网易房产讯 北京别墅市场销售热度逐步升温,来自北京市住建委官方数据显示,5月份,北京市别墅成交总金额为30.6亿元,达到今年以来峰值,环比4月份涨幅达97.03%;近日,北京龙湖好望山项目营销负责人程浩做客《网易房产对话地产界之营销者说》栏目时预判,6月份别墅市场将会延续5月份的热销行情。
程浩认为,从5月份开始,别墅市场将进入传统的销售旺期。5月份的别墅成交量环比4月份提高了近一倍,目前北京市房价单价已经高于2万3,成为了一个历史高点,而近些年别墅政策、土地供应和调控新政,使得高业态别墅产品稀缺性凸显,购房者购买意愿增强,从市场层面和客户层面来看,6月北京别墅市场还会延续好的态势。
“之前很多的客户基本上是在考虑我要花多少钱来买一套什么样的房子,但是现在大部分的客户都在考虑我在用最后的一个购房资格,应该选择一个什么样的房子。”程浩感叹,随着新国五条颁布之后,购房资格成为客户心中最敏感的话题,也是最稀缺的权重因素。很多购房者都想用最后的购房资格选择一步到位的房子,而作为居住业态当中最顶端的别墅来说成为了购房者的首选。
在谈到此前有媒体报道,北京楼市在5月份陷入“尴尬”局面,原本定在3、4月份开盘的项目延迟开盘现象,程浩表示,近期整个北京楼市的确存在会在预售的环境中,有一些价格没有得到政府批复,程浩分析主要原因有两点,第一点是近期整个北京市住宅放量的数量非常少的,跟去年比是持平;同时土地的价格不断攀升,导致近期一些开发商的开发成本提高,售价自然就会提升。另一方面是近期整个北京市五环以内房产的供应量非常少,需求没有降低,开发商也会抓住这个节点进行一部分调价,程浩指出,基本上是均价在4、5万的价格没有被批复。
以下为访谈内容:
网易房产:各位网友好,欢迎收看本期网易房产对话地产界之营销者说栏目。本期我们邀请的嘉宾是龙湖好望山项目营销负责人程浩,程浩您好。
程浩:您好。
网易房产:5月份有媒体报道北京楼市陷入了一个尴尬局面,有一些别墅项目的预售证没有获批,有消息人士称原本定在3月份开盘的项目都往后推了,您作为业内人士,您觉得现在北京高端住宅项目的市场是什么样的情况呢?
程浩:近期整个北京市的确会在预售的环境当中有一些价格没有得到政府批复,主要原因有两点,第一点是近期整个北京市放量的数量是非常少的,跟去年比是持平,同时土地的价格不断的攀升,导致近期一些开发商的开发成本提高,售价自然而然就会提升。第二个方面就是因为近期整个北京市五环房产的供应量非常少,需求没有降低,自然而然开发商也会抓住这个节点进行一部分调价,这也是为什么近期北京市的一些项目尴尬,基本上是4、5万的价格没有被批复,主要原因是这样的。
网易房产:说高端项目就提到了一种产品叫做别墅,我们知道刚刚过去的5月份北京别墅的成交量比较乐观,6月份大兴的鸿坤林语墅,中信府·誉墅项目预计开盘,您觉得6月份北京的别墅市场是什么样的情况?
程浩:6月份北京市场的别墅市场是比较火热的,因为从上个月来看,他的成交量环比4月份提高了近一倍,北京市的平均单价已经高于2万3,成为了一个历史高点。所以整个北京市的销售周期已经从刚需、首改、二次改善,到现在的别墅,所以说近期别墅的市场的火热是正常的。
网易房产:那您觉得6月份是销售的好时机吗?对于别墅市场来说?
程浩: 我们判断6月份的别墅市场会延续5月份的销售状况,因为从5月份开始,景观渐好,进入传统的别墅销售旺期。同时由于近些年别墅政策、土地供应和近段时间的新政策,高业态的别墅产品稀缺,同时客户购买意愿增强,所以从市场层面和客户层面看,6月还是会延续好的态势。
网易房产:您刚才提到北京有4、5万的高端项目预售审批放缓了,前一段时间包块台湖镇、旧宫等地块出现热拍,土地市场成交火热,您觉得楼市的价格体系会不会出现变化?
程浩:之前整个北京市拍地之后各个开发商在看在哪选择拿地,但是现在拍地之后各个开发商考虑的是到底能不能拿到地,之前的选择性到现在的拿地,最主要的原因还是整个北京市的土地放量非常少,开发商也是为未来的几年做好准备,提前拿好土地做库存。面粉贵了自然而然面包就贵了,现在有一些区域基本的售价在2万出头,但是现在周边的土地已经到了1万9、1万6,这一轮,也会影响北京未来几年的售价。
网易房产:对于一直强调稀缺性的别墅市场,这觉得这对别墅市场会有什么样的影响呢?
程浩:之前很多的客户基本上是在考虑我要花多少钱来买一套什么样的房子,但是现在大部分的客户都在考虑我在用最后的一个购房资格,应该选择一个什么样的房子。所以说现在这种随着新《国五条》颁布之后,购房资格成为客户心中最敏感的话题,也会是最稀缺的权重因素。所以说很多客户都想用最后的购房资格选择一步到位的房子,所以作为居住业态当中最顶端的别墅来说可以说是客户的首选。
网易房产:一步置业到位的话突显了别墅市场的优势,您是怎么看待这个问题的?
程浩:其实最直接的影响在于,客户逐步改善置业的成本增加了,因为包括二手房税费,以及对于整个住宅市场的去投资化的影响,未来一家人可能就会保留一套城市核心区域的公寓,然后选择一套环境好的别墅产品。而且整个北京市随着四环和五环公寓价格升高之后,在同等的价格区间,比如说在北五环选择130平米的三居,总价在五六百万以上,一些高端一点的项目已经到800万以上了。这样一个价格你完全在六环外在京郊选择一个300平米左右的别墅项目。所以说近期北京市5月份,包括好望山在内,别墅市场5月份别墅的成交量环比4月成交上涨了近百分之一百。所以可见现在大部分的客户由这种市区的公寓向近郊的别墅进行过渡。
网易房产:我发现近几年来城市第一居所的概念越来越强了,现在我们针对第一居所来说有一些项目在相对远的位置,对于购房者来说第一居所,会不会分流别墅方面的客户?因为相对来说购房者更多愿意选择在市中心或者市区生活,对别墅业会有影响吗?
程浩:我个人判断基本上影响的可能性非常小,因为一般别墅置业客户通常都是拥有一套或者以上城市核心区域的公寓,所以意向购买别墅的客户一般都更看重别墅产品所带来的环境和别墅生活。
第二点现在很多的客户并不是在看市城区的房子,因为随着去年整个北京市环境污染的提升,现在很多人都在主城区外选择,选择好的空气资源、环境资源,在选择房产的同时非常注重周边的自然环境,这也是为什么近期有一些顺义、怀柔、密云有一些项目,非常受到关注。
网易房产:您刚才提到了一个性价比的问题,业内人士认为别墅卖的比较好的都是性价比比较高的,离市中心有一点距离的别墅,购房者所关心的商业配套、购物、教育环境方面等问题,您是怎么考虑的?
程浩:关于配套,我认为大多别墅是会牺牲一部分便利的生活配套的,因为一般优质的自然环境和非常繁华的城市是很难兼容的。我认为别墅产品应该具备基本的生活配套,而且一般来说有一些休闲配套更好,这样的别墅产品就已经非常出色。
以我们项目为例,更为特殊一些,我们是在传统潮白河别墅区,现在别墅区已经比较成熟,别墅项目也非常多有良好的自然资源条件,同时因为处于顺义新城中,所以还具有一般别墅项目不具有的城市属性。现在整个北京市的发展,最早的话2000年的时候还处在三环以内,2005年基本上是四环以内,但是2009年到2010年、2011年大部分的高端项目都集中在五环左右。北京市是逐步向外延伸的,因为整个北京市的发展,包括人流量、交通和整个商业的发展,需要向外延伸的需求。所以未来的三到五年之内,整个北京市的发展还是以几个新城为主,以主城区带动几个周边卫星城发展。其实目前,顺义新城的配套已经非常出色,在我们项目周边,10分钟的车流范围之内可以覆盖到公共交通资源,主要是未来的地铁规划,第二个有生活配套,比如说有大型的卖场、购物中心,第三个有医疗的配套,比如说三级医院。同时还能够覆盖到两个高尔夫球场,一个赛马场,一个水上公园,还有一个室内滑雪场,这种高端配套能够满足别墅业主的休闲需求。未来随着顺义新城的发展,区域不断的成熟和发展,随着区域入住率提升,配套也会更加成熟。
网易房产:我想正是这种特性确实独一无二,而我知道好望山项目也是刚刚过去1-5月份北京传统别墅区销售套数冠军,具体好望山项目为什么热销?
程浩:好望山在今年的一季度、二季度的北京别墅市场非常的活跃,从它的销售金额和销售套数来看都是位于北京别墅排行榜的前列,也在北京传统别墅区中销售套数领先。之所以这么热销,背后无非有三点原因,第一点我们好望山项目周边的自然环境在北京市是不可多得的,也是不可复制的。项目周边的一河一林,5.5万亩的国家森林公园和潮白河在整个北京市不可复制,得天独厚的。像我今天所说的很多客户在关注自然环境好的项目,这也是好望山热销的原因之一。第二点好望山如刚才所说,可以称为一个城市别墅,不仅位于顺义新城区域,同时我们较城市核心商圈较近,这个核心不是在前门,也不是在国贸,我们的核心区在北四环、北五环版块,包括望京,这三个核心是我们真正的城市核心。我们有非常便捷的交通网络,顺义的交通非常便捷,首先有三条主干路、机场、高速,40分钟的车程完全可以覆盖到四环左右的距离。所以用时间来换空间,用更好的自然环境来得到更好的生活方式。第三点就是源于我们好望山的项目是整个龙湖历时7年在潮白河区域打造的成熟别墅区域。潮白河别墅区从92年发展至今有20多个年头了,而这个区域别墅的项目应该是在20多个左右,整个潮白河的别墅区是一个非常成熟的别墅板块,有一些高端的配套,包括最基本的生活配套,可以完全满足别墅业主需求的。同时整个区域氛围是非常完善的,有很好的空气资源、水的资源,得到了客户的青睐。之所以好望山的项目能够在全北京套数第二,传统别墅区套数第一,基本上就是源于这三点。一个是周边环境,一个是城市属性,一个是成熟的社区环境。