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深圳楼市新政24小时生变 幕后力量博弈

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“新政有哪些可以钻空子?”在5月6日晚深圳的开发商聚会上,一位开发商销售总监落座时便发问。当天上午,深圳市新政调控细则出台,但内容除了重申严格按照中央政策执行外,对于打击投机客,并无新的举措,而此前一天被提前曝光的“一户一房”限购令亦被取消。新政细则临时变卦的背后有什么故事令人深思,而开发商对于新政的出台,也表示松了口气准备冬眠。

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  深圳新政临时变卦

5月6日上午,《深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见》(以下简称“意见”)出台。

在此前的5月5日,某房地产人士在博客上曝光了细则的主要内容,其中最具杀伤力的是限购令,包括对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民,在本市购买商品住房总套数限为一套;对境外人士和港澳台居民,在本市限购一套自住或自用的商品房,且明确了细则的有效期为自本通知发布之日起至2010年12月31日。

记者从该房地产人士处了解到,他是5月3日提前从国土局内部获得了“意见”稿,从最终公布的“意见”和他发布的内容来看,除了上述两条要害被删除外,其余的内容连标点符号都一致,可以由此判断,最终发布的内容是经过有关部门临时修改的。

“深圳市本来暂时不打算出台政策,想再观望看看,毕竟上海还没出手,但因为被提前曝光,只能顺势而为。”上述人士对记者说。

深圳市国土局另一人士也明确告诉记者:“限购令在政府讨论时是有的,最终没出台,可能是怕对市场杀伤力太大了。”

5月6日下午4点,深圳市房地产研究中心副主任王锋即在市规划国土委召开新闻发布会并表示,国务院“国十条”颁布之后深圳楼市已经开始大幅度调整:“从数据上来看成交量每隔一周就要下降一半,基本上达到了调控的效果,暂时不需要出台更严厉的措施。”

而下一步是否有后续政策出台,王锋表示也取决于市场的走势,如果能够保持量价齐跌,深圳将不会再出台政策,如果没有达到预期效果,再考虑继续调控。

“广州很多大开发商都哀求政府手下留情,中央政策已经够狠,地方再出台更严厉的措施,对开发商、对市场是雪上加霜。”5月6日晚,深圳三家开发商人士均向记者透露,地方新政说白了是各方利益博弈后的结果。

  成交进入冰冻期

随着新政出台,已拿到预售许可证的新盘被逼入市,可售房源增多,4月18日,新政出台前,深圳一手商品住房可售套数为16753套,而至5月5日,该数据上升至20813套。

开发商成交也开始出现严重分化,5月2日开盘的宝安区龙华潜龙曼海宁,均价2.5万/平米,高于市场预期,一次性推出八百多套但销售十分不理想,该楼盘对外公布成交数据为20套,而记者从代理机构内部了解到,真实成交数据仅12套。而位于宝安中心区的纯大户豪宅第五大道,定价也是2.2万,5月2日开盘558套,当天销售近200套。

如果政府有意调控楼市,深圳房价下降到多少算是合理的位置?深圳市国土房产评估发展中心副主任罗平告诉记者,他们曾做过测试,深圳关内白领能接受的合理价位在1.3万-1.8万/平米之间,而关外价格超过1万元时就觉得偏高。

而对于房价的具体调整幅度,王锋表示不好预测,但可以肯定的是,深圳楼市已经进入了深度调整期。

另外,变卦后的新政执行时间也并未规定,王锋表示,没有时间限制的就是会长期执行。对于港澳台等境外居民,执行的依然是此前出台过的254号限外令政策,也即限定港澳台居民只买一套的政策。

  开发商准备冬眠

深圳新政细则落地后,因为低于预期,没有杀伤力的措施出台,着实让开发商舒了一口气,但市场观望的浓厚情绪挥之不去。

5月6日晚,在记者参加的四家开发商、一家代理商的聚会上,他们纷纷表示,开发商准备冬眠,旗下楼盘少、资金不成问题的开发商,原本能开盘的楼盘都计划推迟开盘,先观望,因为暂时不知道怎么定价,即使降价,在楼市下跌时,购房者也不一定买账,另一方面,如果市场成交量不下来,后续还将会有更严厉的政策,开发商现在必须“听话”。

“这段时间尽量少做广告招摇,低调行事。”其中一位开发商表示,要让政府感到开发商的处境很惨淡才行。

深圳新政里提到对于土地增值税的征收问题,但此条对开发商来说并不管用,罗平告诉记者,土地增值税一直都有,但是基本上从未严格执行过,闲置十多年的土地征收的闲置费很少,征收难度很大,最后大多只能是督促他们开发。

“这次调控政策与上轮不同,这次针对的是消费者,不是开发商。”深圳一房企某部门总监王先生告诉记者,他们原本打算今年开盘5个项目,但现在看情况,可能只能推一两个了,只要没有拿到预售许可证的,就没有推盘压力,可以慢慢拖。

“但上市公司有业绩压力,支撑不了太久,如果没有成交量,就必须降价。”上述房企总监表示。而开发商也在观望市场,暂时冬眠,按兵不动。

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