡住了40多个项目的预售证，在新入市项目比较集中的大兴和通州，一个月内被卡住预售证的项目就有七八个，其中不乏万科、保利、龙湖、金融街等知名开发商的项目。

“据初步估算，上半年北京市场受到‘限价令’影响的项目至少有40~60个。”亚豪机构市场总监郭毅告诉记者，“仅从亚豪代理的十余个处在前期销售阶段的项目看，就有四五个受到了影响。这些项目不是无房可卖，而是迟迟拿不到预售证，导致想卖的不能卖，想买的也买不到。”

“仅10月13日北京楼市就有新老五个项目开盘，累计新增供应超过千套。但仍然是供不应求，难抵购房需求的快速增加。”

北京的供需缺口到底有多大？当前没有个机构能够给出确切数字，而10月13日入市的五个不同需求种类的项目均呈现火爆的“日光效应”，不能不说是对这种调控行为的最好回应。

“新增的五个项目供应的产品户型面积从35平方米开间到350平方米5居不等，既有每套70万元起的低总价项目，也有每平方米6万元的豪宅项目，供应梯度较大。涵盖了高端、改善、刚需等当前楼市各类需求。说明不同层级的市场需求都急需进一步释放。”亚豪机构市场总监郭毅对此如是解释。

“现在来看，北京年初采取的一系列政策措施并没有达到预期效果。甚至可以说，北京楼市在一定时期内都没有什么可以有效抑制房价上涨的政策了。”世邦魏理仕环球研究部中国华北区董事陈红飞对此表示。2013年第三季度该机构监测的售价每平方米3万元以上的北京高端住宅均价上涨5.9%，创近三年来新高。随着北京住宅土地价值持续提升，核心区域的一手房资源稀缺，加之改善性需求在第四季度的进一步释放，高端住宅市场价格势必持续上行。

“供需结构的不平衡、可售住宅库存量的减少，购房者对未来购房成本上涨的忧虑，还会推动部分刚性和改善性需求提前入市。若无房产税这样的长效税收制度出台，或者土地供应方面有突破性的释放，北京房价的上行趋势很难扭转。”陈红飞说。