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北京:新房、二手房量价下跌 房租却逆市上涨

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核心提示:新政一个月后,北京新房、二手房和租赁市场出现冰火两重天。根据中原地产数据,新房商品房成交量下降39.5%,价格下跌8.4%,二手房成交量环比下跌35%,挂牌价下跌7.6%,但是租赁市场确出现量价上涨,成交量上涨55.4%,价格上涨4.5%。

网易房产514日讯 北京楼市历经了2009年的疯狂交易后,2010年4月14日起,接受了历年最严厉循环政策的洗礼,一个月过去了,在经过了“国十条”、“北京十二条细则”等政策后,北京楼市渐入下行通道。根据中原地产数据,新房商品房成交量下降39.5%,价格下跌8.4%,二手房成交量环比下跌35%,挂牌价下跌7.6%,但是租赁市场确出现量价上涨,成交量上涨55.4%,价格上涨4.5%。

新房:新房价格假摔零成交迫使开发商打折

10年3.14-4.13

10年4.14-5.13

同比去年

环比上月

商品房期房

16780

11214

-32.0%

-33.2%

商品房现房

4393

3168

-38.5%

-27.9%

期房住宅

11755

8628

-35.8%

-26.6%

现房住宅

1617

1272

-62.5%

-21.3%

非政策性期房住

9705

5574

-50.6%

-42.6%

商品住宅总成交

11322

6846

-53.3%

-39.5%

成交均价

23050

21120

71.0%

-8.4%

数据来源:房地产交易管理网,北京中原

据北京中原统计数据显示,因为4月底开盘的密云保利花园在统计周期内以7800的均价成交总面积达到了703套,总面积67242平米,故拉低了北京商品房的成交均价到21120元每平米。相比出现房价峰值的3月下半月到4月初,下跌了8.4%,但是如果去除这部分影响,房价在24000元每平米,依然保持上涨。

在3月来取得预售许可的59个项目中在6-13号最近一周,其中有30个项目为0成交,成交量大跌,售楼处门可罗雀使得很多开发商开始调整心理价位。被逼得心急了的开发商,也开始使出了降价的“杀手锏”。 北六环的湾流汇别墅,双拼的开盘均价是每平方米18000元至19000元,另外还有全款88折、贷款99折的优惠。“最初预期是卖到每平方米23000元的,这次开盘降了不少,开发商也是希望赶快把第三期卖完,回笼资金。龙湖·蔚澜香醍145平方米的三居板楼,5月8日开盘均价是每平方米17000元,比之前销售人员透露的预沽价下降了3000元;已经在北京市房地产交易管理网上登记9号预售的新天际SPACE+,则延期了开盘时间,还处于排号积累客户的阶段,销售员报出的预计均价,也比网上记录的每平方米27000元的历史价格,降低了3000元。

但是除了部分郊区项目外,城区项目的价格依然坚挺,开盘的元大都7号,每平方米均价则从28500元上调到31000元。从目前北京新盘市场的整体来看,促销依然只是个别开发商的小众行为,更多的开发商因为看不准,实际在延期开盘。而且,即使是这种促销,也只是象征性小幅度让利。政策如果不严格长期执行,很难使得开发商作出割肉举动。

二手房:量价齐跌 通州价格已下跌30%

新政后的4月14日到5月13日,北京存量住宅网签成交量为27863套,与去年同期同比上涨了28.1%,当然,14日新政出台以来,出现了大量抢搭末班车的集中成交和4月末“经转商”的集中过户,如果除去该部分非正常交易,环比下浮35%

价格方面来看,北京中原三级市场研究部的数据显示,新政半月,5月初的北京中高档二手商品房价格为19133元/平方米,较新政出台时四月中旬的19860元/平方米下浮了3.66%,而新政一月后的现在,北京中高档二手商品房价格为18635元/平方米,继续下挫2.6%。

而从挂牌价来看,市场挂牌均价已经从4月上半月的22580元每平米下调20885元每平米,下跌幅度达到了7.6%。最高的通州区域价格下跌已经超过15%。

其中,目前市场中最不抗跌的四类房源分别是:

1:以炫特区为代表的小户型投资比例高的小区,从最高接近3万已经下调到2.2万左右,成交价格下跌幅度超过25%

2:以通州为代表的前期热炒房源,新华联家园、格瑞雅居、瑞都国际均价下跌幅度最高已接近30%。

3:以通惠家园、望京西园、回龙观等经济适用房小区,因为大量房源上市也领跌区域楼市,价格跌幅达到了15%。

4:前期地王区域,亦庄等区域最近二手房价格下跌幅度也超过6%。

10年3.14-4.13

10年4.14-5.13

同比去年

环比上月

二手房总量

31934

29597

31.5%

-7.3%

二手房住宅

30282

27863

28.1%

-8.0%

住宅面积

2658393

2750380

42.5%

3.5%

单套面积

87.8

98.7

11.3%

12.4%

去除经济适用房

29500

19182

-8.7%

-35.0%

数据来源:房地产交易管理网,北京中原

租赁:供需两旺,房租与成交量双涨

在组合拳的连续重击下,北京市一二手房买卖市场迅速降温,在近一个月内出现了逆转而下的下跌态势。但是,买卖市场的转冷,却刺激了北京市租赁的走火。

“转购为租”的购房人和“转售为租”的业主都在短期内大量增加,从而促进了4月下半月以来租赁需求的旺盛,买卖冷转为了租赁热。5月1-13日租赁成交量与4月同期相比也涨了55.4%

在供需两旺的促进作用下,租金价格环比也出现了上涨,新政后一月北京市中高档二手商品房租金价格环比上涨了4.5%,但是一些租赁热点区域,一套住房的租金能上涨300元/月左右.

同时,进入5月以来,高考将近,一些家长将为考生提前租房;高校的毕业生们将会陆续走出校园,在外面租房找工作,此外,还将有一些外地学子为准备各类考试来京求学,因此,预计5月份租赁市场成交量将有所上涨,而租金价格也将会呈现一定的上浮走势。

近期北京市学区房租金价格情况:

区域

楼盘

4月初租价

目前租价

重点学校

海淀

世纪城

世纪城三期回迁房

一居2800-2900

二居3700-3800

一居3100-3200

二居4000元左右

人大附小、

中关村三小、

北大附中

世纪城三期

(商品房)

一居4000

二居5300左右

三居7500

一居4300左右

二居5500-5700

三居8000左右

西城

阳光丽景

一居4000左右

二居6200左右

三居6500左右

一居4200左右

二居6300左右

三居6800左右

北师大附中、

七中、西师附小、

五路通小学

双旗杆东里

一居2300左右

二居2800左右

一居2500-2600

二居3000左右

东城

朝内南小街/

朝内北小街

一居3000左右

二居3800-3900

一居3200左右

二居4000元左右

史家小学、北京市二中、五中、一七一中学、五十五中

(以上数据由北京中原三级市场研究部提供)

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