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北京市拟修改商品房预售资金监管办法

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4月18日,北京市住房城乡建设委会同人民银行营业管理部、北京银监局发布公告,对实行了16个多月的《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》进行修订,在完善实施细节的同时,还拟对7层以上商品房的预售资金增加使用节点。

网易房产讯 4月18日,北京市住房城乡建设委会同人民银行营业管理部、北京银监局发布公告,对实行了16个多月的《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》进行修订,在完善实施细节的同时,还拟对7层以上商品房的预售资金增加使用节点。业内人士认为,此举有利于监管政策有效实施,也可能会对开发商的资金链起到缓解作用。

商品房预售资金的监管被认为是调控政策的一个重要举措,要求开发商专款专用,并规定项目用款计划应按照地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记四个环节设置资金使用节点。

《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》在2010年12月1日实施之后,被认为直接增加了开发商的资金管理利用难度,有效遏制了开发过程中不同款项来回拆借的现象。

在《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》实施了16个多月之后,2012年4月18日,北京市住房城乡建设委会同人民银行营业管理部、北京银监局发布了《北京市商品房预售资金监督管理办法(征求意见稿)》(以下简称《意见稿》),表示《意见稿》发布是“为进一步加强与完善北京市商品房预售资金的监督管理”。

对比以前的监管办法,《意见稿》在具体实施细节上更加细化,如“房地产开发企业收存的定金,应在网上签约后二个工作日内存入专用账户”等时间节点非常明晰。

链家地产分析师认为,《意见稿》对于开发商资金交付时间的明确以及对于资金使用申请状况的规定,能够进一步规范资金监管流程,促使政策有效落实。

值得注意的是,《意见稿》还拟增加7层以上商品房的资金使用节点,具体为“项目拟预售楼栋中最高楼栋为7层以上10层以下建筑的,可增加“建设总层数达1/2”节点;拟预售楼栋中最高楼栋为10层以上建筑的,可增加“建设总层数达1/3”、“建设总层数达2/3”节点。”

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉网易房产,上述规定将在一定程度上缓解当前商品房开发企业的资金压力,避免企业破产、项目烂尾带来的负面影响。

此外,《意见稿》仅仅针对预售的商品房项目,资金监管不再涉及经济适用房等保障房项目,将会有利于提高保障房的开发利润,同时降低资金风险,这相当于在鼓励更多的开发企业参建保障项目。

以下为《北京市商品房预售资金监督管理办法(征求意见稿)》原文:

第一章 总则

第一条  为加强本市商品房预售资金监督管理,规范商品房预售资金使用,维护购房人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》(建设部令第131号)、《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房[2010]53号)有关规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条   本市行政区域内申请商品房预售许可的项目,其预售资金的存入、支出、使用及监督管理,适用本办法。

本办法所称商品房预售资金,是指购房人按照商品房预售合同约定支付的定金、首付款、购房贷款以及其他形式的购房款。

第三条  本市商品房预售资金的监督管理遵循政府指导、银行监管、多方监督、专款专用的原则。

第四条  北京市住房和城乡建设委员会(以下简称市住房城乡建设委)、中国人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局(以下简称北京银监局)共同制定商品房预售资金监管政策,并指导、监督政策执行。

市住房城乡建设委负责指导、监督全市商品房预售资金监管工作。区县住房城乡建设主管部门负责组织实施本行政区域内商品房预售资金监管工作。

中国人民银行营业管理部负责指导商业银行开设商品房预售资金监管专用账户。北京银监局负责监督商业银行开展预售资金监管工作。

第二章  一般规定

第五条  商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户(以下简称专用账户),并对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管,保证预售资金优先用于工程建设。

第六条  房地产开发企业申请办理商品房预售许可时,应在预售方案中明确预售资金监管方案(以下简称监管方案)并附与监管银行签订的预售资金监管协议(以下简称监管协议)。监管方案中应包括以下内容:

(一)项目工程建设费用;

(二)项目用款计划;

(三)专用账户名称、账号;

(四)涉及其他情况。

取得预售许可后,监管方案及监管协议应当在售楼场所公示。

第七条  项目工程建设费用是指预售项目所需的建筑安装、材料设备、配套建设和代征代建等相关建设费用(不包括相关税费)。其中住宅项目应包括《北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理暂行办法》(京建法[2007]99号,以下简称《同步交用办法》)规定的住宅与市政公用基础设施和公共服务设施达到同步交付使用条件所需的建设费用。

第八条  项目用款计划应按照地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记四个环节设置资金使用节点。

项目拟预售楼栋中最高楼栋为7层以上10层以下建筑的,可增加“建设总层数达1/2”节点;拟预售楼栋中最高楼栋为10层以上建筑的,可增加“建设总层数达1/3”、“建设总层数达2/3”节点。

房地产开发企业应根据资金状况、融资能力,合理确定每个节点的用款额度。完成初始登记节点前,专用账户内的资金不得低于项目工程建设费用的5%。

第九条  区县住房城乡建设主管部门应参照本区县建设项目综合造价情况以及该项目的交付使用条件等,核定项目工程建设费用及各节点用款额度。

第十条  房地产开发企业应按照一个预售许可申请对应一个账户的原则在监管银行开设专用账户,并与监管银行签订监管协议。监管协议格式文本由市住房城乡建设委、中国人民银行营业管理部、北京银监局共同拟定。

第十一条  项目预售过程中,开发企业申请变更监管银行的,

应当取得原监管银行同意并与新监管银行重新签订监管协议。项目已预售房屋的,还应当具备以下条件:

(一)与购房人签订补充协议,明确监管银行变更情况;

(二)及时将原专用账户内资金转入新专用账户,并注销原专用账户;

(三)告知个人住房贷款银行专用账户变更情况。

开发企业申请变更监管银行期间,暂停项目预售。

第三章 预售资金的存入、使用

第十二条  商品房预售时,购房人应当将购房款直接存入专用账户。房地产开发企业不得直接收存商品房预售资金。

房地产开发企业收存的定金,应在网上签约后二个工作日内存入专用账户。

第十三条  购房人申请住房贷款的,房地产开发企业应当提供专用账户作为贷款到账账户。贷款(包括公积金贷款)银行应当将个人住房贷款直接发放至专用账户。

第十四条  预售项目入账资金超出剩余工程建设节点所需建设费用时,房地产开发企业可向监管银行申请将超出部分转出。

房地产开发企业已签订工程建设合同并备案的,入账资金超出剩余工程建设节点所需建设费用后,可凭已备案的工程建设合同提前支取已完成工程建设节点的下一个工程建设节点费用,提前支取金额不得超过相应节点用款额度。

第十五条  项目所有楼栋到达相应节点并申请使用监管资金的,房地产开发企业应持以下材料向监管银行提出书面申请:

(一)地下结构完成节点,提交勘察、设计、施工、监理等单位签字的《地基与基础分部工程质量验收记录表》。

(二)建设总层数达1/2节点或建设总层数达1/3、建设总层数达2/3节点,提交由建设、施工、监理单位盖章的书面证明材料。

(三)结构封顶节点,提交勘察、设计、施工、监理等单位签字的《主体结构分部工程质量验收记录表》。

(四)竣工验收节点,提交建设、施工、监理、设计等单位签字的《单位工程质量竣工验收记录表》。

依照本办法第十四条规定在相应节点前提前支取资金的,提交与相关施工单位签订并已备案的工程建设合同。

第十六条  监管银行收到房地产开发企业的用款申请后,应当对申请材料进行审核。符合本办法规定的资金使用条件的,应当在二个工作日内向房地产开发企业拨付资金。

第十七条  入账资金达到剩余工程建设节点所需建设费用前,房地产开发企业与购房人解除购房合同的,房地产开发企业可持区县住房城乡建设主管部门出具的网签合同注销证明文件向监管银行申请退回相应购房款,监管银行应在二个工作日内拨付。入账资金达到剩余工程建设节点所需建设费用后,房地产开发企业与购房人解除购房合同的,由房地产开发企业自行结算退款。

第十八条  预售项目完成房屋初始登记后,房地产开发企业可持房屋所有权证原件向监管银行申请解除资金监管。监管银行应当在三个工作日内与房地产开发企业签订商品房预售资金终止监管协议,解除对商品房预售资金的监管。

房屋所有权证楼栋号与预售许可楼栋名称不一致的,房地产开发企业应向监管银行提交《房产测绘成果备案表》原件,供监管银行核对楼栋信息。

第四章 监督管理

第十九条  区县住房城乡建设主管部门应当对商品房预售资金进入专用账户情况进行监督,定期核查项目销售情况与资金入账情况,并视情况对工程进度进行现场巡检。

第二十条  市、区县住房城乡建设主管部门应公示已批准预售项目的建设方案、工程进度情况等。购房人可以通过市、区县住房城乡建设主管部门网站查询相关信息。

第二十一条  有下列情形之一的,区县住房城乡建设主管部门应书面通知监管银行暂停拨付专用账户内的资金,并启动应急措施,协调相关部门通过特殊用款机制监督专用账户内资金的使用。

(一)房地产开发企业存在违法违规行为影响工程建设的;

(二)预售项目存在严重质量问题的;

(三)预售项目未按期交付或存在未按期交付风险的;

(四)市、区县住房城乡建设主管部门认定的其他情形。

第二十二条  监管银行发现商品房预售资金未进入专用账户的,应当及时告知市、区县住房城乡建设主管部门;并积极配合预售资金监管执法检查工作,提供专用账户出入账信息等相关支持。

第二十三条   监管银行应派专人负责预售资金监管工作及预售资金监管系统管理,严格按照预售资金监管系统数据接口规范,向预售资金监管系统准确、及时上传数据。并按市、区县住房城乡建设主管部门要求及时报送专用账户出入账情况。

第五章 法律责任

第二十四条  房地产开发企业存在下列行为之一的,由市、区县住房城乡建设主管部门责令限期整改,逾期不整改的,暂停违规项目的商品房预售,将其违法违规行为予以公示,并记入企业信用信息系统。情节严重的,限制该房地产开发企业在本市所有开发项目的商品房预售。

(一)未按本办法规定收存商品房预售资金的;

(二)未按本办法规定使用商品房预售资金的;

(三)未按本办法规定向个人住房贷款银行(包括公积金贷款)提供专用账户作为贷款到账账户的;

(四)以收取其他款项为由变相逃避商品房预售资金监管的。

第二十五条  监管银行存在下列行为之一的,由市住房城乡建设主管部门责令其限期整改,逾期不整改的,取消其监管新预售项目资格并将相关情况通报北京银监局及中国人民银行营业管理部。

(一)未按本办法要求擅自拨付商品房预售资金的;

(二)未按预售资金监管系统数据接口规范向预售资金监管系统传输数据的;

(三)未按要求报送监管项目出入账情况的;

(四)不配合市、区县住房城乡建设主管部门、北京银监局开展预售资金监管执法检查工作的。

第二十六条  施工单位、监理单位提供虚假证明或采取其他方式协助房地产开发企业违规使用商品房预售资金的,由市、区县住房城乡建设主管部门依法对相关责任单位和责任人予以处理,并将其违规行为记入企业信用信息系统。

勘察单位、设计单位违反上述规定的,由市或区县住房城乡建设主管部门移交相关管理部门予以处理。

第二十七条  市、区县住房城乡建设主管部门和银行工作人员在商品房预售资金监管工作中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等行为的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第六章  附则

第二十八条  本办法自2012年  月   日起施行。原《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》(京建发[2010]612号)同时废止。

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