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凯德锦绣3号楼样板间活动财富论坛实录

2011-11-28 11:14:20 来源: 网易房产 举报
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主持人:接下来就到了我们凯德锦绣资料团购论坛)财富论坛环节,今天我们非常荣幸邀请到了国家统计局中国经济景气监测中心副主任潘建成先生以及高晟投资公司首席分析师霍明先生为我们凯德锦绣财富论坛做主题演讲,首先有请国家统计局中国经济景气监测中心副主任潘建成先生做主题演讲,有请潘主任。

凯德锦绣3号楼样板间活动财富论坛实录
国家统计局经济景气监测中心副主任潘建成主题演讲

潘建成:非常高兴参加凯德置地这样一个房地产论坛,大家关心的是房地产的问题,但是我想房地产的问题跟整个宏观经济,宏观调控都有关系。所以我想还是讲讲大的背景,然后再涉及这样一个房地产的问题,供大家交流。

我想讲的三个问题,第一个就是讲讲大家最近都很关心中国的经济是不是出问题了,是不是下滑了。三年前的故事会不会重演;第二个,前一段时间一直说通胀,最近有所回落,会不会又再度抬头?第三个,在这样的情况下,大家一直关注我们的政策是不是要转向,我们的调控是不是要改变方向?

大家看这个图非常有意思,企业家调查系统最近的调查结果,大家发现,实际上企业家认为当前热的比较多,认为冷的也比较多,说明企业家现在很迷惑,看不清楚形势。看到看这个,这个图反映的是什么,蓝色表示企业家对于宏观形势的判断,紫色的表示企业家对于自己企业的判断。多少年来,大家都认为宏观不错,自己没有宏观那么好,但是今年出现了一个很特别的情况,其实企业本身的情况没有那么糟糕,但是认为宏观形势非常糟糕,反映了什么问题?反映了大家现在情绪不好,企业实际情况没有那么糟糕,整个中国的经济情况没有那么糟糕,但是整个社会,企业家、消费者情绪不好,什么道理呢?所以我觉得我们需要冷静的分析,很多人说是不是因为中国经济GDP下滑的太快,很担心三年前的故事重演,大家应该记得三年前美国的金融危机出现之后,整个的中国经济出现了下滑,才带来了后边的保增长,带来了信心比黄金更重要,带来了四万亿的投资。从9.5到9.1,大家很担心,问题是GDP真的有那么重要吗?GDP会给你吃的吗?为什么大家对GDP的数字这么担心,9.1真的那么低吗?我觉得也许我们很健忘,回到十多年前,亚洲金融危机,97年的时候持续四到五年的亚洲金融危机中国的GDP增长9以下,那个时候我们的人均GDP还不到1000美元,2000年人均GDP980美元,但是今天是多少,去年已经突破4300美元,今年会超过4700美元,现在和十年前相比,人均的GDP是他们的五倍以上,这个时候还可以保持9.1的增长是相当不容易,这是非常高的增长,也许大家总是寄希望于03年到07年的高增长,但是那段时间是因为我们加入WTO以后出口的迅速增长和房地产改革之后的迅速的膨胀,这两条腿现在都有一些问题。

所以中国经济不能再指望出现10%以上那么长时间的增长,我们应该习惯回到一个平稳的,正常的增长状态,而现在依然是比较高的,不用那么紧张,再有一个,GDP没有那么重要,更重要的是就业,是老百姓的收入。从就业来看,从这个上面可以看到,当前的就业形势不错,我们说用工增长10%左右,跟三年有天壤之别,很多地方政府当年的工作是如何安置返乡农民工,今天出现了招工难,大家去北京餐馆用餐发现有的餐馆的服务员紧张,不够用。今年在北京的居民都应该知道,我们的小时工的工资在上涨,为什么上涨?因为用工紧张,这是最简单的,说明现在的就业形势是不错的。跟三年前是不一样的,那着急什么,还有很关键的,中国目前经济的回落主要是在东部地区,你仔细看,广大的中西部地区增长的非常快,部分地区三季度比二季度增长的还要快,在这样严厉的调控下,利率在上调,资金不断收紧的情况下,中国的部分地区还增长的很快,说明内在的动力非常的强劲,而且企业的利润率还可以,民营企业甚至比国有企业还要快,没有那么严重,那么问题在哪呢?

大家看,大中小企业的景气程度差很多,小企业的问题  出现在什么地方呢?最新的调查看到,是成本问题。原材料成本,各项税收,才是问题所在,人工成本反映了什么,就业形势不紧张了,我们看到经济适度的回落会缓解用工的紧张,这样一个情况其实对企业是有利的。我们从出口企业来看,出口企业的主要的问题就是成本上涨,人民币升值,并不是订单下降,订单减少的比重并不多。现在的情况跟三年前不一样,三年前真的是订单为主,现在不是这样,现在为什么上升,是因为竞争过度,国内的竞争激烈,为什么竞争激烈,是因为我们历史上投资太多,造成了产能过剩。所以我们一定要有这样的思路,不能再回来了。你说现在让政府来救,你再释放流动性,大量的投资,不是制造更多的产能,竞争更激烈吗,进入了一个恶性循环,这条路是走不通的,我们一定要想清楚他的逻辑,现在的问题在哪里。现在还有一个问题,中小企业的融资困难,是因为宏观调控,宏观调控是为了应对房地产泡沫,应对经济转型,这些大家要明白是必须要做的。这是宏观调控所必须付出的代价,大家应该明白,这是一个代价,像我们说的人生病了要吃药,吃药有副作用,宏观调控也是一个药,这个必然有副作用,这是我们必须要认可的代价,但是我们不能说就不管了,对一些优秀的中小企业我们还要给予支持,我们要解决中小企业的贷款融资问题,但是很大程度上来讲,这是一个代价。

当前的另外一个问题就是消费不足,根本是老百姓的收入增长缓慢,尤其是城镇居民的收入增长缓慢,农村居民由于农产品价格上涨带来了他们的收入上涨,收入缓慢不仅仅表现在工资上,还有一个财产性的收入,我想各位都很关注上证的指数这五年来的变动图,消费是收入的函数,收入增长必然带来消费的增长,而收入主要的来源是财产性收入,财产性收入对于中高阶层人收入来说,更重要,对消费的影响也很重要,这个时期我赚了两万块钱,我可能要请 哥们吃一顿,买一个IPHONE,如果我亏了就不会买了,我觉得这个时候一定要呵护投资者,一定要让资本市场有一个温暖的环境,比如说你的扩容的速度是不是可以适当的放慢一点,IPO的速度。在这个时候一定要让大家有信心,其实在今天的情况下我们重新提出来信心比黄金更重要,因为经济学很大程度上是心理学,人们的心理、情绪会影响经济运行的结果,这个结果说明了收入预期的下降会带来消费意愿的下降,所以这个结果也反映了老百姓,尤其是城镇居民的消费支出占收入的比重在下滑。而这个结果说明了最近一段时间,我们今年以来农产品价格上涨给农民带来了好处,但是最近一段时间农产品价格回落也影响了农民的消费信心,很多事情都是双刃剑,通货膨胀不是一点好处都没有,我们在城里居住的城镇居民是厌恶通胀的,但是它其实就是一个利益的调节,因为中国的通胀很大程度上是因为农产品价格上涨带动的,这个利益转向了农民,当农产品价格回落的时候,农民的利益受损,他们的消费会下降,所以农民对收入的关心是最高的。

问题的症结在什么地方,收入增长缓慢,收入增长缓慢的根本道理在哪,就是我们的收入分配制度不完善,我们一年的产出要三家来分,企业、国家,老百姓,国家财政增长的比重越来越快,尤其是老百姓的收入增长缓慢,“十二五”规划提出要经济增长老百姓收入增长同步,但是没有同步。看今年的形势,未来的形势如何,大家情绪不好,觉得很悲观,真的那么悲观吗,我们说农产品价格上涨带来了种植业以及畜牧业,包括养猪、牛羊的增长。工业先行的指数来看,虽然回落但是依然在景气线之上,也没有那么悲观。第三产业,服务业,除了房地产和金融业,其他的行业都还是比较景气的。房地产是因为调控,金融业也是因为货币的调控,这就是调控带来的结果,房地产的销售增长率在下滑,表明了房地产行业在进入一个比较大的调整的时期。

但是整个投资来讲,很多人担心,因为货币和房地产调控,使整个投资增长下滑,从这个数据来看,投资者一直到十月份增长的速度都是很平稳的,未来会不会大幅度的下滑,从先行的指标,新开工项目增长来讲,不太会,因为新开工项目是对于后续项目的支持,为什么这样,因为我们的投资是结构性的,有一些投资增长是被吓坏的,比如说保障房建设,民生工程,包括水利工程等等,抑制的是高耗能行业,高污染行业,房地产开发投资不是抑制的,我们调控房地产是调控房价,不是调控房地产开发投资。因为现在的房地产增长,回落你看主要是东部地区,中西部地区依然是增长,加快的,截止到目前,中国有很大的地域差距,房地产中间有一个非常重要的指标,土地购置的情况,这个面积反映了当前地产商的一个状况,土地购置面积最近几个月在迅速的下滑,说明开发商拿地的积极性在迅速的冷却,两个原因,一个是没有钱拿地,第二个是没有动力拿地,如果说大家要关注地产什么时候回落,我倒是建议大家关注这个指标,什么时候走稳,不再继续下滑,它会是一个先进的指标,会意味着一个回暖的趋势开始了。

现在我还没有看到这个趋势,但是怎么去理解当前的房地产形势,我个人认为  ,当前这个形势是在宏观调控产生作为的情况下,这个阶段对于地产商来讲,对于投资者、消费者、国家整个经济都应该是有积极意义的。我说的积极意义是从长远的角度考虑的,因为现在的过程是挤泡沫的过程,如果你要追求短期的行为,让泡沫继续膨胀,也许短期会获利,但是对于开发商,整个经济,长期来讲是漫长和痛苦,比如说日本的楼市泡沫带来了20多年的低迷,比如说最近的美国楼市泡沫后面,一直到现在一蹶不振。我们要防患于未然,追求的就是能够在病还没有形成的时候挤掉,接下来会形成一个良性、的增长。而如果说房价适度下跌,带来了消费的活跃,消费的活跃又带动开发商的再度开发和投资,使得这样一个成交逐渐的回暖,这是皆大欢喜的一件事情。这是我们追求的目标,我们不希望开发商不投资,我们希望他的投资能够回暖,价格有一个温和的回落的过程,我们现在看到的情况,其实是一个理想的结果。当然了,很多人说房价到底会跌多少,这个问题是非常难回答的,我想今天有可能地产界的知名人士他们不会回答这个问题,但是根据经济学的原理来说,价格是由供求决定的,供求中一个最重要的指标,或者说特性就是稀缺性,大家明白吗?你的价格是由你的稀缺性决定的,所以为什么说开发商或者说房地产界总是说地段、地段、还是地段就是你的价格跟地段密切相关,跟地区也密切相关,北京、上海、杭州、重庆、武汉、成都肯定是不一样的。它的房价上升和下跌的空间也不一样,在北京室内,三环,四环、五环、六环未来的变化趋势肯定也必然是不一样的。关键的因素取决于稀缺性,取决于未来人们的需求增长的速度。所以我觉得当前的房地产调控对现在的消费者来说是乐观的。最后我想讲整个经济增长其实不必要太难受,我说投资会温和回落,但是不会大幅度的下滑,消费大家看到这个是国庆节的故宫,过一个桥15分钟,每个人拍照的时候是0.5秒,消费结构升级以后这是人民追求美好生活的愿望。

大家关心欧债危机对于我们的影响。欧债危机的根源是体制问题,是货币政策和财政政策不统一导致的,也是欧洲过好的社会福利带来的,他不可持续,所以他现在的问题,目前来看,没有找到根本解决的方法,会有两个结果,一个是救,大家节衣缩食,另外就是大量的发布欧元带来通胀,这两个结果我们有待观察,但是对于中国的影响,大家不要过于担心,为什么?目前的数据来看,虽然说出口量回落,但是并没有那么严重,不会出现三年前那样迅速的下跌,三年前我们的出口是从高位掉下来的,整个的欧美是在高点掉下来的,现在是晃晃悠悠的,没有那么严重。所以我想讲的最后的结果在这样的情况下,中国经济增长还有很多任务没有完成的形成下,不要把微调理解成转向,因为我们还需要转型,转变经济发展的方式,所以我觉得我们的决策者也不会因为短期的问题影响长期问题的解决。更关键的是我们不要过度的关注经济增长的波动,投资的波动,物价的波动,更多的应该关注就业,老百姓的收入,关注我们能不能再上一个新的台阶,过去的路确实无法再走下去了,关注资源环境,食品环境,最终关注信誉,

我想回到8月11日接受人民日报采访的话,当时就问我经济会硬着陆吗,我说不会,但是宏观调控、经济转型的任务任重道远,我们还没有到转向的时候。这一点最后落脚到房地产行业,我觉得最近接下来这段时间的调整,会意味着中国未来房地产业更加持续、更加健康的发展,因为中国未来最重要的增长动力之一就是城市化,中国城市化率一定会达到70%,而这个过程也是房地产业取得一个新的辉煌的过程,大家在这个行进的过程中,我们需要先挤一些泡沫,然后再走,所以我祝愿我们的房地产行业从业者,也祝愿在座的各位,能够在这样的新的增长过程中获益,谢谢大家!

小a 本文来源:网易房产 责任编辑:王晓易_NE0011

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