2012中国商业地产价值榜高峰论坛暨颁奖典礼

主题：2012中国商业地产价值榜高峰论坛暨颁奖典礼

地点：乙16号

现场内容：

女主持人：商业地产像一座深邃的迷宫，有的虽然赤资一万，确是从零起步。作为一个避风港商业地产也是常规选项，中国前五十大房地产公司无不筹划这个红海中的蓝海抢占一席之地，中国商业地产必将缔造出很多知名的房企。

男主持人：尊敬的各位领导、各位来宾，大家下午好，欢迎各位莅临由经济观察报主办的荆棘路上的超越，2012年中国商业地产价值榜高峰论坛颁奖典礼。

女主持人：首先请允许我们代表主办方对各位表示欢迎，向地产界的企业家表示祝贺，谢谢你们一路荆棘却高歌不断，下面为大家介绍我们到会的各位来宾。他们是：国务院发展研究中心副主任侯云春先生，欢迎您！住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹女士；中国购物中心产业资讯中心主任郭增利先生，潘宇凌，还有文钊先生。

男主持人：感谢你们的光临，同时我们也以热烈的掌声欢迎今天到场的各位企业嘉宾以及媒体的朋友们，谢谢你们的到来。接下来让我们掌声请出来自经济观察报副总编辑文钊先生上台致辞，有请文总！

女主持人：有请！

经济观察报副总编辑文钊

文钊：尊敬的各位来宾，各位朋友，大家下午好！首先我代表经济观察报对参加本次活动的嘉宾和企业界的朋友表示热烈的欢迎和诚挚的谢意，中国房地产业又经过了调控的一年，刚才听邢主任说明年的日子可能好过了，不过楼市仍然处于一个调整期，向商业地产转型成为很多房地产开发企业的选择。中国的商业地产前所未有地聚焦了人们的视野，不过我们已经看到商业地产市场的持续升温带给企业的价值，急功近利导致失败的案例也时有发生，所以我们需要反思。未来商业地产还有很多发展和提升的空间，但是选择什么道路才能把握机会，真正让企业的价值最大化，在春天到来之前我们需要找到答案，这也是经济观察报推出中国商业地产价值榜活动的初衷，我们希望与企业一道寻找和发现中国优秀商业地产企业，为中国商业地产树立标杆，并且推动整个行业的良性持续发展。天气预报说今天会下雪，如果我们讨论这场雪的价值应该是瑞雪兆丰年，中国经济的天气会怎样，又会给地产行业带来怎样的价值。12月19日我们经济观察报会推出经济战略年会，在年会上我们推出2013年的宏观经济展望，希望大家到时候去关注这样一个展望。

最后我代表主办方向今天的获奖企业表示衷心的祝贺，最后预祝本次活动圆满成功。谢谢大家！

女主持人：谢谢文总编，作为国内领先的经济媒体，经济观察报一直致力于推进中国与世界的融合，为中国社会主流阶层提供更丰富的信息服务与更前瞻的思想见识，在这里可以看到风格犀利有深度的报道，在这里可以找到世界与未来的领袖对话史，所以在这里感谢经济观察报所有的工作人员为我们呈现这么高品质的媒体。请出我们第二位致辞嘉宾潘宇凌先生为大家致辞，有请潘总！

潘宇凌：尊敬的各行业的嘉宾，各位媒体朋友，尊敬的文钊副总编辑，非常高兴能够和经济观察报一起来到2012中国商业地产价值榜的高峰论坛暨颁奖典礼的现场。预祝本次活动圆满成功。在过去的几年中，我们和经济观察报一起合作对房地产企业品牌进行专门的市场评测，目前商业地产价值榜这一评选在整个房地产行业内已经具有了一定的知名度，获得了业内人士的认可，也吸引了大批的优秀地产企业参与到其中。这个跟商业地产我们这个价值榜公正严谨的评判标准是有关系的。

大家知道这些年品牌房地产企业纷纷进军商业地产，大家都意识到在住宅开发商开发到一定阶段之后选择长期持有商业物业对企业可持续发展的重要性。但是大家知道商业地产并不好做，从市场看，商业地产这两年我们觉得市场变化很大，而且变化得很快。首先我们觉得这个商业地产的租金确实涨得很快。根据数据显示过去18个月北京写字楼平均租金上涨了62%，上海上涨了20%，确实中央对于住宅两年内的限购的资本开始向商业地产流入，我想今年潘石屹说选择持有物业，也是因为租金上涨的原因在里面。这是目前商业地产的情况。

第二个商业地产还存在一个可能空置的情况也是比较严重的，有一家香港的商业代理公司统计国内的高端商铺今年二线城市的平均空置率是10.5%，高于去年的10.2%，一线城市的平均空置率也是8.9%，业界比较关注的像成都、沈阳、天津等城市的商铺空置率的情况。但是我相信大家知道目前现在市场最关注的商业地产的问题是电商对于我们传统的商业地产的冲击，在上周我去参加住交会，商业地产论坛一天其实都会围绕这个主题来进行讨论，我觉得普遍认为电商这种趋势应该是很难去改变的。所以我们传统的商业地产自身必须自觉地作出调整和净化。比如说如何能够在形态上和业态上给购物者难以忘怀的体验，这个是需要我们整个行业去面对的。如何去解决依赖于各位的努力。

男主持人：谢谢！刚才给我们简单做了一个梳理关于商业地产的概念和今年的形势，其中提到了电商这个概念，我想最近大家都是微博控，也看到了一个王健林对马云抛出的，他认为电商再厉害也很难做到所有的事情，比如像洗澡、捏脚等等，所以他们补资一个亿在2012年，王健林认为电商还很难有更高的市场份额。接下来有请来自国务院发展研究中心副主任侯云春先生登台为大家做精彩的解读和演讲，有请！

国务院发展研究中心副主任侯云春

侯云春：谢谢主持人！尊敬的各位来宾、各位朋友、女士们、先生们，大家下午好！我这个发言题目是合理发挥房地产在两个翻番中的作用。这个题目虚了一点，宏观了一点，和我们商业地产有一些关系，但是不是完全针对商业地产的。我说这个合理发挥，而没有讲充分发挥，应该是充分发挥。但是我们往往一充分发挥，太充分了就过分了，过分发挥房地产在翻番中的作用那就有问题。

大家知道刚刚闭幕的十八大确定了到2020年我们的国内生产总值人均收入比2010年翻一番的这么一个目标，这两个翻番实践证明在十年当中经济增长达到7.2%，现在2012年马上就要过去了。去年是增长9.2%，今年前三个季度是增长了7.7%，前年全年可能是7.8%，控制这两年，今后八年实现两个翻番的目标，经济增长速度大概是6.86%。这个速度如果按照我们传统的粗放的经济增长方式发展，这个速度有点低了。因为我们三十多年，我们的经济增长速度是平均9.9%，差不多是接近两位数。但是如果按照经济发展方式转变的要求，提高经济质量和效益，6.86%接近7%这个速度应该是很高的。

大家知道无论是从这些年的国际经济环境看，还是从我们国内资源环境的承受能力看，我们都处在一个发展阶段转换，经济增长速度下台阶这么一个时间窗口上。要由过去高速增长转入次高速增长，或者是中速增长。实现这样两个翻番的目标，带来的要求是什么呢？首先是城乡居民的收入提高了，要满足城乡居民的收入提高之后翻番之后的物质文化需求，房地产这是一个非常重要的方面。

第二个我们实现两个翻番的目标，经济增长速度增长了7%左右靠什么？很大程度上要靠我们推进城市化，这和房地产作为今后经济增长的一个支柱产业也有着很大的关系。我们的城市化率去年达到了51.3%，全世界的平均的城市化率2009年的时候是50.2%，研究表明有这么三个观点我非常注意，一个是说城市化率达到50%以后，就进入增速不减的阶段。还有一个说法是城市化率45%到55%这个期间是城市化率发展增长速度最快的时期。第三个说法是城市化率50%是社会动荡的一个警戒线。这不矛盾。这几点都需要我们的重视。前两个就是说无论是从全世界还是从中国的城市化率来看，我们都处在一个城市化发展最快的一个时期。

美国的诺贝尔奖得主获得者斯利格利说二十一世纪世界发展的两大重要东西，一个是美国的高科技，一个是中国的城市化，中国城市化不仅是引领中国经济发展的火车头，也是带动世界经济增长的一大因素。世界都很关注中国房地产的发展情况。我对房地产研究不多，我一直很慎于在这个领域发言，说对了可能性不大，说错了往往引起炒作，担当不起，我也没这么大本事一句话把房地产市场说的好，没这么大本事。我今天讲的完全是自己个人的观点，我过去一直讲房地产市场的发展必须兼顾三个目标，一个是同时兼顾三个目标，一个是满足人们的合理住房需求，这个合理的住房需求根据不同的地区，不同的城市和经济发展不同阶段，和人们的收入水平消费水平这个标准是不一样的。第二个是要拉动中国经济增长，第三个目标是节约资源，特别是节约集约资源，中国人多地少，土地对我们来说是一个很大的资源，必须十分注意节约土地和节约其他方面的资源。这三个目标我觉得任何时候必须都要兼顾，而且也不是说哪一个时期突出其中一个方面，可以暂时不考虑另外两个方面。必须是兼顾的。

对于现在我们讨论的商业地产比较火，因为住房市场住宅现在限购限价采取了一些行政化的措施，有一些资金投资投到了这个商业地产上，商业地产有没有产能过剩的问题？有没有供大于求、供需脱节的问题？这个是值得研究的。另外有没有一些在商业地产实际上做的是住宅地产的开发，这个也需要我们进行专门的研究。

我对商业地产和住宅地产我讲这么一个观点供大家讨论，我认为房地产的发展，我们的住房市场关键是住房制度改革，采取行政化的限购限价措施是不得已而为之，我认为房地产市场一个是要保障基本需求，满足改善性需求，鼓励投资性需求，抑制享受性需求，控制投机性需求。我把这几点稍微做一下解释，保障基本性住房需求，这是指的初次购房者来说。满足改善性需求是对有房住，但是住房比较小，随着收入水平的提高，需要改善有条件的，这两种我是把它看作我认为都是重要的。我把投资性需求和投机性需求做了一个区分，鼓励投资性需求是指的买了房子投资，我觉得这个应该鼓励，正是因为有人买了房子暂时提供给买不起房子的人住，这实际上是缓解了那一部分需要房子但是又暂时买不起房子的人，给他们住。抑制享受性需求是指的那些住大房，多住房。房子不在于卖的出去卖不出去，不在于有没有人买，而在于有没有住，自己住别人住都可以。租给别人住都可以，不仅在于有人住，还在于住多大，住多长，住多大房子，住多长时间。我认为政策要根据这样一些来设计和调整。

享受性住房就是指的那些住大房子，多处住宅，两处以上住宅的，这方面的需求也应该提供，但是需要从节约资源的角度出发，需要他们付出一定的成本。控制投机性需求是指的那些买了房子不住，用于倒房的，或者等房子涨价。这个可能跟经济带来很多假象，看起来房子卖出去了，但是这里面占有了很大的资源，一旦房地产泡沫破灭破裂，这个就是个大问题。根据真正的以上不同的这么一些情况，我觉得我们政策制度设计要改革，对于刚性需求特别是保障基本需求这个要采取政府加市场的办法来解决，半市场化措施，有一部分需要政府提供一些补助。

对于改善性需求也应该在这个范围里，对于投资性需求，享受性需求应该完全按照市场化的范围有价值规律来调节。这里头要付诸于我们的房地产税等等这方面的措施。但是不管房地产税怎么征，对于一般消费者来说不能增加大家的负担，或者在一定的居住平米之下免税，或者从一个口袋里拿出来再从另一个口袋里装进去，这种办法既起到调节住房需求的作用，同时又不至于增加大家的住房负担。

对于这些投机性需求，我觉得应该采取一些有效的过硬的办法来解决。比如说可不可以考虑征收他们的增值税，一百万买的房子，如果是转手倒卖卖了二百万，那么增值一百万，我觉得这个应该种税，使得他们在这方面搞不下来。总之我觉得对于中国的房地产市场必须要根据我们的经济发展阶段，根据我们的资源情况，根据大家的消费水平、消费习惯，采取不同的政策和制度设计，使我们的房地产市场能够健康地发展，真正能同时兼顾满足人们的合理需求，节约资源和拉动经济增长这样的目标。我相信房地产市场在中国过去的发展当中发挥了重要作用，那么在实现我们新的发展目标，在两个翻番当中它同样需要发挥重要的作用，怎么样使房地产市场能够健康发展这是需要我们大家共同努力研究和解决的一个重大课题。谢谢大家！

女主持人：谢谢！虽然侯主任也姓侯，和我是本家，这么长时间我觉得作为专业的主持人都很难做到，您很谦虚，但是我觉得从您的一句话当中我们看到了学者型的幽默。非常了不起。谢谢您！商业地产要平稳发展必须要陷入恶性竞争。接下来有请女士为我们做主题演讲，有请秦主任！

住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹

秦虹：大家下午好！我今天跟大家交流的主题是从城镇化看商业地产趋势，因为今天会议的主题是商业地产，对商业地产影响最大的应该就是城镇化。如果我们看不懂城镇化趋势的话，我们对商业地产的发展会存在很大的盲目性。刚才侯主任给大家讲了非常好的未来经济发展，两个翻一番。那么两个翻一番对中国如何来实现，应该说现在中国的经济总量已经很大了，从去年年底的时候经济总量是47万亿，去年一年的经济GDP增量是咱们95年一年的GDP的总量。所以说正是因为有这么大的基数，在未来到2020年实现GDP和人均收入翻一番的时候，实际上我们不需要太高的经济增长速度，7.2%就可以了。

那么怎么实现这个7.2%，实际我们看现在中国的经济发展是由于过去十年，由于2001年加入WTO以后，中国出口带来了中国经济发展。而未来十年发展和过去的不同就是出口形势的变化。所以我们也不能不低估世界经济危机以后对发达国家的影响恐怕是深远的，还不是短期就可以结束的。所以对中国来说，过去经济高速增长的十年，非常重大的出口支撑外需一定会受到影响。我们看下一个发展一定是靠内需，内需对中国来讲，内需又是一个国内投资和国内消费。这个投资按照现在的这个情况来看，国内因为过去服务于世界市场，所以中国很多产业的投资处于过剩的状态，所以在这种情况下就要扩大内需，扩大内需如何扩大？现在我说扩大内需的一个着力点就是李克强总理反复强调的就是城镇化，城镇化就是中国今后扩大内需推动经济发展的一个重要的潜力所在。

所以这就是城镇化，城镇化的发展应该说对中国来讲恐怕是未来十年能不能够真正地维持中国经济的增长和实现我们两个翻一番的一个非常重要的方面，也是我们中国的商业地产今后发展的一个很重要的前提条件。为什么呢？因为我们说商业地产的发展，商业地产是为人的需求服务的，如果城镇的人口，它的城市的发展，人口所从事的工作不同，规模不同，对商业地产的需求是不一样的。中国目前的整个城镇化的一个格局是什么呢？刚才侯主任说了中国城镇化是越低于世界平均水平，实际上如果按咱们目前中国的工业化水平来比较的话，工业化率这个水平来比较的话，中国的城镇化率也是低于工业化率的发展。也就是说按照中国的工业化率，我们在世界上目前是不低的，工业化率水平是47%，是世界发达国家工业化率最高的点比我们还低。也就是说从另一个角度来讲，任何一个国家在进入了中等发达或者进入发达国家过程中，都是城镇化率高于工业化率。

我们如果和发达国家和世界平均水平来比，我们工业化率现在已经不低了，但是城镇化率明显偏低，也就是相对我们的工业化发展水平，工业化率我们的城镇化是滞后的，中国的城镇发展是滞后工业发展的。下一步我们未来中国一定是伴随着我们工业化的急剧进展，城镇化有一个比较大的发展潜力和空间。城镇化今后怎么推动城镇化发展？我们看到全国总的城镇化率过去2010年底的时候是51.27%，但是中国的城镇化率差别是非常大。大家看这条红线是全国的平均城镇化率，最高的还是三个城市群加上浙江和江苏是城镇化比较高的。现在北京城镇化率都达到了88%，上海也是差不多这样一个水平。广东的城镇化率也是相对比较高。由于过去十年人口大量从东部流动，所以广东现在成为城镇化人口最多的一个省，它的城镇化人口占总人口的比重是70%这样一个水平。

但是还有很多省市的城镇化率相对比较低，低于不到50%，不到一半。所以我们就推断，未来已经很高的城镇化率的这些地区怎么推动城镇化，以及城镇化率比较低的地区怎么推动城镇化。所以我们看到未来城镇化一定是两条腿走路，一条腿是这些城镇化率很高的，像北京88%，不能让北京百分之百的人口都是城市人口。所以像北京、上海、广东这些城市化率已经很高的地区，未来的城镇化一定是伴随着产业结构升级提高城镇化的质量，一定是这样。那么提高城镇化这个质量，产业结构调整就会带来什么？就会带来整个城市从事一些生产性服务业和我们高端的服务业的一些业态会快速发展。也就是说我们说实际上我们现在看到的情况也是这样，北京的第三产业所占的比重已经达到了76%，GDP是76%，产业结构调整这些年还是有比较明显的成效。

从从事商业第三产业就业的人口来看，过去十年全国总的从事产业的人口增长了7%，北京增长了18%，按照国家东部的特别是三个重点城市群的产业定位就是要发展，是国家的重点发展区域，是国家的优化发展区域，优化发展区域发展什么，我们说主要是发展现代服务业和先进制造业，现代服务业和先进制造业需要什么样的人？它一定是需要高端的一些人才比较多，从事金融、保险、会计，一些生产性服务的这样一些服务人口，这样服务人口高端的人才他们需要到哪里上班，应当发展第三产业，所以应当是到办公室上班，而不是到工厂去上班。所以他们产业结构的升级以及对高端现代服务业和先进制造业的产业发展定位，决定了第一城镇化的发展方向一定是提升质量，产业结构升级带动的是这些大量的从事服务性的这样一些人员的增加，他们需要什么，就是需要办公楼，办公室。这就是刚才潘总所说的，为什么北京的写字楼市场在这些年租金增长很快，而且他只说了一个总体，应该说北京的写字楼的高端写字楼增长得更快，现在还面临着短缺。北京写字楼总量上并不是很缺，但是高端写字楼现在的量是不足的。现在很多高端的现代金融机构、服务性机构，随着在中国业务量的扩张，他们机构庞大都租不到成规模的，符合现代企业标准要求的一些办公室办公楼。他们是租不到的。过去传统的写字楼盖的比较不符合现代的企业要求，电梯也不够，格局也不够现代，很封闭的，小型的等等就有很多的问题。

所以我就认为城镇化率比较高的地区主要是三个城市群，这些地方的写字楼市场非常好。我想这些地方应该经济比较发达，满足基本生活的服务业已经不缺了，我们吃的、喝的根本就不缺。一个是缺办公地点，写字楼。另一个就是缺适应这些在高端现代服务业这种高端人才的高端商业地产，满足他们需要的高端商业地产还是缺的。所以我大致判断在城镇化率已经比较高的地区未来的商业地产和写字楼还是酉空间的。

我们再看城镇化率比较低的地方，中国还有一多半的省份的城镇化率现在还不到50%，这些地方面临着城镇化发展的最大空间，他们怎么来发展城镇化？我觉得这些地方主要是靠通过工业化来带动城镇化，是工业化和城镇化双重驱动，仍然是这样发展格局。所以我们看产业调整也是这样的格局，我们优化发展区把这样一些传统的制造业已经到了向中西部地区来转移，广东的富士康现在到成都。北京的首钢也搬到河北了，就是这些地方的工业发展，工业发展带来的是大量的从事工业的就业人口带动的城镇发展。这些我们产业工人大幅发展的这些地区，他们需要什么样的商业地产？我觉得一定是需要生活服务性的商业地产，不是生产性商业地产，什么金融、保险，很多的这些高端的信息、设计、包装，软件，不是这些。而是大量的是生活性的，比如富士康在郑州今年已经开业了第一期工程，11万职工入住，全部住在我们提供的保障性住房。下面二期还有七万职工入住，大量的这种产业工人他们对生活性服务业需求是巨大的。一些中西部地区城镇化率并不是很高的地方你说盖写字楼，那风险是巨大的。你要考虑到他们的需求是什么，他们那个地方已经是工业化城镇化快速发展地区，一定是对住宅和生活性服务业，像超市，一般的老百姓日常家居所需要的商业地产有一个比较大的需求。

所以我们说从总体上原则上说，中国城镇化的发展进一步提高对商业地产有很大的机遇，但是商业地产和住宅不一样，在哪儿都是住宅，但是商业地产差别非常大，一定要根据不同地区的经济发展水平，城镇化率来决定它商业地产具体的一个品种。

最后一点谈谈我们民间资本投资对房地产的一些新的趋势和变化，应该说这些年中国的房地产业发展和民间资本这种膨胀也是有密切的关系。过去我们的民间资本投资房地产其实非常单一，也非常原始，大家看好房地产市场，又有钱，又有投资渠道，咱就买一套住房，买两套，买三套，房子一升值，就可以赚到钱。很原始很单一。但是大家知道现在房地产在超过投资投机需求，我们的政策全国范围内第三套房是没有贷款的，如果贷款这个杠杆支持，你投机炒房获利的空间不大，保值还可以。我们49个城市在限购，这个渠道一控制，再加上未来的价格也很难再现过去十年的高幅度增长，所以我们发现民间资本仍然关注房地产，因为没有更好的投资渠道，关注房地产，投住宅，主要和自住性需求改善性需求相结合，比如像北京高端的物业住宅今年卖的也不错，这个时候你看到这些人买这些高端住宅的时候，更多的是和他自己要去住这种改善相结合，不是没有房子，他有房子，但是更多的是住，而不是单纯地为炒房，为投资，不是单纯地买了房子搁在那儿。所以更多地买房，无论是高中低端现在更多的特点是和住结合在一起，这是新趋势新变化。过去很多大量的房子购买是为了放在那里升值。

第二个就是优质的商业地产，当然现在来看整个商业地产的民间投资起来比较好的，所以我们看到很多地方商业地产卖的还不错，反正老百姓也不太专业化，觉得不让买住宅了，那就买商业，也没有更多的考虑未来买商业地产所带来的风险，反正老百姓手中的闲钱投的。

第三个就是新型证券化，不是传统所说的买上市公司的股票那种证券化，主要是新型证券化，主要是房地产的信托，比如说房地产私募基金，当然我们更期待未来的RISE能够推出来，如果这个能推出来，老百姓住宅就不需要买商铺了，不需要买房子了，更多地通过买RISE这种形式来对房地产进行投资，更适合广大的中小投资者，我觉得这是对房地产市场更健康的发展方式，也是非常有利的，更和国际接轨的这样一种发展趋势。所以我觉得民间资本在投资房地产由过去传统的单一的，比较原始的投资方式现在已经开始出现了一个新的变化，一个新趋势，也是我们这个市场逐渐地走向成熟，从开始的起步逐渐地走向成熟。所以我们也看到了今天在这个地方推出的商业地产的价值，优质的商业地产特别是在城镇化率比较高的地方有很好的发展前景。当然在商业地产发展有很多困难，以前都讨论过很多次商业地产的规划配套，商业地产所需要的专业的商业运营，这些就更加复杂。所以在金融，我们的规划，我们商业资源都能够有效支撑的情况下还能够把商业地产做好，我觉得那是更了不起的商业地产企业，希望我们这些企业都在今后发展中获得更好的成绩，谢谢大家！

男主持人：非常感谢秦主任的分享，其实您刚才提到很多观点，商业地产的热度尤其是在过去半年以内像郁亮他们都是在公开场合表态要增持商业地产的投资比例。所以我这里有一个数据说2011年中国商业地产投资规模将近一万亿，这个价值在2012年还在进一步增长，接下来我们请出中国购物中心产业资讯中心郭增利先生为我们带来精彩的演讲，有请！

中国购物中心产业资讯中心郭增利

郭增利：非常高兴参加经济观察报的活动，演讲之前跟大家说两个故事，第一个故事是有一个外国的开发商问我一句话，我想问你在中国的购物中心开发商一定要建住宅呢？第二个故事是为什么你们在中国有一些国际的大牌在租用你们物业的时候，租用你们购物中心物业的时候，你们不但不收他租金，还给他补贴。他说你们带了一个非常不好的头，让我们在这个行业没法做下去了。两个问题非常简单，其实你会发现当你从某一个角度来回答，总感觉没有全面解决他的疑惑。所以我一直在想中国的商业地产行业会出现很多名称，大家会谈城市综合体，商业综合体，商业地产，零售地产，购物中心等等等等五花八门。所以我觉得也恰恰是中国这么多的困惑也让我们看到了优质的物业也是稀缺的。所以种种问题确实需要我们深入思考，未来我们再去做商业地产，再去做购物中心的时候，到底应该朝向哪个方向去做？

其实有些话讲起来是非常简单，我相信学过经济学的人大家都会想到一个词就是价值和使用价值，所以我顺着刚才讲的两个小故事我们去看我们自己的物业，如果是零租金，再去贴补装修，我就想问我们这样的物业到底有没有价值？有没有使用价值？我再结合刚才第一个故事说为什么我们自己的购物中心的开发商一定要去做住宅？我们是不是不去做住宅的时候我们抛开住宅再去看价值和使用价值的时候是不是又画成一个大大的问号。所以我觉得在目前这个阶段问题不怕，已经不能回避，虽然我个人依然看好可能明年整个商业房地产的形势，可能会有更大量的开发商会进入到这个领域。但是今天这个会议既然是价值榜，我倒是希望能够站在一个相对客观的家常上去泼一盆冷水，因为我自己的感觉就像优质的，优质两个字不一定是高端，应该是市场所需要的，合适的物业资源，可能稀缺的。但是可能又有大量的闲置的空置率非常高的这样的物业充斥了整个市场。

所以目前来看中国缺乏需求支撑的整个商业房地产应该是有，另外阶段性过盛局面我相信包括很多房地产商也是客观面对这样一种事实。因为众多的案例表明我们在一个城市，可能在一条大街上有五个项目，可能加在一起有一百多万平方米，我们五个项目可能都在找同一个零售商在洽谈，以让他进入这个物业当中，如果是用这样一个配比关系去跟零售商洽谈的话，我们就不难解释为什么我们不要它的租金，我们还要给他贴补装修这样一种情况。所以阶段性的供给过剩局面恐怕是房地产行业没有人敢去在这个特殊的时机再去回避了。大家也不会像几年以前盲目地去盯着未来的城镇化需要大量的商业物业去支撑整个城市的建设，新区的改造等等。如果看商业地产综合体，我们站在使用价值和价值的角度分析的时候，我提出三个评价维度。

第一个我们从城市发展，从整个社会发展这个角度上看，我们应该逐渐去改变过去的城市招商引资模式，应该是变成一种科学的规划引导模式。在这里面我们不讲哪一个品牌的国外的开发商，我们在跟他见面的时候，一直希望他到中国来，我就问他，为什么别的国家开发商都有进入到中国市场，你为什么还在迟迟观望。他说你如果能够确认在我的物业旁边未来三年之内没有第二个购物中心出现，三公里也好，五公里也好，只要有这样一个大体上的要求，我相信明确的给我一个说法，我相信我对中国市场还是非常非常有兴趣。但是更多的活生生的案例发生在我们身边的时候，是当一个上场将要建设的时候，运营很好的时候，你会发现突然间旁边出现一个新的庞然大物。昨天一个朋友问我，我也没有确认，在北京的常营说龙湖的对面又有一个购物中心，北京华联的。我当时大吃一惊，我说我是做这个行业的。在这个区域目前的居住人口整个待开发的状态，一个龙湖的二十多万平米的购物中心还没有面试的时候我们规划部门又引入一个十万平方米的购物中心。所以在这种情况下招商引资的主导思维事实上让我们自己很多的综合体购物中心恐怕难以跟这个市场需要去接轨。

第二个角度我们更多的从商业房地产开发的维度讲，更多的商业房地产商发现是做住宅的。有大量的或者说绝大多数的都是我们的住宅地产商在做商业地产商，所以在这个角度上看如果说我们开发商的主体是以住宅为主的开发商进行商业运作的话，难免就会出现商业地产主导的模式。大家看到的是短期的现金流量，我一会儿也会分析一下几种模式。

第三个角度是从商业功能和零售渠道来讲，我们从来没有把商业地产作为未来零售商开店的一种渠道，所以在中国国家标准当中我认为这一点还是非常高明的。把购物中心作为一种零售业态，几年前讨论这个标准的时候我还一直有这个困惑，购物中心包容了很多业态，把它并列在这个业态是不合适的。但是现在看当中国发展到这个阶段的时候把购物中心当做一种业态去表述可能恰如其份地反映它跟未来很多零售合作商的关系的判断依据尺度。所以从三个维度讲，结合我刚刚给大家讲的两个故事，大家会发现中国商业房地产的发展实际上按照国际的商业地产的发展，我们是处于起步阶段。但是按照我们自己所需要供应量的话我们是大大超过了市场的承受能力。所以大家会发现有很多不同的说法。

今天我们也会简单地介绍中国的综合体的快速发展背景包括我们自己的有关界定，还有重点的是我们要反思中国的商业综合体，城市综合体在发展过程当中需要向国际这些先进的开发商们学习什么？最后我们可能还要关注产品的创新。

其实大家一直都在谈论城镇化，我自己当然也一样，城镇化一定是推动中国房地产，推动中国的购物中心快速发展的一个重要支撑性的力量。在这个角度上看，我们这张图表在01年一直到2025年这样一个趋势判断上，形成了一个非常吻合的一条曲线，这条曲线大家会发现未来的商业面积增长和现在城镇化增长的速度其实几乎保持同步。有这样一种支撑的话，这样一个图表显示结果的话，至少可以证明一点中国的商业房地产的发展目前阶段核心驱动力一定是城镇化。但是，中国的城镇化因为刚刚两位主任都已经讲了很多，我只是再抛出一个问题，按照整个的全球对制造业的需求来说，大概需要六万亿人口这样的就业人数，假定我们按照中国达到70%的时候，我们自己人口是不是就已经变成了全世界的最多的。所以按照这样假设的话，我认为中国的城镇化率和工业化率，在中国的工业化率慢于城镇化率的情况下，其实会有大量的人口集结到服务业，这个服务业应该也是我们大众的服务业。从这个角度上来说，一张图表反映我们自己的需求，我们自己的供给，其实都要根据我们城镇化的建设发展水平和在未来城镇化发展过程当中结构上的细分，产业发展的细分做去看市场真正的需求是不是能够跟我们未来的商业房地产的开发量能够相吻合。

否则的话持续这样的过剩对将来在中国行业发展过程当中会造成很多的问题。第二个我认为是各个城市的产业规划和功能区发展，这个是大家非常关注的，也是我们各级政府最为关心的这样一个招商引资方面的问题，整个城市发展的问题。从这张图表上看建设多中心的商业格局恰恰就是配合各个城市进行产业规划和功能区发展的一个重要的方向。我们拿上海为例，上海从过去我们的单中心的发展格局已经形成了多级化，多中心的这样一种发展状况，这种发展状况大家会发现其实主导的力量确确实实就是我们自己通常所说的综合体也好，购物中心也好，我想未来中国城市多中心的发展格局加上各个城市对产业发展的关注，对产业规划发展的引导恰恰就会给综合体的发展提供非常好的土壤。

刚刚结合城镇化也结合我们未来的市场需求给大家做了一个简单的分析，我们接下来就看一个非常关键的问题，目前媒体上我们行业当中其实对综合体有多种不同的提法，一个叫综合体，广义上就涵盖了所谓的城市综合体和商业综合体。第二个大家可能通常会说的城市综合体，第三类是企业会说商业综合体，中购联对这两个综合体有一个自己的判断，具不具备城市的服务机理，如果开发商大量的在做住宅的或者是以做住宅的名义做综合体购物中心的，我们的产品结构当中我们会发现它并不具备城市的公共服务机理，这个是中购联对城市综合体判断当中最重要的起步。

从这个角度我们再去比较东京六本木，可能大家都去看过这个项目，经典的一个所谓城市复兴的项目，因为它有很多特点，我举两个例子来说，第一个大家会发现它确确实实不是一个单一的像我们国内开发商通常做的综合体，它包含很多社会的设施，文化的设施。第二个大家关注一下在整个76万平方米面积当中，商场的面积零售业面积只有3.8万平方米，也就意味着实际上它非常简单，是服务于写字楼人群配套的商业综合体。还有用17年时间完成一个综合体，这个恐怕在中国真有这样的开发商我们很多地方政府也会排斥。相反这样的综合体恰恰就是一个城市发展过程当中所不可能缺少的公用设施。

这是我认为华润中心，我就觉得一个严谨的公司给自己产品的定型是非常准确的，大家可以看最后一句话，标志性商业综合体，这是我对华润非常钦佩的一点，实际上就是我们自己在做的产品属性是什么，它实际上透过自己的产品表达方式是能够清晰地界定出来的。这个就恰恰把我们自己国内城市综合体过热，商业综合体为主导的这样一种局面清晰地反映了出来。这两个角度我们去看中国和日本有代表性的综合体，我们都可以发现它们之间有相同点和不同点，有一点是大家最关注的未来的城市综合体到底应该朝向哪个方向去发展？我相信一定是强化我们综合体社会化的功能和城市的服务功能，因为按照中购联的预测到今年中国的购物中心超过了三百家，按照目前的城镇化，按照我们的消费，我们可能预估到2025年中国还会有七千家购物中心，这里面有大量的商业综合体，如果按照这样一个预测去判断整个市场的话，我们会发现其实未来中国所诞生出来的七千个新的购物中心，新的综合体恐怕一定要朝向更多的导入文化和旅游因素，更多的社会化元素可能要导入到购物中心来，这才是未来商业房地产发展的重要方向。

因为我们过去说中国的住宅地产商为什么是商业房地产开发商的主体，其实原因非常简单，从土地，这是我给国外朋友做出的解释，因为住宅地产商能够很轻易地拿到土地，又因为政府在城市规划中在住宅旁边有商业配套，这是一个根本原因。但是现在其实政府的招商引资，政府规划也是越来越专业，越来越聪明。如果我们还用传统意义上的综合体再去诱惑政府的时候，我们会发现这招已经不好使了。所以可能会有更多的真的需要这个城市的社会功能装进去的商业综合体，然后让这些商业综合体去真正服务这个城市未来产业发展。

从中国综合体的发展情况我们把它划分成几种主要模式，一共划分了五种。第一种是均衡型，第二种是倾斜型，第三种是混合型，但是我一直认为这三种综合体的模式恰恰在中国发展速度是比较缓慢的，而它在中国贡献率是最高的。这样的模式是偏重于我们自身所说的品质，在中国还有另外一种叫做资金主导型的模式，第五种是土地主导型的开发模式。我认为在中国城镇化呈现这种粗放式的发展模式下它是有它特定的发展空间，而且也是目前中国商业房地产中国综合体发展的主流部分，但是这个行业要健康，要有序，要高效，可能靠第四和第五种这种综合体模式，可能在中国发展的时候会对整个城市的发展形成中性的影响和作用。所以我们更多地希望在中国诞生出越来越多的前三种开发模式的商业房地产商。

最后一点就是讲综合体和购物中心的创新之道，按照中国目前大家可以分析三个数据，第一个是我们自身的消费力，我们消费力大概每年平均增长在12%，我们社会消费品零售总额的符合增长大概是15%，我们商业物业的投放量增长率大概是在25%，一个12%、一个15%、一个25%，大家可以清晰地感觉到实际这个市场是处在一个完全的供大与求这样的状态之中，但这些产品的供给当中哪些能够与这个城市的发展去协调，与零售商的发展去协调，与市民所关心的所需要的这种生活方式协调，实际上都是非常关键的。未来诞生出来的七千个新的项目，我相信可能会在以下三个方面会有很多的积极探索和尝试，也相信这样的综合体增加了之后会对整个城市，包括对我们整个商业房地产行业的形象都会有所提升。

第一个就是要融入更为多元化的城市功能和社会功能，大家会发现我们越来越多的综合体开始导入了文化、商旅、艺术等等，而且近期一段时间到各地的出差，我们也发现了中国的商业综合体，中国的商业房地产跟文化的结合其实是比较紧密的，并不是我们党中央号召我们文化兴国这样一个战略，这在一个城市发展过程当中我们发现商业房地产最需要沉淀的是这个城市的文化，需要看到这个城市的底蕴。所以近期我看到了非常让人感觉到赏心悦目的项目。第一个项目就应该在三年之后在杭州诞生一个以运河为主题的购物中心，实际上世界上有三个运河城，我觉得在中国如果在三年之后能够诞生出这个运河城，我相信它可能对整个杭州市的文化传播，运河文化的传播可能都会起到非常好的作用。

第二个是去年开元的成都东区工业公园，我们看到在讨论的专家人员当中出现了大量的音乐人和文化人，我发现只有我一个是所谓的代表商业房地产角度去看待未来的发展方向。我们发现很多的新项目已经重视到自身的问题，已经不是单纯地从零售的角度去看这个市场和产品。特别是未来中国的商业房地产可能一定要更加去强调我们的体验，强调我们的互动。这与我们目前的消费需求的多元化、个性化、体验化的方式是相适应的。从这个角度大家也一直在关注，甚至天猫的光棍节的销售已经影响到很多房地产开发商的信心。我觉得信心受到打压是一个好现象，这样至少能让商业房地产商可以考虑考虑未来新的运作模式，包括自己在做产品组合的时候会有哪些创新理念融合到其中。

第三个就是全新的城市生活方式，我觉得中国的购物中心，中国的综合体是城镇化驱动的特定的一个行业。其实就像一个住宅的房地产商在拿到一块土地的时候他一定会考虑这个城市的情况，这个区域的情况，这个城市的市民承受能力的情况，他一定会对自己户型设计的时候，市场的需求为导向。而在我们自己做商业的时候，我们发现一个简简单单的需求导向让我们很多商业房地产开发商迷失了双眼。可能我们更多的是想我能够做一个什么样的项目，我能够把什么样的品牌引进到我的购物中心当中来等等。实际上我们在看到种种现象之后不得不为整个商业房地产发展这个行业捏一把汗，因为对于这个行业来说，我们对于生活方式的理解，对于市民的生活需求的满足，包括迎合，包括引导，我们都应该是从市场真实的需求去出发，而不是像我们目前所出现的更多的开发商更多的项目是以开发为导向的，而并非以市场需求为导向这样的模式。

所以对于中购联而言，对于购物中心而言，我依然坚定地认为没有办法去替代一个实体商业，网购、电子商务它们有它们的成长空间，如果说购物中心的开发商，商业房地产开发商对未来市民真正的需求，老百姓的生活需求，生活方式没有深入了解的话，与市场脱节，那么我可能会觉得电商对购物中心的冲击会非常大。但相反随着市民的这种体验趋势消费趋势的逐渐形成，我倒是看好实体商业当中购物中心综合体这一部分的产品在未来整个城市商业当中的比重会越来越高，谢谢大家！

女主持人：谢谢郭主任的演讲！郭主任说得非常对，优质不等于高端，价值的体现一定是以是否能够满足大众的需求为标准的，而不可替代性才是价值的核心所在。再一次感谢所有嘉宾对中国商业地产的展望。谢谢各位！

男主持人：谢谢各位！我们也在此看到了商业地产目前是处在群雄着陆的局面，这其中不仅包含了我们老牌的商业，还有生意经，以及还有一些新的潜在企业。

女主持人：我们今天特意邀请到了在这个领域当中的优秀企业。荆棘路上的超越，2012中国商业地产价值榜高峰论坛暨颁奖典礼的颁奖环节马上进行，让我们先认识一下它们，请看大屏幕。

（播放视频）

女主持人：向我们获奖的企业表示祝贺！

男主持人：恭喜以上获得我们2012年中国商业地产价值榜奖项的各位，同时请出我们的颁奖嘉宾，郭增利先生以及文钊先生为我们获奖企业颁奖，掌声欢迎！

女主持人：有请颁奖嘉宾！

（颁奖）

女主持人：谢谢两位颁奖嘉宾，再一次向获奖企业表示祝贺，谢谢你们！王总，今天获奖了一定很高兴，但是我们经常听到这样一种声音说商业地产非常专业，但是水很深，风险很大，王总对这样的评价怎么看？

王渝旅：首先今天非常高兴能够代表世茂股份在这里领这个奖，感谢经济观察报组织这么一个评奖活动对世贸的肯定和认可。确实世贸进入商业地产时间不是很长，作为世贸集团三个业态之一，因为世茂集团有住宅房地产，商业地产和酒店业，商业地产作为世贸股份的主大业务，也是在商业地产界这几年取得了一定的成绩，确实很难。咱们这个题目叫荆棘路上的超越，其实这一年我们世贸股份比往年付出了双倍的代价做这个商业地产，但是业绩还不错。未来几年我们刚刚制定了一些战略规划包括增长率的问题，开发速度和品质，未来速度会更快，品质会更高，规模会更大，我们不仅做商业地产，要成为城市运营商。

女主持人：确实世茂取得了社会各界的肯定，您认为世贸最大的不同是什么？

王渝旅：作为商业地产其实我们经验并不是很成熟，但是在摸索中间的话我们是全方位的，刚才郭主任提到的为什么国外的商业地产跟国内的商业地产是不一样的概念，其实我们也在探讨这个路子，因为我们自持这种比例是二八三七各个比例不同，我们经营性的物业和销售性的物业必须打一个平衡仗，这样怎么不是把商业和公寓做成住宅，真正是城市公寓，我们在这方面探索也是比较成功的，包括配合这些酒店运营商对我们项目的配合，这样在一线城市得到了配合，我们也需要和很多先进的单位学习。

女主持人：相信你们在探索的路上取得更多更好的成绩。谢谢你。李总，我知道你们在分钟寺的阳光新业广场，服务的行业也很多，同时我知道在西四环，在通州都有这样的阳光新业广场，在你眼中中国的商业地产是什么样子？

李睿：我也是先感谢一下，感谢经济观察报组织这次活动，也感谢关注我们的行业内的同行对我们的认可，也感谢这个奖杯沉甸甸的，我在这儿拿着已经非常坠手了。实实在在是要做商业地产，而不是大家做地产这个方向。我们去看中国目前中国商业地产的发展情况我是非常认同刚才几位主任和领导讲的这个话，应该说目前是一种浅层次的竞争，因为浅层次竞争所以形成了一个非常快的速度，形成了商业地产的膨胀状态。但是再往后我想应该是专注者胜，再往下是真正的专注真正地从事商业地产，从事真正去研究我们每一个城市消费者的地方，满足他们，甚至是说适度地去引导他们，这种精细化的商业地产的操盘我想在最后还是应该胜出的。今天我们讲了有这么多的商业企业，有这么多做商业地产公司，我想到那个时候才能看到是说谁才是最有价值的，谁才是能笑到最后。

女主持人：我觉得你的笑容特别美，确实这个奖杯沉甸甸的，有很多企业很想拿，今天你拿到这个奖杯，能不能告诉我们你觉得你们企业成功的经验是什么？

李睿：熟悉我们企业的可能都知道，我们很少有像刚才几位主任提到的拿一块地更多的是赚快钱的销售途径，其实我们现在所有的商业物业是百分之百支持的，百分之百支持的项目在开发过程当中其实有大概将近80%是纯商业地产的，投资于这些项目，我们也有投资的概念，但是投资这些项目我们更关注的是这些资产在后期的价值，商业地产的春天还没到，现在还是冬天，但是我相信会到，那个时候是因为消除了刚才我们说的那些问题，恶性竞争，这个城市规划的问题，包括金融壁垒的问题，到那个时候就应该会出现商业地产春天了。现在一切工作都是为那一天做准备，我们之所以按这种方式做商业地产？就是因为我们关注商业地产本身的价值。

女主持人：谢谢，我们时刻准备着就是为了那个春天的到来。谢谢两位，再一次对两位表示祝贺。机遇和风险总是相伴而生，我们期待在充满机遇的时代商业地产能够涌现出更多优秀的企业和产品。接下来是第二轮获奖企业。请看大屏幕。

（播放视频）

男主持人：感谢获奖企业，接下来有请本轮的颁奖嘉宾，潘宇凌和新望为获奖企业颁奖。有请二位。

（颁奖）

女主持人：谢谢两位颁奖嘉宾，向我们的企业再次表示祝贺，祝贺你们！

男主持人：经过刚才的颁奖之后，我们也看到了诸多优秀的企业在这里一一为大家呈现，目前大型企业的增速渐缓状态下，商业地产风波依旧，未来企业在商业地产提升空间还是很大的，我们看到了这些商业模式在未来还有继续增值的空间，也许他们还有很长的路要走，也正是因为这个原因，所以我们2013年有更多的期许和期待。

女主持人：感谢各位嘉宾参与由经济观察报主办的荆棘路上的超越，2012年中国商业地产价值榜高峰论坛暨颁奖典礼。你们拥有财富，拥有思想，拥有创造和改变未来的实力，相信在2013年我们一定会看到一个让中国为之骄傲，让世界为之赞叹的国际化商业地产模式，再一次感谢各位，我们下次再见，谢谢！

男主持人：谢谢各位，我们明年再会！