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皇明豪赌太阳能式豪宅 均价超2倍于周边住宅

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核心提示:如果不是来自新能源市场的逼迫,黄鸣可能不会让他的皇明去碰房地产业务,更别提加入房地产高端项目的豪赌。

“蔚来城”的未来会怎样?

不知道。但皇明太阳能董事长黄鸣对此却很有信心。

“蔚来城”坐落在山东德州经济开发区太阳谷大道皇明日月潭大厦北区附近,由中国皇明太阳能股份有限公司(下称“皇明”)旗下的皇明太阳能房地产有限公司开发。其背后的控制人当然是母公司董事长黄鸣。

无处安放的太阳能

如果不是来自新能源市场的逼迫,黄鸣可能不会让他的皇明去碰房地产业务,更别提加入房地产高端项目的豪赌。

2000年以前,包括上海、北京等一线城市在内,城市建筑大多是6~7层,楼顶均可安装太阳能设备。可是随着房地产发展,高层建筑大量发展,太阳能无处安装,即使安装也不美观。加之家电下乡对于太阳能的影响,“现在的太阳能企业处于城市、农村都受局限的境地,前途堪忧。”黄鸣说。

1999年,皇明试图与万科实现一个太阳能建筑一体化小区的合作。超前的思想并未获得万科的肯定。“万科提出很多苛刻条件,这令谈判不欢而散,对方主要意思是对太阳能设备不放心,当时太阳能行业还没有达到令人信服的程度。”万科董事长王石当时认为,搞太阳能的企业都能搞房地产,这是房地产人的悲哀。

不甘失去地盘的黄鸣,为了能让房地产开发商信任太阳能行业,制造了“蔚来城”概念——将太阳能技术与房地产项目相结合,即所谓的“太阳能一体化建筑小区”。其建筑设计大量采用太阳能、光电、温屏等较高的节能材料和设备进行全面系统的节能优化。此外,“蔚来城”主要是利用可再生能源、太阳能解决日常生活用热水、部分建筑供暖、照明等。常见豪宅中的名贵大理石和花木草本被太阳能设备取代。

一开始,“蔚来城”只不过是太阳谷的几十栋太阳能样板房。然而,没有做成饺子的面是缺乏市场的。黄鸣决定在此基础上启动“蔚来城”项目。2010年4月份“蔚来城”第一期开盘。

豪宅推高了房价

如黄鸣所言,“蔚来城”一期于2010年开盘。其所坐落的地块曾在2006年多次流拍。而皇明正是于当时出手,以最高竞价摘得。

有未经核实的消息称,据说当年该区每亩地价只需大约800元。

随后经过皇明太阳谷的一番“折腾”,德州城市形象逐步兴起,而房价也开始出现上升。由原本每平米3500元的均价上升至超过4000元。

根据黄鸣计算,在“蔚来城”2010年开盘的第一期,综合拿地、建筑安装等成本约每平米3500元。而太阳能设备的成本也是4000元每平米。“所以第一期我们卖6500元一平米还不挣钱。”据说没过多久,一期便销售一空。

2009年,“蔚来城”周边的住宅单价即便只有区区2500元/平方米,在皇明工作的员工亦认为“房价太贵”。

如今,即便德州城区最好地段的住宅,均价也只有4000元/平方米~5000元/平方米左右。而来自皇明的消息说,“蔚来城”二期已经达到了均价11000元/平方米~12000元/平方米的高位,并且主流户型为280平米到大约370平米的单层和复式大户型。甚至有极个别户型为1400平米三层复式。“蔚来城”二期现为期房,需到2012年底交房,目前已销售过半。据悉,来“蔚来城”购房的人大多是德州本地的老板,以及祖籍为德州的高端人士。

同时,京沪高铁对德州房价的助推作用也不可忽略。黄鸣说,“高铁一通,这个地方没准是第一(北京人第一置业选择区域)。”

“有人说是‘蔚来城’提高了房价,我也认为多少有些关系。”黄鸣在接受《中国经济周刊》记者采访时坦承。他认为“蔚来城”的出现带动了周围土地的价值。“周边的一个楼盘听说要建‘蔚来城’,单价一下提了800元。”

黄鸣告诉记者,目前“蔚来城”已经实现了盈利。“现在二期每天都能卖好几套。”尽管黄鸣表示“蔚来城”的盈利水平与一般的房地产项目大概一致。

有匿名的房地产协会人士告诉《中国经济周刊》:“一般的房地产项目毛利率大约在20%~30%。而纯利润则在15%~20%。” 而动辄数百万一套的住宅在德州显然要高于一般住宅项目盈利率。

“蔚来城”的未来真不用担心吗?

面对如此高的楼盘价格,黄鸣已明白他在进行一场豪赌。“‘蔚来城’依然是豪宅,这可以说是用太阳能生态环保做一场豪赌,在三线、四线城市的一场豪赌。”其实在三四线城市运营如此高价位的豪宅项目,赌输的结果当然是“人仰马翻”。

上述匿名人士认为,这种在三四线城市开发的高端项目一旦销售不畅,那么资金链必将崩溃,并有烂尾的风险。

不过,黄鸣并没有将此看作负担,反而计划向二三线城市甚至一线城市扩张。“我们正在与几家基金以及房地产开发商谈‘蔚来城’开发的事情。”黄鸣透露,下一个在德州以外的“蔚来城”将于3~4年内面世。“我们计划每个城市只开发一个‘蔚来城’。”在他看来,“蔚来城”盈利是一个方面,推广“蔚来城”的模式是主要目的。

在6月15日举办的 “首届人居环境与未来地产发展趋势国际高峰论坛”的间隙,黄鸣风尘仆仆地走进坐满记者的会议室。这个祖籍江苏、侧面有点像赵本山的中年男人说话直率且谨慎,但他衣着并不考究,上身只穿印有企业标识的白色汗衫,脚下的皮鞋早已没了光泽。

这次论坛,黄鸣邀请了不少房地产开发企业参加,他希望借此将“蔚来城”推广出去,而要实现这个理想,皇明自身显然还远远没有在全国拿地的能力。黄鸣需要依靠房地产商,“因为他们的行动直接影响着太阳能的市场。”

“‘蔚来城’模式完全可以复制,但必须以皇明的策划及营销,以‘蔚来城’的品牌运行。皇明可以不控股,但是必须具有策划权和营销权。皇明会培养一支自己的营销队伍。说到底是吃两端,一个是技术端,技术端全是吃我的;另外一个品牌营销端也是我的。” 黄鸣说。

“‘蔚来城’是高端项目,绝对不会降低,而且在二线城市有上升空间。”黄鸣认为,即便在限制房价的时候,房价的增值部分都用于可再生能源、用于节能减排,国家会宽容和允许。

6月18日,国家统计局公布的数据显示,5月份全国70个大中城市中,新建商品住宅、二手住宅价格环比下降和持平的城市数量均比4月份有所增加。但房价降温的节奏比较慢,总体上依然上涨,房价拐点并未出现。

而南昌、兰州、西宁、乌鲁木齐、秦皇岛、丹东、吉林、牡丹江等二三线城市却出现环比、同比双增长的现象。

房地产调控政策仍在继续。阳光100副总裁范小冲在接受《中国经济周刊》记者采访时认为:“国家对于房地产调控的政策不会无牌可打。下半年房价将出现更加明显的下降。而当前凡是扩张的房地产企业都处于资金链紧张状态。”

记者问及黄鸣在开发“蔚来城”时是否考虑了国家的调控政策时,黄鸣摇头:“任何产品做到极致的时候都不会跟大形势有关系。”记者 孙维晨

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