网易房产讯 今典集团联席董事长张宝全在接受网易房产专访时表示，中国经济增速正在进入下行阶段，这也意味着房地产市场迎来转折，房地产行业如何面临经济下行期将成为主要问题，泡沫化的资产增值将靠不住，特别是对于商业地产而言，如果后期运营做不起来，房子的价值将会为“零”。
张宝全在博鳌21世纪房地产论坛期间接受网易房产专访时表示，由于中国经济结构的不平衡，今年以来中国的经济开始自我调节，增速出现下滑，并且下滑速度太快，这必将影响到房地产市场。
“中国对房地产的认识都是在过去30年经济增长上行下的那样一个概念”，张宝全表示，房地产类金融产品的属性对预期的依赖性比较强，“从现在开始，房地产要跟以前完全不一样的，在经济下行时刻，房地产会是什么样的？在经济下行期，投资会自然退场。”
张宝全认为，中国房地产可能发生本质性变化，依靠经济增长和通货膨胀拉动的房产增值时代将会过去，房地产市场会回归到其功能本质，“褪去了华丽的外衣”。如何面对经济下行期，实现房地产的自身的价值，将成为房企面临的问题。“未来房地产将会和需求结合得更紧。”
张宝全表示，泡沫化的资产增值已经靠不住，特别是对于部分旅游地产而言，入住率极低从而导致商业业态难以成活，商业业态缺乏，又反过来导致居住不便，仅仅照搬住宅设计，投资旅游地产实现增值并不现实。
值得注意的是，张宝全表示，尽管住宅市场存在的泡沫较为明显，但住宅贬值之后仍具有居住功能，而商业物业如果运营不起来，其价值将会等于“0”。
以下为专访文字实录：
记者：今年以来对经济的调整有些新的思路，包括主动降低了GDP的增长速度，二季度GDP降至7.5%，这引发了业内许多争论，包括“上下线”的争论。您认为经济增速下降的主要原因是什么？
张宝全：我觉得这次经济增长的下降并不是我们的主观意愿希望的，可以说不以我们意志为转移的，这个下降也说明了中国经济在发展的过程中可能是一种自我调节，我们的经济结构的不平衡，也包括我们以前在很多经济政策上不那么均衡，我觉得实际上是中国经济社会发展过程当中必然的规律，当然还有很多人为的因素，还不完全是自然的因素。
但是经济过于快速增速的下降，我觉得给我们的方方面面还是带来压力的，包括就业、包括人均收入等等。我们希望它不像以前的高速发展，相对缓行、相对稳定，但是从今年来看下降的速度太快了，如果不能被控制住的话，我觉得后果也会很严重的。
记者：很多人对经济增速下滑的影响分析也提到了房地产方面的重要性，您觉得经济增速快速的下滑会不会影响到房地产呢？它会不会引发对房地产的重新定位呢？
张宝全：我个人认为一定的，中国三十年来的房地产，包括大家对房地产的认识，都是在中国经济上行的状态下的一个概念，如果说我们把房地产看成是金融或者类金融，人们对于金融产品的价值像股票一样的，它主要是由预期来决定的，我觉得你这个股票要涨，所以我才会买，越买越涨。
今天在会上大家讨论了，如果认为它不是实体经济、它也是虚拟经济，它也是个金融产品或者类金融的产品，在前三十年经济上行什么概念？就是我们对未来是一个正向的期望，这种期望可能就把房地产虚拟产品和类金融产品一直推高，就像我们自己讲的，怎么用一个普通的商业规律或者制造业的规律，怎么套都套不对、怎么算都算不对，包括我们出了无数的调控，怎么调都调不对，因为你没有把它当金融产品来调控，你把它当成实体经济来调控了，实际上它的本质如果不是实体经济的话，你调控就是没用。
现在可能中国房地产要经历一个转折，这个要到来了，从现在开始中国房地产是跟以前完全不一样了，处在经济下行状态下的房地产会是什么？比如说以前在经济上行的时候，房地产后来投机和投资已经成了政府调控很重要的方面，主要是要遏制这两块，在上行之下它才会有很好的预期，才会吸引投资和投机，当开始下行的时候，可能投资和投机就自然会退潮，甚至自然会降下去，你说不保证刚需，可是就存在刚需。
如果中国经济现在开始这样的下行，我们觉得未来会持续很长一段时间，包括这段时间里能稳定住就不错了的话，这就意味着中国房地产实际上已经发生了本质上的变化，就是从一个经济上行的状态下要进入到经济下行状态下的中国房地产，你怎么去生存和怎么面对市场？市场会有什么样的举措？市场会有什么样的状态？我觉得也许会跟前三十年会有很多的不同，甚至有一大半都不一样，我觉得这些可能都会在下面慢慢的出现。
记者：从2010年开始调控之后，万科的郁亮就提出了房地产进入“寒冬期”这样一个说法，您考虑到随着经济下行，房地产是直接往下走？还是说它有一个曲折的过程？
张宝全：我觉得它就要回归它的本质，在上行的时候，刚才我说了它有类金融的特性，再有大家都对它有很好期望的情况下，它很多被放大，再加上我们在经济上行的过程中，由于通货膨胀，所以使不动产增值的神话，确实演了无数很现实的戏，给大家建立了这样的利益。以后的房地产就是要褪去华丽的外衣，要走下这样的一个神坛，回归到正常的状态。
所以我说这些地产依然会存在着，但是他可能真的和我们的刚需需求结合的更紧，因为他在投资和投机这方面，收益可能会下降，但是我认为它依然会有一个平滑期的，这种日子肯定不像以前那么好过，原来是皇帝的女儿不愁嫁，那么你可能真的要回归到老百姓、回归到庶民，还得靠你自身的知识、靠你自身的资质、靠你自身的能力等等，你在这个市场、在这个社会来获得人们对你的认可，而不是说皇帝的女儿管你长的好不好看，可能就是一女难求，好的就是好的，不好的也很难成为好的。
从这个角度来讲，不能说寒冬到了，至少这样的转型可能会使我们开发的观念、运作的方式、包括市场的模式都要发生变化，在这个过程中可能会给我们带来下降，比方说你还建立在以前的观念，结果发现面对现实反而不对了，找不着北了，这个过程当中你肯定有一定的牺牲，但是我觉得这个时代也许到来了，从现在开始我们可以很准确地说中国经济的增速肯定是放缓了，开始下行了。能稳定住就不错了，继续像以前那样高速的上行这个时代恐怕过去了。
在这个时代下的房地产可能也过去了。
记者：你能不能给我们透露一下今典集团在经济下滑期，怎么应对房地产市场的困局？
张宝全：我们在2007年的时候就转型了，就是说如果当经济下行的时候，地产的价值靠什么来维系？当然居住是靠它的地段，城市核心区的住宅，由于物以稀为贵，它的价值是被客观存在的。可我们现在城镇化开发的过程中，大片的土地在地段上并没有特殊的优势，那么它就和社会政策的需求有关联了。
后来出现了投资型的地产、商业地产，这确实是在地产转型过程中也就是怎样使我们的地产增值保值，然后就是和你未来的运营价值，就是运营所产生的价值，这可能是最根本的。
比如说一个酒店，这个酒店你很挣钱，那它的价值就一定很高，这个酒店盖的很漂亮，它不挣钱，就没有价值，如果你卖赔钱的酒店，你可能卖三分之一的钱人家都不要，你卖了挣钱的酒店，可能你的钱挣回来了，哪怕你三年、四年收回投资了，你可能会卖得更高，所以说也使房地产物业回归到它的本质、就是它经营的价值。
当然如果住宅仅仅是居住，居住的价值可能和工作环境、和城市的位置这些有极大的关系，但是通过居住，我上次看资料，中国90%的家庭其实都有一套房了，也就是说中国人均的私有房率是全世界最高的，所以中国房地产里面很大的一部分是投资，甚至于投机，如果这样的话，除了居住需求以外，可能投资真的要算，我们以前投资是靠经济的拉动、通货膨胀，包括泡沫，使房价今天10000，明天12000，他是奔着这个去买的，在经济增速下行的市场里面，只能靠本身的价值来保持它的价值，所以说居住要么就是有独特的位置价值，经营型的资产就有独特的经营价值，就是盈利能力和市场等等能力。
2007年的时候我们就做这方面的事，所以2007年我们坚决的转型，就转到红树林，它不仅是我们中国从观光休闲向度假休闲所必需的东西，也是在中国目前还没有类似这样的产品，我们缺乏这样的度假目的地、就是这样模式的产品，包括红树林的三亚湾从去年年底开业，到今年马上到了第一个经营年度，在中国、甚至于在全世界范围内大部分像这种酒店或者这些度假休闲产业都是第一年亏损、第二年持平、第三年盈利，甚至还有的好几年都亏损。但是三亚湾红树林拿今年一间房，大概在第一个经营年度可能就会分红利润1万多块钱，这也是没有的，但是这证明了什么？并不是说证明了这个钱，房价的投资比率还不高，当然这是第一年，最重要的证明了物业的模式满足了今天社会的需要，它能在这样的度假休闲这种新的社会方式的供应中，它的价值被体现了出来，我觉得在印证我们的一个选择，就是房地产市场当回归到本质的时候，就是不同的物业它的根本价值是什么？
如果仅仅靠泡沫化的资产增值，泡沫化的房价今天一个价，明天一个价，这是靠不住的，这个神话在经济增速下行的时候，我认为它不太可能存在了，我们在以前的时候房价的增长是超过了GDP的增长、超过了物价指数的增长、也超过了通货膨胀的增长，甚至超过了很多，为什么？我觉得就是类金融产品的特性和未来预期的拉动，使它向股票一样的被放大了，这和艺术品是一样的，其实艺术品也是一个虚拟经济，当经济形势好的时候，艺术品涨得很快，当经济不好的时候，艺术品跌的比谁都快。
当然房子毕竟还是具有使用功能的，我觉得它跟艺术品还有所不同，就是它具有这样的两个特性，但是不管怎么样，市场的状态我觉得可能会不一样的。
今天我们在满足刚性需求的同时，可能更重要的是要关注商业房地产、度假旅游地产，更要注重它的经营的价值。比方说我们在度假区的住宅，入住率本身就很低，就意味着它高运营成本，比方说它周边的商业就很难被很好的支持起来，不能被很好的支持起来它的生活就不完整，或者说就不那么非常好，这些东西都会造成它的生活环境的一般或者生活质量的下降或者不完美，这些最终都会带来物业使用价值的下降，也最终都会带来当你在推出这个市场的时候物业价格的下降。
记者：您说后期的运营非常重要，你能不能具体说一下红树林做得很成功，它后期运营坚持的是什么核心的价值呢？
张宝全：其实很多人都认为后期运营好，你把后期运营做好就行了，其实不是，首先是前期，其实设计是最重要的，我觉得设计是这个商业物业要占到绝大部分的原因，哪怕你在一个非常好的地段，你设计的不完整或者设计的不合理，尤其是商业动线的断裂，再好的地方你的经营也一定赚不了钱。比如像中央电视台，它那个设计就已经导致和决定了要是一个企业绝对承受不了，就是它的运营费用会很高，你想它的电梯没有一步是平的，都是斜的，另外你从这边到那边必须要转好几次电梯，这意味着什么？就意味着它物业的运营费用、物业的维护费用要比其他的物业高不是一倍，要高好几倍。属于你要是没有很好的经济利润的支撑的话，那你的物业成本比人家高，你在运营上，假如说是经营业务那你就很难挣钱。
因为在我们公司所有设计都是由我主持的，你看我们的亚龙湾酒店在去年和前年的国家旅游局对中国所有的五星级酒店有十二项经济指标的综合排名，第一名是上海的香格里拉，第二名是北京的东方君悦，第三名是北京柏悦，第四名就是亚龙湾红树林，我们是本土品牌，国外品牌都有国外的渠道，他们的渠道都能给他们带来15%的客人，我们没有，但是我们靠什么取胜？就是今天会上说的，他讲的给我印象很深刻，你能在中国找到一个像巴厘岛这种具有热带风情的度假酒店，我觉得不仅是我们亚龙湾红树林，尤其包括现在三亚湾红树林，包括明年开业的海棠湾红树林，这些设计里面也有非常多现在都没有的，我觉得这两个酒店明年全部亮相，对这个领域会有所影响。
这一切靠什么？全是靠设计，可以说我们在设计上花的时间甚至于比建造的时间还要长，包括像海棠湾七星级酒店的大堂，迪拜我是一点都不喜欢，设计一点都不好，你问它为什么是七星？他就说我用了70吨黄金，在哪里？就在柱子上，就因为用了这么多黄金，它叫七星级，我觉得这是典型的财富文化。
但是我觉得在今天生活方式不是由财富构成的，是跟精神相关的各种各样的自然、时尚、人文、艺术这样的元素和我们发生的一种体验，是这样的质感和感觉构成了我们今天的生活状态，包括你觉得有意义，所谓度假就是跟现实所不同的。
材料固然很重要，但是设计更重要，就像亚龙湾酒店，首先人们一进入大堂就觉得你这个大堂怎么跟海连着呢？其实就是我们设计了一个水池，它给你营造成这样一种感觉。
当然三亚湾才出了四分之一，开业是开了四分之一，明年全部开，还有四分之一，当然最近的属于海棠湾，海棠湾的大堂出来，一个七星级的酒店大堂怎么设计？这回国内、国外大概有二十多个方案，一直都不满意，因为你觉得不是财富概念就是贵的概念或者文化和财富交融的一种概念，你一直没有觉得通过一种什么方式来表达我是七星。
当然我们这一次做的方案就是用空间、用建筑本身、用这些东西来作为我的主要叙述的语言，来陈述七星级大堂，它可能给你看见的不是某一个细节的材料，而是这个空间给你这样一种叙述和感觉，你可能从来没有见过。
明年11月底海棠湾七星级酒店开业的时候，我相信也会使人很意外的。
记者：但是您也有很多竞争对手，包括现在传统做住宅的企业，包括万科这样一些大的企业也都在进入酒店、度假这些领域，您觉得现在商业地产、度假地产这些市场有泡沫吗？
张宝全：应该有泡沫，而且我认为什么叫商业地产？商业地产应当是经营型的资产，但是我们现在很多商业地产像度假等等，它是非经营的，或者经营资产很小，依然为了传统房地产经营型的做一些配套，这些我认为将来可能会有一定的问题的，就是它的价值。
刚才我说了，你想在海边买一个房子，你要开着空调，要交物业费，而且将来物业税也是跑不掉的，但是你这个地方平均出租就是这么一点人，大概是百分之十几到百分之三十，就算你把房子全都出租出去了，这30%的房租收入可能不作为支付你一年的人员费用，但是如果经营型的资产就不一样了，所谓经营型的人是流动性的，流动性就可以保证一定的入住率或者一定的到达率，这些入住率到达那就给你带来商业的价值。
而我们现在特别是度假旅游地产它的大部分构成还是非经营型的物业，经营型的物业占的比例很少，但是我们的红树林不一样，我们的红树林每一平米都是经营型的物业，包括业主买我们的客房，第一年分到1万多块钱的利润，这就意味着它不仅为别人创造了价值，作为业主他也得到了价值。
而且这个利润是指把酒店的运营费用减掉以后，所以我觉得商业地产的本质还是运营，如果我们不是以运营为目的来做，它其实本身不叫商业地产，但是我们现在很多度假旅游区大部分叫度假地产或者商业地产，但实际上还是一个住宅地产，而且它在以前中国经济增速上行的状态中、未来预计很好的过程中，人们就把城市住宅价格的增值延伸到这些度假旅游区，所以它也会这样。
实际上是完全不同的，因为城市居住是你的主要功能，只要位置好，它的价值就会被保住。
度假旅游区主要是用于度假的，而且它会有一定的季节性，度假就是一种脱离现实，它是需要各种各样的配套和生活来保障的，不像城市什么都有。
所以从这个角度来讲，我觉得中国度假旅游地产的发展过程中是不平衡的，也是不成熟的。另外像红树林这样的完全是经营型的资产，而没有一点点纯居住的资产，在中国就我一家，所以说从这个意义上讲我没有竞争对手，因为别人做的还是房地产，他做配套主要是把住宅给卖了，但是我们不是这个模式。
记者：但是它们有给你压力，比如像资金、自然资源这一块的资金，大企业有给你压力吗？
张宝全：我觉得只有同类才相争，如果不同类就没有可争的，也就是说个人做个人的生意，他做那种模式，我做我这种模式，而且我这种模式我认为它有未来市场，哪怕我现在慢慢做，我在全国连锁，七个、十个，我觉得它会构成一种独特的模式和红树林这样的一个版图和帝国，这个帝国你可以慢慢往下做，你可以做十年、十五年、二十年。但是传统房地产今年卖了500万平米，明年还能卖500万平米，我觉得是不太现实的，而且刚刚讲中国正在转型，从观光休闲向度假休闲转型，中国人口有这么多，很少的一部分人来度假，中国真正的度假目的地或者很好能提供全度假生活是稀少又稀少的，如果你能做这方面的供应，在目前中国不是一个饱和的问题，是严重的不足，所以这也是我们坚持红树林的信心，当然可能在前些年不显，其实现在就显了，比如说这次青岛开盘，结果我们是青岛唯一一个允许自住的，三亚是绝对不准自住的，结果青岛这一次我们就拿出了一小部分可以自住，但是你也可以委托我经营，你也委托可以交换，等于给他三个功能，结果才发现这里面总共被卖出了四十套，只有一套有想自住的需求，其他的三十几套都没有，就是说他们更看重的还是经营模式，这个模式等于他成了酒店的股东。
日本在前段时间一个非常重大的，我觉得跟中国有点相似的就是在度假旅游业形成了一个基金，结果在日本很短的时间就募集到100亿人民币，他做了什么？我觉得跟我有点像，他叫大家都来当房东，等于设立了一个基金，大家都来买，买了基金干什么？不是盖了红树林五星级的标准吗？他就盖纯粹经营型的度假，相当于度假公寓一样，但是他是经营型的，它不是居住型的。他也是在做连锁，我觉得这个模式跟我很像，但是它的标准比我低、功能比我低，但是获得市场的青睐很大，能在很短的时间内募集到100亿人民币的资金，说明它可能代表了未来的趋向或者未来在这方面的消费需求。当然他也是用地产的方式呈现的，实际上我觉得它已经不是地产了，它已经是商业了。
记者：我有一个细节性的问题，像您在海南要全部做后期运营的，但是在青岛的项目为什么说在策略上可以拿出来一部分出售呢？
张宝全：因为我们在三亚是你买了一个房产证，但是你必须委托酒店，有一个月的免费居住，当然这个居住你在全国红树林都可以居住，他买一套房就可以全国度假了，另外就是到了年终分红，就像这次三亚湾第一个经营年度，只要你买了房至少都能分1万多，有的买的好一点的就能分得更多。
在三亚推出这个产品和概念，很多人对这种模式根本不了解，所以在这个过程中很多人来了以后都是抱着买住宅，就是买了人住的，觉得你不是，所以我们的销售人员曾经提过，很多人都来问能不能租？但是我们还是原来一直坚持的，这次青岛想做一个实验，青岛是第一期，总共是100套，一个小时全部售完以后，只有一套提出了这个，所以说从这个角度可能我们还是要取消资助，还是应当股权式的，就是刚才说的你买一个住宅，要通过市场的运营来体现价值，就是通过居住，然后你出租，你才能被体现。如果你是一个酒店的话，当然酒店运营不仅是客房的出租价格，还包括商业，我们等于把利润都混在一起算了，商业街、娱乐吧等等，这些综合利润大家都是来分摊的，小业主也是跟着一起分摊的，也就是说最后酒店有利润，大家都有份，原则上相当于按照建筑面积你占多少你就分多少红。
三亚湾的成功在给我们信心，另外也就意味着这是一个非常大的潜在市场，而且这个市场我觉得会被人越来越认识到，而且它只要有经营价值，它的物业价值才不会被失去，否则的话没有经营价值，当居住率不高的时候，市场经济在下行的过程中，房价从10000变成15000，这个可能性没有，不太可能，当这些都均衡的时候，你的价值和别人比靠什么？就靠你的使用，使用率这么低，但是我的经营性资产使用率很高，而且通过使用，我能把各种运营费平掉，剩下的就是利润，利润有收回的机会。
记者：您对今典的模式还是非常有信心的，但是像商业地产这个行业，因为有人说像住宅从2010年开始，就是周转商这一批企业项目出来之后进入一个集中的养成期，从今年开始是非常困难的，您觉得这个时期商业地产的走向、格局会发生什么变化呢？
张宝全：我觉得本来就是雷声大、雨点小，现在第一批商业地产出来了，它的毛病、它的困难都被呈现出来了，因为很多地产商没有经验，他以为盖一个住宅跟盖商业地产差不多，实际上不是，商业地产要运营它，一个是运营条件很高，你要有团队、要有资源，最为重要的就是你要运营它，运营费用很高，出去你的运营不能产生价值，运营费用都承担不了，你就运营不成，而商业地产一旦运营不起来，它的价值等于零，住宅就算不好，10000块钱买不到，我卖8000，肯定能卖，因为它具有居住功能，不会受影响的，不可能说你的门被堵住了，永远也打不开，你的窗被堵住了，永远打不开，不可能的，国家有这方面的规范，所以说住宅建成了，它的使用功能不会被改变。但是商业主要是运营，也就是说我盖一个美术馆，如果你没有美术馆的活动，就是一个房子，根本不是美术馆，你盖一个shopping mall，如果你不能够成为shopping mall，成为大家的购物中心，你连仓库都不是，但是你要想把它运营起来，你招商能不能招来，最重要的只要一开，像人员费用、电力费用非常高，你要是不通过运营收回的话，每天就往里面赔钱。住宅不一样，我居住交物业管理费，自己就算空着损失也不大，商业地产不是这样的。
第一轮的商业地产都出来了，我觉得成功的不多，大部分人还是身陷其中，通过这个好在哪里呢？有一些能生存的就生存了，不能生存的也就是说下一轮商业地产热我就会降温，当然可能有一些不能被运营起来，我觉得这也是很客观的，特别是在一些二三线城市或者三四线城市，本来人口就那么一点点，就是它不注意支持你这么一个商业中心，你想它一个商业中心做了一个非常大的住宅规模，四五十万，几万人口和十几万人口根本不能消化、支持和支撑，但是地产商还是用了以前的经验，觉得我有这样的商品了，我就好卖，但是就算把住宅卖完了，这么大的一个商业运营，你的价值从何而来，你的运营费用从何而来？如果你自己贴一年可以、贴两年可以，既然我们现在很多酒店都亏损了，但是它现在在贴了，问题是五年之后怎么办？所以说中国的很多商业地产在运营过程中像这样的问题，它是作为房地产住宅的配套，所以说住宅征的钱就把这一块给带过去了，地产商压力也不大，但是时间久了，这一块压力会越来越大，而且如何解决我觉得是有一定的难度的。
因为商业地产跟住宅不同，住宅的价值永远存在，无非高一点、低一点，商业地产就是运营起来它有价值，运营不起来它一点价值都没有。
记者：现在包括旅游地产、包括商业，你刚才提到回归一二线城市，商业地产现在在一二线城市竞争也非常厉害，您觉得这些企业回归到一二线城市应该是一个比较理性的，但是怎么面对竞争呢？
张宝全：它没有这些配套就没有竞争优势，所以第一个问题是先解决住宅好卖，所以它必须配套。而且只要能卖得好，他觉得这些商业配套的钱有一部分是住宅利润，也就是说下面的运营困难在后面的过程中要逐步的显现，当然刚开始他可能有能力来弥补，就是自己扛着，等到最后自己不能扛或者扛不住的时候，这个时候可能问题就会一下子很严重。我认为现在其实这种状况就有，很多商业地产运营的困难和在经济上的窘境，我不认为它不太有减法，成功率也有，好像占的比例不多。
记者：最后您给我们讲讲你们的经验，给大家提一点建议，现在旅游地产也在“跑马圈地”，中小企业应该怎么样生存？他们面临的主要困难有哪些？就是让你比较困惑的地方。
张宝全：我觉得不能把旅游地产当做城市的住宅产业来对待，用城市的住宅产业对待旅游地产我认为是错误的，度假旅游区实际上是一个小城市，城市是一定在时间里面长出来的，也就是说它是和这个城市的政治、经济、文化是同步的，再慢慢发展的。比如说海南批过去的旅游岛，不可能批给你今天这样，明天过去就是旅游岛，给了你政策，还要慢慢长出来，这个长在哪里？就长在你的度假旅游区。
但是现在从政府到开发商，还是用城市住宅开发的理念，他觉得我在城市做一个300万的大盘，整个湾才150万，他说我能做，所以说把一个度假旅游区的湾当做住宅区来做，我觉得这是很危险的，而且以后时间久了我相信会有各种各样的问题，实际上这个湾就是一个城市的概念，也就是说和中国的度假要同步，我觉得在国外，在度假旅游住宅的人，就是有私宅的人，都是绝对的大老板，就是他在那买一套房，每年的维护费用就是很大的，而中国人在度假旅游区买一个住宅，他的想法是要增值，不是说每年要掏多少钱，他还没有这个概念。实际上在度假旅游区买住宅，在各种费用上只比城市高，不比城市低，你是一定要掏的，那么它能给你回馈的就是到时候你可以到这里来居住。
问题在哪里呢？住宅区的配套一定不会很全，比方说我有一个朋友在三亚买了两套房，买了两年了，有一次我问他，你买了两年了，你住过吗？他自己都笑了，他说没有，我说为什么？你买了为什么不住？他本来想去住，但是太麻烦了，等你把它弄好了，就是两年时间，算了，还是住酒店吧！因为运营型的资产是良性的状态，随时随地保证你最好的生活的供应和度假休闲的供应，你作为自己居住，比如说打扫卫生、买菜、做饭，甚至于在自己城市里面都不干这个事，跑这里来干这个事情。另外我刚才说了度假的本质是什么？实际上是脱离现实的，就是你自己买一个房，自己陷入到这个过程当中不能自拔，既不能去看海也不能晒太阳，又打扫卫生、又扫地、又做饭，何苦呢？
记者：现在中国的大企业现在扩张也非常积极，行业的集中度在提高，中小企业应该如何去面对这个困局呢？
张宝全：中国的房地产企业太多了，由于在经济增速过快的情况下，地产企业拿了地都能挣钱，哪怕再高都有人敢拿，但是在经济增速下行的情况之下，要回归到本质的时候，你要是做错了、价高了或者拿错地了，那你是一定要付代价的，这就意味着什么？意味着很多地产企业要离场，另外很多地产企业要合并、另外很多地产企业要联合，这个时代是真的到来了。
当然大的企业有很强大的支撑，但是大的企业如果要是在几个大的项目上运营和定位好，它也会很好，如果要是出了问题也会很严重，所以我想不管怎么讲，中国地产这样的转型时代到来了，它的原因就是中国地产已经结束了改革开放以来的经济增速的时代，开始进入到经济增速下行的时代，实际上就意味着我们的地产市场从供应到消费都会发生很大的变化。
本文来源：网易房产
作者：房涛
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