网易房产讯 北京推行史上最严“限价令”已经近2个月时间，开发商遭遇空前的“拿证难”，一些热点区域甚至直接被封杀。
网易房产调查发现，北京史上最严“限价令”并未阻止房价缓慢上涨，而一些开发商通过“精装拆分”、期房转现房、提前拿证再捂盘等措施成功规避“限价令”。而北京新房的成交量经历一段低迷后，也在缓慢回升，新房库存多次逼近警戒线。
天宫院遭封杀 多楼盘“取证难”
“下期开盘可能要到6月份，主要看住建委什么时候批预售证，这边好多项目都没开盘”，大兴天宫院一热门楼盘金融街·融汇的销售人员告诉记者。
随后记者又致电保利春天里、龙湖时代天街、 中国水电·云立方等热门楼盘，均被告知，开盘日期无法确定，预售价格多在17000元/平米-19000元/平米之间，而这些项目都是曾经创造日光盘的热销项目。
资料显示，金融街·融汇去年12月开盘后，当时推出370套房源，很快便持续热销，成交均价在16000元/平米左右。记者查询北京市住建委网站得知，其当时预售价最高为16733元/平米，目前已签约363套房源，基本售罄。
该楼盘早在今年年初就开始了下一期的登记工作，待售户型为55平一居、84平两居，其本来准备今年3月底开盘，不过却受到“限价令”影响，至今拿不到预售证，项目销售也因此暂时搁浅。
巧合的是其旁边的保利春天里项目，其在去年7月开盘后变一路畅销，推出692套房源，目前已签约676套，仅剩16套房源还未售出。不过尽管整个项目还剩下一半房源，但是下一期开盘时间已经由4月份无限期推迟。其三期主推户型为70平米两居、80平米两居和93平米3居，但是开发商开始推出其相邻地块的另一个项目熙悦春天。
“其实已经有开发商将预售价调低到1.6万/平米，基本跟上期售价一样，甚至更低，不过建委还是没有批准，”一位对天宫院区域了解的业内人士透露。
捂盘、精装分拆、期转现 开发商对策多
在史上最严“限价令”影响下，北京新入市的项目不断减少，不过还是有少数幸运儿顺利拿到预售证，并顺利实现涨价。
5月19日，位于位于南五环外的华润·公元九里开盘，开盘价达到每平方米4万多元。据悉，其二期在去年5月开盘后成交均价28900元/平米，花园洋房均价25000元/平米左右，短短一年时间上涨超过30%。
资料显示，华润·公元九里此次三期开盘主推6层花园洋房产品，220-680平米大户型。
不过与之前两期不一样的是，华润·公元九里三期则是现房，年底即可入住，而其也早已办理了期房转现房的手续。
据记者在北京市住建委网站查询得知，华润·公元九里早在今年3月19日到3月25日，分两次拿到了6栋共计126套的现房销售证。此次获批的主要是13号楼、23号楼、22号楼、15号楼、12号楼、14号楼，其获批价格分别达到47426元/平米、47426元/平米、50883元/平米、62177元/平米、 47426元/平米、 51833元/平米。
“其实3月中旬北京就开始实施限价，不过主要针对期房和刚需盘，后来才将高端盘纳入限价范围，”一位业内人士分析，华润·公元九里属于高端盘，而且当时期房转现房，所以顺利拿到预售证，不过其获批的价格如此之高，还是令人吃惊。
华润·公元九里拿证后并未急于开盘，而是用了两个月蓄客，记者曾在4月21日到访过其售楼处，了解到其在进行交5万减50万优惠活动，一个上午就有至少8人交费。华润·公元九里另一个引人注目的还有其不菲的精装修标准，高达8000元/平米。
不过这并不是华润旗下唯一准备涨价的项目，华润·橡树湾（优惠购、楼盘相册、最新报价）上一期房源整体均价36000元/平米，在售房源楼层较高均价37000-38000元/平米。之后其预备推出第五期房源，预计均价从36700元/平米一路上涨到48000元/平米，不过最近其预计均价已达到55000元/平米。而据某网站数据显示， 华润·橡树湾2006年07月31日第一次对外报价仅7500元，82个月以来，销售价格累计上涨了47500元，涨幅为633.3%。
同样不断变化的还有其开盘时间，华润·橡树湾原打算在4月份至5月份推出，后来推延至6月份开盘，但目前预计的最新开盘时间已变成7月份。
“原因可能是涨价太多，所以建委一直不批，”一位业内人士分析，建委已经开始对高端楼盘和现房也开始进行限制。
而像华润·公元九里通过转现房或者拆分装修费等方式“曲线”涨价的项目很多。位于房山区的长阳半岛、京投万科新里程、万科金域缇香就被媒体曝出精装修拆分，而住总万科·金域华府三期为了规避限价更名为住总万科·金域国际。而另外一个位于北五环的项目天润福熙大道更是在拿证2个月后以涨价2万/平米入市。
库存连续“触线” 未来恐补涨
根据北京住建委公示的网签数据统计显示，2013年5月13—19日，北京住宅（新建商品住宅和二手住宅）网签总量为3059套，环比前一周的网签量上涨了35.7%。这也是限价令后北京楼市成交量首次回升。
与之相反的却是北京新房入市量的减少，据网易房产统计，自3月份至今，住建委一共下发33张预售许可证，还不及此前预计入市项目的一半，而此前仅3月份预期入市的项目就达37个之多。
限价后，北京新房库存成了牵动北京楼市的敏感神经，连续多次触碰警戒线。
据伟业我爱我家市场研究院监测数据显示，2013年5月底北京商品住宅（不含保障房）库存量为61598套，比2012年年初下降42.9%。其中，期房库存量为46317套，比去年年初下降49.9%。而去年1月份的库存量为122915套，是目前库存的两倍。按照北京楼市目前的去化速度，北京新房库存只够7个月消化。
而据伟业我爱我家市场研究院统计自2012年1月以来的数据发现，自2012年10月开始，北京新房市场月度新增供应量小于月度成交量，目前已经持续7个月时间。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，统计自2012年11月以来数据发现，6个月内累计新增供应仅为26283套，累计交易量达到50706套，北京新房市场新增供应量与交易量的差值高达24423套，新房库存量继续下滑，供不应求的形势严峻。
胡景晖分析认为，持续半年以上的供不应求的现状，也是新政实施至今价格不跌的根本原因，倘若这种“供不应求”形势若不能得到改善，下半年北京新房房价可能迎来补涨时机。
而据亚豪机构的统计数据显示，6月份北京预计将有31个项目开盘入市，对库存有一定补充，其中有14个为精装修或现房产品，在纯新盘的普宅项目中，精装修或现房的比重更是高达63%。
本文来源：网易房产
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王晓易_NE0011
