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北京楼市“限价”效应初显 专家:限价不治本

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数据来源:北京市住建委官网、本报记者综合整理数据,以开发商公布信息为准
数据来源:北京市住建委官网、本报记者综合整理数据,以开发商公布信息为准

4月10日,北京市住建委主任杨斌在做客城市服务管理广播时表示,新建楼盘在申请预售资格时,开发商报价不能明显高于此前成交价格,也不能明显高于周边同类品质楼盘,政府会对报价进行引导和指导。

上述表态也被视为北京楼市“限价令”的明确提出。在“限价令”的作用下,北京楼市暗潮涌动,购房者和开发商的心态都出现了微妙变化。

购房者热情度上升

4月中上旬,望京·金茂府、珠江·悦公馆等项目开盘,均实现热销,参与摇号的买房人数均远远超过同期可售房源套数。

北京一家房企营销负责人还介绍,该企业旗下一楼盘原来预计开盘价在3万元/平方米以上,前期上千的蓄客已经远超将推出的三四百套房源量。而在限价令的要求下,现在估计开盘价要下降,一旦降价,买房人只会更多。

“现在是开发商涨不了价,未来谁又信房价会下跌呢?”日前,在通州某楼盘看房的王先生这样表示,自己比较看好现在的出手机会。新浪乐居在北京“国五条”细则出台后的一项调查显示,截至目前,在超过16000名的调查对象中,70.1%的人认为细则不会遏制房价。

在记者采访中,包括万科、绿城等房企的在京人士也谈到,在“限价令”的作用下,目前新盘开盘价格都会在一个相对平稳的水平,这对买房人来说,或许是一个购房机会。

开发商推盘积极性降低

相对于限价令给买房人带来的机会,开发商推盘积极性则开始打折扣。4月的实际开盘量和3月相比降低不少。

在前期热销的支撑下,加上目前蓄客量带来的底气,无论是大兴、房山区域的刚需类产品,还是朝阳板块的知名中高端项目,多数都不愿意降价,宁愿延期入市。

与此同时,不少开发商也在寻求应对限价令的办法,包括精装房分拆合同,将涨价部分体现在装修价格中;包括取消精装房计划,降低成本来降低售价。

另据本报记者了解,受北京楼市推盘减少的影响,部分购房需求开始向香河等环北京区域转移。

“限价令”短期难松动

对于限价令这一带有明显行政色彩的政策,业内人士多认为不可能长期存在。

北京中原地产研究总监张大伟认为,如果集中出让一批“限房价、竞地价”的地块,并很快形成相对低价房源推向市场,通过改变成交结构来影响整体成交均价,就无需限价令了。

此外,还有房企人士表示,在限价令作用下,高价楼盘或将放缓签约速度,北京房价下降将逐渐体现在统计数据上。在此之后,调控压力缓解,“限价令”才可能逐步松动。

影响

1 本月楼市放量“缩水”

“我们也想开盘,但价格上很麻烦。”近日,北京一家知名房企营销负责人李波(化名)这样说。李波告诉记者,该企业位于南城的一楼盘原拟4月开盘,在申请预售证的报价上与住建部门发生分歧。根据目前蓄客情况,每平米涨几千元“没问题”,但住建部门希望此次开盘价格要低于去年成交价格。

记者在采访中了解到,开盘受阻于报价的现象不止一例。诸如大兴、朝阳等区域的一些项目都遇到类似的问题。这也造成了不少楼盘预售证申请不下来,导致4月新增入市供应量减少。

4月1日-4月24日,全市共有望京·金茂府、京投万科·新里程等5个项目取得预售证,可售住宅套数为1419套;和上月同期的8个项目2890套相比,可售房源入市套数明显下滑,下滑幅度达50%。

在亚豪机构副总经理高姗看来,4月原应是新一轮销售周期中供应量开始逐渐爆发的阶段,但由于“国五条”的出台和北京版细则的出台,直接打击了项目的入市积极性,使得4月份意外成为供应淡季。4月中上旬,北京实际开盘项目11个,比上月同期减少6个。

另据该机构统计,5月北京预计有23个项目开盘,如果不能如期取得预售证,这些项目也存在很大的不确定性。

北京中原地产市场研究总监张大伟认为,不排除部分房企在现阶段接受限价,抢跑入市。对于有的房企来说,几个月之后有限的涨价,抵不上几个月的各项成本支出。

2 “封顶价开盘”或增多

“最近开盘的项目和以往不同,以前是在拿了预售证价格基础上低价开盘,现在则是按封顶价(与预售证价格非常接近或持平)开盘。因此开发商现在很少会有优惠给出,这样才能为后面拿证预留出空间。”某市场分析人士告诉记者。

记者了解到,4月18日开盘的中国铁建(601186,股吧)·北京山语城开盘均价为19000元/平米。根据北京市住建委官方数据显示该项目本期共取证180套,官网登记的报批均价在19000元/平米左右。值得注意的是,该项目上一期取证是在去年11月,当时拿证价格为19000元/平米左右,而当初开盘价仅为16800元/平米。另外一个位于顺义的中建国际城开盘均价19000元/平米,而其取证均价也在19000元/平米左右。

据一位不愿透露姓名的业内人士指出,当前这种按预售证封顶价开盘的现象极为普遍,与此同时,高开低走也或将成为一个新的趋势,即先开最贵最好的楼座,之后再开的楼座品质逐级降低,价格会与之前持平或略低。“过去买首期开盘的房子是为了便宜,现在则是为了在社区里占个好位置”,该人士表示。

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