网易房产讯 建银精瑞资本管理集团董事长李晓东在接受网易房产专访时表示，房地产金融目前的杠杆率并不高,风险也相对较小,不过未来一两年的时间内，依靠债券、增发股份等渠道融资的房地产企业资金成本将会较为低廉，但依靠场外私募类的基金、信托投资的企业而言，房地产的融资成本在可以预见的未来一两年时间是一个逐步走高的趋势。
李晓东在博鳌21世纪房地产论坛上接受网易房产专访时表示，从今年6月份以后央行发出了这么一个信号，要求银行携其他金融机构严格遵守金融纪律，对房地产的资金、融资的资金又起到了一个很大的刺激，就是社会可以便宜的投到房地产的资金量现在在逐渐减少。
“从6月份起、特别进入7月份以来，房地产企业融资的成本有上升的趋势，目前普遍的融资成本在15%—17%这么一个区间”，李晓东说，2011年的时候普遍的信托进行房地产融资成本达到20%，到今年上半年的时候，特别是到了三四月份的时候，甚至普遍中位数融资的成本已经回落到了13%—15%这个阶段。
李晓东认为，未来一两年内，依靠场外私募类的基金、信托投资的企业来说，房地产的融资成本会逐渐走高，而一些企业的规模、特别是资产负债率控制的比较安全的大型的企业，可以通过增发股份、通过人民币的债券这样的方式获得一些长期成本相对比较低廉的资金来源。
金融去杠杆化的话题最近被热炒，但是李晓东认为房地产金融领域并不需要去杠杆化，“国外很多高杠杆的金融衍生工具在国内都没有，像我们的房地产贷款基本上就是一个按揭，什么次级贷这些都没有，而且按揭这几年国家已经把首付比例已经控制在非常安全的地步了”。
“金融机构也是一个金融风险的行业，除了投资失败的风险、投资损失的风险，其实对金融机构来说最重要的是流动性风险。如果把流动性风险、金融纪律强调起来，我个人认为在中国金融去杠杆化实际上是一个伪命题”，李晓东表示，由于股票作为投资产品的认同度逐渐降低，目前的可投资领域越来越窄，房地产仍是较为安全的投资领域，民间资本对房地产的态度仍是偏积极的，只不过受到不断调控的影响，多数人对其风险认识有偏差，“其实不缺资金”。
以下为采访文字实录:
记者：李董您好！今年经济增速下降这个问题比较明显，引发了很多人的关注，包括对经济上下限的探讨和争论。您怎么看待中国经济增速下降这个现象？包括对下半年经济增长的形势您怎么看？
李晓东：中国经济我个人认为经过了连续十几年非常高速的增长，现在无疑是进入到下行区间，唯一大家争论比较多的就是下到什么地方算是一个底，而且在这个过程中政府的态度会是怎么样？因为现在中国经济从构成拉动经济增长的三个方面：投资、消费、和出口，其实每一方面都遇到了一些内在的结构性的问题，首先从投资来说，2008年4万亿刺激的作用基本上已经逐渐的消退、弱化，而那个时候大量的刺激造成的一些负作用正在显现，包括现在的一些产能过剩，由此引发的一些钢铁、造船、制造业等很多行业现在的产能过剩造成的衰退是比较明显的。
第二个消费这方面实际上去年有过一段时间的增长，但是现在也在转向疲弱，出口已经是一个老大难问题了，自从十年前政府提出来建设和谐社会，当时我就提出来有些时候可能表面上看增加了一些社会底层、加强劳动保护、劳动法这些，实际上是增加了很多制造业企业的运营成本，之后制造业、特别是劳动密集型的制造业非常的困难，出口型企业的增速现在已经是后继乏力，所以进入下行空间是一个不争的事实。
大家争论比较大的就是说走到多少算是个底？实际上从我个人观察的话，如果政府不加以干预的话，任由经济这么去走的话，那么它可能会掉得比较厉害，甚至有可能跌到3%、4%这样一个低点。
但是政府也有很大的为难，因为前几年为了刺激经济增长，大量的发行货币，其实这些货币都在这个社会上到处流转，一旦引导的不好，进入消费环节可能又会引发恶性的通货膨胀，在这个方面政府能做的事情其实也蛮少的，所以一直以来大家都在猜测，包括前不久克强总理也提到过关于中国经济增长的下限和上限。下限可能就是保证7%这样一个底线，这样能够保证中国经济的就业，基本的满足就业的需求。上限就是防止恶性的通货膨胀，今年CPI的控制目标是3.5%，但是可能容忍的最高限估计可以达到5%，超过5%以上也可以定性为一种恶性的通货膨胀。
记者：对于下半年的经济形势您怎么看？因为现在的金融改革、包括它的动作是非常明显的。
李晓东：下半年的经济形势我个人感觉还是会延续上半年经济增速逐步下滑的这么一个趋势，当然这种下滑未必完全是坏事，跟现在的经济增长调结构、保就业、稳增长相匹配，调结构需要经济增长速度适当的放缓，把以前一些不合理的大量的投资拉动逐渐地转变成更多的依靠消费拉动，所以在这种情况下适当的经济下滑是可以承受的。
记者：前段时间钱荒这个现象比较引人关注，但是对于钱荒有不同的说法，有的认为不存在钱荒，有人认为这是金融改革方向性的调整产生的博弈现象？
李晓东：按理说从中国金融的货币发行总量各方面应该是不存在的，6月份可能是因为我们的金融机构长期在超宽松的环境里生活，央行的政策信号稍微收紧一下，产生的一个短期的不适应，实际上从我们国家目前的货币发行来说，不应该存在钱荒，大家知道从2002年我们的M2（广义货币供应量）余额大概才18万亿，而到今年3月底已经到了104万亿，在短短的十一年左右的时间已经增长了六倍了。
另外从2009年以后全世界新增的货币供应量当中，48%都在中国，也就是说中国中央银行一家印的钞票几乎等于世界上其他所有国家新印货币的总量，所以从这个角度来说，中国发生钱荒是很不容易理解的事情。
发生的问题是什么呢？主要是在金融体系大量的把原来表内的放到了表外，而且出现了比较严重的期限的错配，就是说大量的融资，我们国家的银行包括理财产品都是叫短融，但是投出去的东西都是长投，这样当然对银行来说赚取短期借钱、借款和长期投资之间的利差，他们是利益最大化的，但是他忽略了做金融的一个最起码的纪律，就是基本上你的流动性的管理，包括银行的存贷比，表内业务受到了银监会比较严密的尽管，但是在表外这一块基本上就游离出了监管机构的监管视野之外。
如果说老百姓在银行做一个短期的理财产品，三十天，其实银行给你的回报率相对是不高的，比方说一年就是3%、4%的年化收益率，但是如果他把这些钱拿去投一个一年以上的固定期限的信托计划，他可能拿到的回报大概是7%、8%，理论上他只是做一个资产管理，比他放在表内可能赚的钱还多，所以说在这种情况下银行都倾向于去做这个，那么一旦出现期限不匹配、有些短期资金需要兑付的时候，特别是在每个季度末表内业务需要增加存款数量的时候，他们就会制造一些紧张，以前我们的央行相当于对这些孩子们关爱的无微不至，只要孩子们一说饿了，马上就会拿出奶给他们喝，怎么叫拿出奶呢？他就通过这种逆回购等等这样一些释放流动性出来，满足他们的需求，这样就纵容了他们进一步的忽略金融纪律。
正是因为银行的这种冒险经营，才会造成为什么去年16家上市银行所赚取的利润超过了我们沪深两市所有其他2000多家上市公司利润的总和。问题的根源这里，只要做好银行的金融纪律，特别是一些中小银行的金融纪律，我想这个钱荒是根本不存在的，是一个假象。
记者：出于一些利益需求，表外的这些资产，这些流动资金、影子银行、房地产基金、信托产品这一块去年增长的速度都非常快，新的金融政策的动向会不会影响到房地产的发展？
李晓东：房地产这几年虽然受到国家的严厉调控，比起2007年、2008年，没有像原来那么暴利，但是相对于国民经济的各个行业，房地产行业还属于日子相对比较好过的一个行业，所以说也造成了社会的资金大量的从其他的领域、特别是从一些制造业、甚至从其他的里面转移到房地产这个领域里来，大量的资金需求也就推动了与此相关的房地产资产管理这种工具、机构的繁荣，可以看到这几年房地产信托、房地产私募。从去年下半年起又有一些新的机构，比如说其他原来只做场内业务的，现在也加入到房地产场外交易市场，比方说证券公司的子公司，公募基金的子公司，还有一些保险的子公司，都逐步地看到了这个蛋糕，加入进来。
所以说从去年下半年开始到现在，除银行以外的房地产直接融资的机构大量的增加，融资量也在增加，加上去年房地产下半年以后销售逐步的回暖，整个去年房地产商拿地相对减少，所以说从去年下半年开始房地产的融资环境是逐渐的宽松，从去年上半年或者2011年的时候普遍的信托进行房地产融资成本达到20%，到今年上半年的时候，特别是到了三四月份的时候，甚至普遍中位数融资的成本已经回落到了13%—15%这个阶段，下降是非常明显的，大概有百分之三四十的降幅，就是融资的资金成本，房地产企业付出的融资成本，这个趋势是比较明显的。
但是从今年6月份以后央行发出了这么一个信号，要求银行携其他金融机构严格遵守金融纪律，对房地产的资金、融资的资金又起到了一个很大的刺激，就是社会可以便宜的投到房地产的资金量现在在逐渐减少。
前一段时间融资金额下降主要是很多银行短期融资的理财资金成本相对比较低的进入到了房地产市场，就是刚才我讲的期限错配的这一块，造成了整个房地产企业除了银行贷款以外的体系，直接融资的成本下降，现在这一块被压缩，从6月份起、特别进入7月份以来，房地产企业融资的成本有上升的趋势，目前普遍的融资成本在15%—17%这么一个区间，这是比较大的一个概率。
记者：有人提出来金融将会去杠杆化，但也有观点说这个政策并没有落实，只是表面说一说，现在很多政策的思路大家看得不是很明白，“李克强经济学里面”有一个明晰的思路。
李晓东：金融去杠杆化这一块我倒认为并不急迫，刚才讲的实际上在中国的金融环境长期以来的监管，其实中国的金融杠杆率并不高，其实在国外很多高杠杆的金融衍生工具在国内都没有，像我们的房地产贷款基本上就是一个按揭，什么次级贷这些都没有，而且按揭这几年国家已经把首付比例已经控制在非常安全的地步了，现在基本上两成以内的首付是很难找到了，基本上都在三成，如果买二套房还是六成。
我认为特别是在房地产金融这个领域，我们并不需要去杠杆化，相反的甚至有些时候可以适当的对一些资产证券化一类的产品，只要不在上面再进行进一步的金融衍生的创新，可能还应当适当的发展，需要解决的就是刚才说的金融纪律，然后把握好期限的配置，因为银行其实是经营风险的一个行业，金融机构也是一个金融风险的行业，除了投资失败的风险、投资损失的风险，其实对金融机构来说最重要的是流动性风险，很多大的金融机构倒下去，其实包括雷曼兄弟都是倒在流动性风险没有控制好。如果把流动性风险、金融纪律强调起来，我个人认为在中国金融去杠杆化实际上是一个伪命题。
记者：最近有一些言论说房地产在间接融资这一块要放开，内部有一些这样的消息吗？
李晓东：内部的消息非常明确的没有，确实从监管部门的朋友透露出来的一些信息，这一块是在积极的研究，我觉得也是正确的，一方面你要把原有的一些银行的不合理资金从这一块市场上调整出去，另外一方面你可能就要适当的开放一些新的渠道，而且是正常的渠道。
比方说上市公司的房地产融资，这些融资是符合房地产的一些特点，相对期限比较长的一些融资产品，这样的话相对来说对减少经济的波动、增加房地产金融流动性的安全是有帮助的，而且我觉得本届政府比较好的一点在房地产调控以前并不是作秀式的、表演式的调控，过去的政府还是有点回应民粹，这次讲得很好，实际上出台的政策还是相对比较务实的，真是把房地产问题当成一个经济问题、当成一个技术问题来进行讨论，而不是一场作秀、表演，我觉得这是第一次可以期待的。
所以说房地产融资的解放放开的话，我个人是支持的，应该是这么做的，应该做的事情要尽早的做起来，对这个行业是有帮助的，对整个国民经济的健康运行也是有帮助的。
记者：在2008年之后房地产基金放开的声音也是持续了很久，但是一直没有做，您觉得现在的金融改革这一块的动作大吗？未来一段时间包括刚才提到的信托产品它的回报利率在上升，央行推进利率市场化的改革，综合这些情况来看，未来一段时间房地产企业的融资成本大概是什么样的走向？
李晓东：未来会变成两极分化，一些企业的规模、特别是资产负债率控制的比较安全的大型的企业，可能它的房地产融资的成本会是一个比较稳定、甚至有所下降，特别是随着证监会开放一些房地产的融资，它可以通过增发股份、通过人民币的债券这样的方式获得一些 长期成本相对比较低廉的资金来源，但是在另外一方面随着这一次央行收紧一些流动性恭敬的措施，对于更多的依靠场外私募类的基金、信托投资的企业来说，房地产的融资成本在可以预见的未来一两年时间是一个逐步走高的趋势，可能会出现两极分化。
记者：房地产信托产品在今年的规模有下降迹象，您也曾提到过房地产基金这一块爆发性的增长是不可持续的，它是有问题的，从今年开始有下降的趋势，现在场外的这些资金对房地产是什么样的态度呢？
李晓东：目前来说大家对房地产整个的看法还是比较偏激级的，在中国经济增长这么多行业相对来说因为现在可以投的真是越来越窄，这么大的存量资金，比如说像居民存款45万亿，这么大存量的数字，可以投的领域越来越窄，原来是股票，现在股票实际上不行，过去十年都不行，几乎都没怎么好，现在风险最大的是在基础设施这一块，很多资金也不看好，制造业就更是了，以前还有一些煤电，投矿业的，现在都不行了，真正回过头来再看，大家认为十年如一日，能够给大家提供一个相对比较稳定的行业还是在房地产，所以说现在大量的资金是想进入房地产的。因为过去十年政府调控的宣传，有一些人不了解，可能觉得房地产是高风险的，还有一些国有的机构可能政策性原因想去碰房地产，造成了还是有一些机会的，像一些民营的、私募的，实际上资金并不缺，这个社会特别是投向房地产的资金是不缺的，再有一两年像这样的调控就不是说把它变成一种政治性的，我该放的就放，是更市场化的一些做法做出来。
其实李克强做了一件事情，他必须要做，谁都知道这个时候来起银行，可能会造成经济进一步的下滑，但是这件事情早做比晚做好，再往后可能想做都来不及了，整个经济真的都想日本那样了，完全变成一种滞胀的东西，到时候利率降到零，可能大家都不愿意去投资了，整个行业就垮掉了，失去了十年这样的状况。现在在做有风险，但是早做比晚做好。
本文来源：网易房产
作者：房涛
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