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四环内的豪宅保障房 保障房的公车私用逻辑

2012-08-09 14:48:25 来源: 网易房产 举报
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2011年5月,刘乐一直在思量着赶快找个差不多的姑娘结婚,只要拿到结婚证,就肯定能赶在年底这波人中分到手一套房,如果还是单身,那就得看运气了,机会难得。

今年初,刘乐的第一个好消息不是拿到了结婚证,而是分到了一套房,三居室,在北京三环内,单价4千左右。“费了点心”,刘乐笑着说。

在刘乐的新房附近,即使是80年代的老房子,二手房也几乎没有下来3万元一平的。刘乐是一名公务员,在“有关部门”工作。

事实:保障房是块肉

2011年,保障房建设驶入了快车道。按照设计,当年1000万套保障房开工,五年3600万保障房建设的目标,将要惠及数千万个家庭,上亿人口。计划伊始,成千上万的人已经把未来的生活和这个宏伟的设计联系在一起,把自己置身于苍白的现实与丰满的理想之间。

北京市旺盛的住宅需求,以及紧俏的住宅用地与日益高升的价格,注定了它将是全国保障房建设宏图中至关重要的一环。据《北京市“十二五”时期住房保障规划》信息,“十二五”期间北京将建设、收购各类保障性住房100万套,是“十一五”期间的两倍还多。其中,公开配租配售50万套,功能核心区人口疏解、棚户区改造等定向安置住房50万套。

但同时,保障房也是块蛋糕。“他们早打这块的主意了,只不过刚开始还有所顾忌”,一位消息人士透露,借着保障房建设加速的“良机”,北京城区优势区位的“豪宅保障房”正在一个个拔地而起,只不过这些项目围挡上多没有相关的任何信息,也没有对外开放的销售部门,而是隐蔽在一堵堵围墙之后,汇聚到“100万套”这个数字中。

7月28日,一位业内人士在微薄爆料,“北京某环路边,某单位的福利房封顶在即,内部分配价格低得惊人。该区域早已无商品房用地,周围的二手房价已达四五万每平。在北京,这类部委军单位的福利房有很多,住建部自己也有,而这些房子都属于保障房,是3600万套保障房的一部分。保障房保障了谁?”

上述微薄引来了超过3700次转发,跟帖的600多条评论中,又将莲宝西路、林萃路等地的隐性项目暴露出来。冰山一角已足以让人震撼,体制内的住房福利规模之大,更让多数为居住梦想奔波的人难以想象。

5天之后,8月2日,住房城乡建设部住房保障司副司长张学勤表示,迄今为止有约3000万户受惠于保障房建设,总人数将近1亿人。截至2011年底,全国累计用实物方式解决了2650万户城镇低收入和中等偏下收入家庭的住房困难,实物住房保障受益户数占城镇家庭总户数的比例达到11%。另有近450万户通过货币补贴形式受益于住房保障计划。

然而,笼统的数据并不能告诉我们具体的真相,事实还在隐藏。

规模:80公顷,占经适房大半

开启这些隐性的大门并不容易。为了给保障房建设提供便利,国土资源部曾表示,经济适用住房、廉租住房以及城市、国有工矿棚户区改造中符合经济适用住房、廉租住房条件的安置用地,应当以划拨方式供地,而不适用“招拍挂”方式出让。这让淹没于宏观数字中的隐性体制内保障房更加无迹可寻。

网易房产详细查询了近两年北京市国土资源局的土地出让信息和北京市住建委的住房保障公示信息,都没发现任何蛛丝马迹。但在北京市规划委员会的用地规划信息中,北京海关等四个有关部门,在近一年多内都有建设职工住宅的记录。此外,中国国家机关公务员住宅建设服务中心直接建设了康泉小区等的两个住宅项目。其所处位置均处于城市发展成熟区域。

事实上,结合网上点滴的爆料内容和北京市规委的模糊信息,拼凑出的图景并不完全。据北京市住建委公示的北京市2012年度国有建设用地供应计划,供应总量为5700公顷。

其中,分为全市公共管理与公共服务、交通运输、国家机关、水域及水利设施和特殊用地等全市统筹安排用地,合计2630公顷;住宅用地(不含中央、军队)、商服用地和工矿仓储用地等约束性指标,合计3070公顷。

再从各项具体类别分解的指标中,网易房产发现,归属于全市统筹安排用地,同时又归属于住宅用地的规模有80公顷。这80公顷的用地指标正是机关部门的用地计划,且在具体分类中被划分到了经济适用房用地中。

上述80公顷用地计划,即80万平米,占到2012年北京市土地总供应量的1.4%,占到2012年住宅用地的4.7%,占到2012年北京市经济适用房用地的57.1%。约相当于2012年上半年北京市住宅销售总面积的1/10。

形式:自建、房补、团购形式各样

不仅如此,前述消息人士表示,在住房实物补贴之外,“有关部门”还在享受着货币补贴的双重福利。网易房产查询数据显示,在已经公开的各部委2012年财政预算中,“住房保障”一项的支出,国税总局为45.7亿元,教育部为42.6亿元,卫生部为26.3亿元,保监会为5344万元,住建部住房改革支出为3087.22万元。

隐性福利并不仅限于此。另一位知情人士向网易房产透露,杏林湾、澳林世家在销售过程中,都有“有关部门”人士以“团购”方式拿到低价房源。“旁边的房子已经涨到四五万一平,他们买三万多,一转手就是一二百万。”

此前,在房山区中粮万科长阳半岛资料团购论坛)项目,曾有一批约400套的住宅房源被“神秘团购”,当时长阳半岛售价在1.6—1.7万元/平米,而该批团购价格仅为约1.2万元/平米,相差4000元/平米的价格引发了前期业主维权。

“万科也是没办法,团购方有背景,万科并没有多少讨价还价余地”,据一位接近万科高层的人士透露。

疑问:福利分房占了保障房的便宜,还是相反?

福利分房坐上保障房建设的快车,犹如公车被私用,但保障房“公车私用”的逻辑并没有多数人认为的福利分房“揩了保障房的油”这么简单。

本轮房地产调控宏观思路是限制商品房,同时大力发展保障房建设,做到“两条腿走路”,“市场”与“保障”各司其职。但是,调控之后,多数地区土地出让金屡屡下挫,坐上火箭的保障房又需要大量资金投入,市政首先面临了巨大的资金压力。

为缓解压力,各地鼓励创新保障房融资方式。2011年北京市一次性注资100亿元成立了保障性住房建设投资中心,同时建立银企沟通交流机制,向国家开发分化等金融机构融资。目前,在保障房建设上,北京已经申请公积金贷款200亿元,私募债额度500亿,目前已经发行226亿,其余274亿在年内发行,商业贷款300亿元。

不过,将短期压力延后之后,资金压力仍时有显现。据《财经》去年底报道,招商地产在北京溪城家园资料团购论坛)项目配建的廉租房竣工后,一度遭遇迟迟未被政府回购的尴尬,政府给出的理由是没有接收主体且没钱收购。而同属溪城家园,且与该廉租房项目同期竣工的限价房配建项目,则顺利交付使用。

此外,为保证保障房建设任务顺利完成,国务院办公厅曾发布关于保障性安居工程建设和管理的指导意见,明确提出完不成保障性安居工程建设任务的城市,一律不得兴建和购置政府办公用房。北京市还规定对未落实政策房建设用地计划的区县,国土部门不为其安排商品房开发建设用地。

压力之下,为完成巨量的保障房建设任务,一些区县政府重拾单位自建房的老经验,为福利分房搭上保障房的快速便车提供了空间和理由。

“住建委监管不到位,他们自己也参与其中”,一位业内人士表示,前两年住建委福利分房的新闻曾被报道,最后不了了之。

即使被关注,有人也认为与自己并没有多少干系。“福利分房在这些部门原先就存在,性质是不是属于保障房都改变不了这种情况,建3600万套保障房还是360万套保障房对多数人来说也并不重要,更多的是个心理安慰”,一位网友表示。

“保障房占用了更多土地资源,也是推高商品房价格。”任志强多次表达类似观点。从经济学角度来分析,并不是保障房建设的量越大,商品房的价格就会越低,土地资源以及分配方式等因素使其有更多不确定性,而且业内人士担心,保障房建设提速太快将会使一些地区回到福利分房的老路上去。

房子 本文来源:网易房产 责任编辑:王晓易_NE0011
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