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叶檀:任志强是房地产市场的清醒剂

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房地产新政出台后,任志强以万言书的形式,从理论到市场论述一番,结果还是一样,喜之者视之为诚实的先锋,厌之者视之为既得利益的狂妄代表。

有个任志强对于中国房地产市场是好事,任大炮可以起到房地产市场清醒剂的作用。

首先,任志强喜欢翻政策查数据,这肯定让政策制订部门如芒在背,因此在制订新政策时必须手边放着老政策。即使新老政策无法协调,也得有说得过去的逻辑,否则任大炮一通猛轰,于制订者颜面有损。

其次,任志强抱着市场不放。当然,任志强所说的市场规律未必正确,比如房地产没有泡沫、供求关系解决一切等等。但是,为了说市场,任志强炮轰土地供应不足、土地供应不透明、保障住房供应不足、保障房寻租现象严重等,你总不能说这是替既得利益阶层立言。事实上,无论哪个阶层的人士,对于保障房漏洞与土地财政无不痛心疾首。

第三,任志强理论中的错漏之处可以为全民房产经济学启蒙。

不止任志强,无论是房地产调控的赞成者还是否定者,无不拿供求关系说事。事实上,供求关系无法解释中国房地产市场。2008年年末,许多机构预测中国房价大跌,而全国库存房可以消化四到五年。但到了2009年年末,情况截然不同,大家关心的是房地产市场严重供不应求,推导房价上涨。仅仅一年时间,难道中国的房地产市场的刚性需求发生本质变化了吗?难道一年时间的开发商供应链发生变化了吗?没有。最大的变化是货币政策与财税政策从紧缩走向过度宽松,因此,投资者大量收购房地产作为保值增值的资产品,这说明在货币政策的刺激下,房地产已经成为投资品而不是消费品。事实上,从2003年开始,无论是北京、上海这样的一线大都市,还是其他二线城市,新楼盘的坐盘闲置率都在55%以上。

投资品遵守的是风险与收益原则,而不是成本与收益,而不是供求关系。金融市场会自动地将各项资产的风险和收益进行合理的配比,并由此决定了各项资产的融资成本。如果你有一项收益很高、风险很低的资产,你肯定能够获得很低的融资成本;如果你有一项收益很低而风险很高的项目,你将必须承担很高的融资成本。因此,融资成本和投资对象的收益是无关的,而与风险有关。

最近房地产新政叠出,加剧了房地产市场的未来风险,因此房地产融资成本会不断上升,风险越大成本越高。仅举一例,你从银行贷款,你的房地产作为抵押物的价值大大下降。更不必说未来还有房地产持有税可能出台。一旦持有税或者房地产资本利得税出台,你的房地产交易收益可能一半被地方政府拿走,此时还有谁愿意持有高风险而未来预期不明确的投资品?

最后,房地产调控确实有遵循法治原则。比如征收物业税,牵涉到人大的审批,地方财政的公开透明,以及房地产市场价格评估的准确性等一系列问题。但是通过货币手段调控房地产却是各国央行的一贯做法,如伯南克担任美联储主席后一连串的加息政策等,而日本政府同样在货币政策上牢牢掌握方向盘。所以,不要说市场化国家不会动用货币手段与财税手段,货币调控权取决于央行,而财税调控需要国会审批,同样是常态管理的一种。

未来房地产市场怎么走?量在价先。最早是短期炒房客出逃,交易量的下降是第一步,货款不多甚至没有贷款的长期投资客会采取观望的态度,最后所有的眼睛都会盯着政策,看是进一步提高融资成本,还是出台物业税。可以想像,如果物业税等政策预期明确,那么房地产市场不可能重现向上走势。

一切取决于政府对于宏观经济的把握,如果宏观经济稳定复苏,可以放手调控房地产;如果宏观经济复苏进程一波三折,保持房地产稳定将成为首选。但重演2009年的疯狂行情是绝对不可能的了。

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