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新政四月 33个楼盘涨价 开发商投石"探"行情

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推荐:网易房产百盘价格动态调查系列

5月新政满月 北京59%的楼盘逆势涨价 最高涨幅达35%

6月新政满两月 北京四成楼盘降价 最高降幅达22%

7月】新政满三月 北京31楼盘继续降 7成打折“假招安”

楼市调控新政将满120天,和7月份、6月份不同,8月份新盘价格出现了上涨势头。网易房产昨日对“新政满四月——京城百盘价格动态调查”显示,100个新盘中,有33个出现了价格上涨,最高涨幅为11%,仅有5个新盘价格涨幅在10%以上;与此同时,仅有11个盘现降价,但最高降幅为37%。业内人士分析,普涨现象的背后,并非是交易量的攀升以及楼市交易的回暖,而是开发商投石问路,试探市场和购房者反应,为下一步利于销售的调价行为做铺垫;同时也不排除,开发商集体涨价的可能性。无论哪一种情况,无疑是买卖双方博弈加深的表现。

【百盘调查】新政120天 33个楼盘涨价、11个降价 涨幅不及降幅大

7月14日,新政即将满90天时,百盘价格动态调查显示,有31个楼盘继续降价,25个降幅在1-10%,3个降幅在11-19%,2个降幅在20%以上;还有42%的楼盘维持6月份的价格没有变化;另外,有21%楼盘继续上涨中。

但情况就在一个月之间发生了“逆转”。昨天,网易房产所做的新政满120天百盘价格调资料团购论坛)查显示,有33个新盘涨价,仅有11个盘降价,53个楼盘维持7月份价格不变,还有3个未开盘项目取消了之前的待售报价。

在33个涨价盘中,有5个涨幅在10%以上,其中位于朝阳公园附近的万科公园5号资料团购论坛),均价从7月份的45000元涨到了8月份的50000元,涨幅最高,为11.11%;其中涨幅在10%以上的楼盘中有3个都位于房山,分别是阳光邑上资料团购论坛)、绿城百合公寓资料团购论坛)、天恒乐活城资料团购论坛)。各区涨价盘的数量分别为朝阳12个(样本盘20个),海淀4个(该区样本盘11个),大兴4个(该区样本盘),房山3个(样本盘10个),顺义3个(样本盘9个),宣武区2个(样本盘3个),昌平2个(样本盘5个),丰台2个(样本盘10个),通州1个(样本盘9个)。同时还有西城、崇文、东城、海淀、宣武、大兴等6个区未出现降价楼盘。

在11个降价盘中,3个降幅在10%以上,有3个位于通州区,为各区降价楼盘数量最多的区域。其中位于通州梨园的京洲世家,由于从本周六开始特价促销,在原价22000元/平米的基础上,15套特价房均价仅为16000元/平米,降幅为37%,因此位居降幅之最。而位于房山窦店镇的世界名园均价从7月份的10600元降到了目前的9000元,降幅为17%;顺义奥林匹克水上公园旁的东香庭从7月份的12000元降到了目前的10000元,降幅为16.67%。

涨价朝阳、海淀高端项目领涨 房山、昌平先前降价项目又涨价

从此次调查看,在所有涨价的新盘中,分为四类情况。

一、保值功能较好 高端项目领涨

在33个涨价楼盘中,有14个新盘为高端项目,占了42%以上,以朝阳、海淀、宣武最为集中。其中朝阳区数量最多,12个涨价盘中有9个高端项目,占该区样本盘的45%。这说明高端项目保值、增值功能比较好,抗风险能力较强,购房或投资人给予了较高的市场预期。

通过对5月、6月、7月京东百盘房价动态调查的观察,不管市场如何变动,高端项目一直持续走高。因此,8月份这次调查依然符合这一规律,并且在数量和涨幅上没有太大变动。海淀的亿城西山公馆、唐宁ONE、雅世合金公寓,宣武区的第三区、红山世家,大兴的北京198栋、丰台的建邦华府、顺义的龙湖香醍溪苑,朝阳区的红玺台、绿城北京诚园、万科公园5号等14个涨价盘均为高端项目。

二、长阳半岛低开快走“壮胆”西南楼市 房山楼盘纷纷涨价

涨幅10%以上的5个样本盘中,有2个位于房山。其中阳光邑上和绿城百合公寓均价均由7月份的13500元上涨到目前的15000元,涨幅为10%,两个项目也都位于房山良乡。 而京石高速沿线的天恒乐活城则由7月份的15000元上涨到目前的16000元,涨幅6.25%。位于窦店镇的世界名园是此次房山唯一的降价楼盘。

经过仔细比对和分析,此次作为远郊的房山区楼盘纷纷涨价,依赖于万科中粮·长阳半岛“低开快走”的销售行情。7月24日,长阳半岛开盘,起价13500元/平米,推出的房源很快售罄。这一热销行情,显然给目前交通、商业、教育、医疗等配套暂时不完善的西南区域楼市“壮了胆”。因此,房山区10个样本盘中,仅有世界名园降价,7月均价为10600元/平,当前报价为9000元,由于房价起点较低,因此降幅明显,为17%。

三、昌平、顺义远郊区县部分楼盘纷纷涨价

除了房山,此次昌平、顺义、大兴等远郊近郊区县的被调查楼盘也纷纷涨价,如昌平小汤山的金科帕提欧Ⅱ美遇,均价由7月份18000元/平米,上涨到目前的20000元/平米,涨幅10%;还有顺义的龙湖·香醍溪苑、大兴的鸿坤理想城等。而业内人士认为,此次郊区部分上调价格的新盘均为此前楼市新政实施后销售状况较好的项目。

四、先前降价、如今涨价 涨幅未及之前降幅

在此次33个涨价项目中,有不少是7月、6月或5月分降价幅度较大的项目,但此次涨价并未回到降价之前的价格。如房山区的天恒乐活城,6月均价为18600元/平米,7月下降到15000元/平米,目前价格为16000元/平米;清河小营区域的专家国际公馆,6月价格为23000元/平米,7月份则为18200元/平米,目前价格为18500元/平米。

【降价】通州依然领跌 区域超三成项目继续降价

继6月、7月之后,8月依然是通州区域领跌新盘市场,降价项目数量为各区之最。在通州9个样本盘中,有3个降价,占了33%,分别为K2·海棠湾、珠江拉维小镇、京洲世家;仅有京贸国际城1个项目小幅涨价。其中K2·海棠湾曾经是通州区域的领涨项目,正是这个位于梨园镇云景大街的楼盘,率先涨价,拉开京东楼市疯狂跳涨的序幕,成为通州房价迅速由“万元时代”到“2万元时代”再到“3万元时代”的最重要推手。

【冷眼观察】开发商“涨价”问路 博弈加深中谁能坚持到最后

此次百盘调查,虽然有33个项目涨价、仅有11个项目降价,涨幅和降幅对比之后,依然是降幅大于涨幅。因此,除去对普通购房者(尤其是首次置业者)影响不大的高端项目,无论是长阳半岛低开快走利好房山楼价还是远郊近郊部分楼盘顺势上涨,都不难看出买卖双方的博弈在进一步加深,开发商难脱“投石问路”试探消费者的嫌疑。而此轮楼市普涨现象本身,也有悖于中央和北京地方政府下半年要“坚持房地产调控政策不动摇”、“遏制、打击房价过快上涨”的决心和公开表态。因此,此次涨价,到底是市场基于供求状况的“真涨价”,楼市观望中的“烟雾弹”,还是开发商一方投石问路的“业务动作”,恐怕还需2-3个月的验证,时间会还原房价的本来面目。

但在买卖双方博弈进一步加深的过程中,谁能坚持到最后,却很难预测。毕竟,在最近5年北京房价的三轮上涨中,购房群体的倾囊相助和鼎力配合功不可没。作为“散户”力量存在的购房者,在每一次上涨中,既是受苦受难的弱势群体,又是可怜可恨的“帮凶”。始于2009年下半年至今年上半年的此轮房价上涨,尽管投资客是主要推动力量,但普通购房者却因此陷入更加窘迫的境地。因此,面对财大气粗的强势开发商,以打击炒房投机行为、遏制房价过快上涨的楼市调控新政,能否给予普通购房群体真正的“强势”力量,普通购房者能否仗“势”与开发商抗衡,这场继续加深的博弈的结点将于何时出现,也许都将在下半年见分晓。

(原创稿件,未经允许不得转载)

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