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楼市观望气氛浓厚 迎来“拐点”还是“持久战”

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国务院总理温家宝近日在天津考察时表示,坚决遏制部分城市房价过快上涨。同时也强调,“当前宏观调控面临的两难问题不少”。提出宏观调控要“适时适度”,要注重宏观经济政策的协调配合,防止多项政策叠加的负面影响,始终合理把握政策力度。

这是今年4月14日起国务院针对价格狂飙的房地产市场出台的一系列调控政策以来,中央对房地产市场的再次表态。

转眼间被称为“新国十条”的楼市新政已经执行了一个月的时间,从此前领跑楼市的京、津、沪、穗、深五大城市看,新房市场虽然观望气氛浓厚,买卖双方呈现僵持状态,但二手市场住宅成交量出现明显下降,成交价格尽管下降不大,但也显现不同程度的回落。有人认为,有楼市风向标和晴雨表之称的二手房市场已经透露出房地产市场供需双方产生变化,中央此时进一步强调坚决遏制部分城市房价过快上涨,预示楼市进入“拐点”。

但有人则判断,调控政策执行以来,房地产市场价挺量跌,股市则价量双缩,相关产业钢材价格已现跌势。温家宝的天津讲话,既表明下一步政府对房价过快上涨仍要加以遏制的坚定态度,同时透露出房地产调控步伐会适度放缓,楼市或步入“持久战”。

根据中原领先指数系统数据显示,5月以来京、津、沪、穗、深五大城市二手住宅价格及成交量出现不同程度的回落。

今年4月上半月和下半月,京、津、沪、穗、深二手楼市出现很大反差。上半月,各大城市延续了3月成交旺盛的态势,量价齐升;而下半月,由于一系列房产调控政策集中出台,特别是受“新国十条”中差别化信贷政策的影响,二手房市场进入调整,成交量全面下挫。

从京、津、沪、穗、深五大城市新政实施一个月以来的二手住宅成交面积可以看出,各城市成交面积逐周下浮,北京回落最为明显。由近35万平方米回落至不到10万平方米。北京市房地产交易管理网的网签数据表明,在5月上半月,北京存量住宅网签成交量相比4月上半月下跌幅度达到81.7%。同时,深圳由15万平方米之多回落至不到5万平方米,津、广、沪也都出现不同程度的下浮。

此外,针对楼市的一系列调控政策出台后,进入5月,五大城市中高端二手商品房价格出现不同程度的回落。北京由4月中旬的近20000元/平方米回落至目前的18000元/平方米左右,上海由26000元/平方米以上回落至25000元/平方米左右,其他城市的价格也均呈回落趋势,回落幅度在5-6%。但从目前看,很多一线城市的新房市场虽买家寥寥,可房价仍在高位挺立。在调控措施连连出手的4月,国家统计局的数据反映出的却是中国房价出现连续第11个月上涨,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.8%,创历史新高。戴德梁行的监测反映出,一线样本城市4月商品住宅价格环比上涨10%,二线样本城市环比上升6.5%。北京的数据显示,时至5月上旬北京商品住房现房成交价格依然上涨了6%。

本轮调控新政让人们抱有很高的预期。新政以来市场变化的数据让人们看到楼市已处在买卖双方高度僵持的节点上。近来民众对后续政策的呼声仍然强烈,而“房产税全国范围内征收”、“发改委起草更严厉调控文件”等消息接连报出,政府方面似乎也表明后续“弹药充足”,楼市走向备受关注。

上海易居研究院综合研究部部长杨红旭判断,目前房地产下行大势确立,房价下跌是迟早的事,因为成交量已剧减。楼市在政策的调控下,预计5月-6月将触顶,其后将调头下行。政策高压下市场将继续下探。二手房率先反应,成交量下降,在二手房传导压力之下,新房价格面临挑战。交易的低迷在2-3月后会传导给房价。中原地产华北区总经理李文杰预测,根据“量在价先”的经验,楼价不会立刻下降,在僵持6个月或者更长时间后才会松动。

但基于目前房地产企业手上资金充裕,很多业内人士认为目前楼市还难说“拐点”到来,只是观望日益加剧,此番调控面临“持久战”。

中国房地产协会副会长朱中一此前表示,相对2008年,目前房地产企业的资金要宽松得多,因此市场观望期要长一些,这个期限有多长,开发商降价销售什么时候会出现,还有待观察,但近期不会出现。

开发商在“不差钱”的情况下没有降价压力,本轮市场成交量的下降对开发商回笼资金的压力尚需要一定的时间才会反映出来。而新政的执行力度和对“严厉”政策执行过程中各环节是否能够始终如一,很大程度上决定着楼市的走向甚至成败。

另外,目前北京、青岛、深圳地方版调控细则出台。北京日前又出台了加强落实房产新政的《北京市房地产开发企业经营行为专项检查实施方案》,对近期在开发用地、房屋拆迁、规划建设、房屋销售、权属登记、物业管理等方面发生违法违规行为严加治理,向市场进一步释放政策持续加强的信号。而上海等不少城市还没有推出落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的跟进措施,人们还在深度观望。

另有分析人士认为,温家宝强调“当前宏观调控面临的两难问题不少”,提出宏观调控要“适时适度”,这透露出政府可能正在评估现有政策的效果,对已经密集出台的各项政策,在考虑其相互交叉的影响,以防止负面作用扩大化。中央短期内不会急于推出后续政策。

(作者:陆昀)

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