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锐话题:房地产暴利时代已经结束

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网易房产5月7日讯 网易房产《锐话题》栏目近日邀请中国房地产业协会何琦副秘书长、 中国房地产学会副会长陈国强博士以及北京世联房地产顾问有限公司李岩董事总经理,一起就调控之困——后政策时代房地产变局展开讨论。

针对在房价下降阶段的定价权问题,何琦和陈国强都认为该阶段价格不再由开发商说了算,而是由老百姓、由市场来决定。何琦表示目前开发商纷纷打折销售,但是应该分析开发商打折的心态,是让利于民还是促销手段的一种。

据陈国强的研究,目前开发商打折分两种,第一是主动让利,更多是基于资金的压力,而另一种是被动让利,给予市场的预期和被区域内的竞争性楼盘打折“拖下水”。

李岩认为是否打折促销这基于开发商自己现金流和他的目标预期。降价也分“加法和减法”。例如原来是毛坯的价格,现在送精装修就是加法,而做减法就是单纯进行价格调控,李岩说到:“说实在的,做减法对于整个市场和消费者是伤害的,尤其是对原来购房房子的业主,针对不同的项目、开发商和公司而言,有的公司适合做加法,有的公司适合做减法,每个公司面临的问题不太一样。

目前银行开发贷从紧和政府加强市场监督都让开发商感受到了前所未有的压力。何琦认为这个时候房地产开发商应该积极配合国家宏观调控,理性地定价,合理定价、应该切切实实承担起社会公民的责任。第二,开发商在这次调控过程中应该调整一下发展思路,能不能在产品上有所创新。第三,虽然现在开发商都说“不差钱”,但肯定会差,但销售量下来了,肯定会对产生一定影响,我想目前开发商还要加快自己的融资渠道。第四,还要适当增加土地储备,开发商目前应该多考虑这方面的问题。

陈国强认为开发商应该平衡好“现金为王”和“土地为王”这两者之间的关系,在经营策略上要降低项目的投资回报预期,顺应调控之后的市场变化,把更多资源配置到二三线城市去,现在很多上市公司、大品牌企业可以增持经营性物业,加大对经营性物业的投入,企业应该回到企业提高自身的综合竞争力、自身公司的专业能力上。

李岩认为随着房地产市场的逐渐成熟,准入门槛也越来越高,房地产的暴力时代已经结束。现在很多开发商经过了2008年和2010年,他们已经变得更加理智,“面对未来,开发商应该理性一点,价格定的合理一点,拿地的时候冷静一点,面对客户的时候诚信一点。”

锐话题:房地产暴利时代已经结束

以下是访谈实录:

网易房产:刚才三位也提到了价格,但价格很大一部分不是由老百姓决定,而是由开发商决定,而开发商又是由他们的资金来决定,现在很多开发商说经过09年的疯狂销售,我们根本不差钱,而且现在融资渠道很广,即使不通过银行,还有很多融资渠道,没有降价的理由,我可以扛住,没人买我也不降。

何老师您觉得针对这次政策调控,对于开发商来说是什么样的力度?

何琦:刚才你说价格是开发商定,实际上我认为房价是老百姓定的、市场定的,大家都买,买的人多了他就提价,大家认为这个价格合理所以都买,买完以后房价上来大家再买,这是购房者来定的。

陈国强:不同状态下,上升阶段中开发商说了为主,市场出现调整,出现下坡时(价格由)老百姓说了算。

网易房产:我看了一下刚刚领预售证的四个楼盘,除了万科一点折都不打之外,其它楼盘都开始打折了,过去我们知道9.9折、9.8折就很了不得了,现在已经打到9.5折了。

何琦:比9.5折低的还有,但我们要深刻分析他打折是出于什么考虑。是不是真心实意地让利于民,还是搞个某种形式的促销,拿出个姿态,你要好好研究开发商的心态。

陈国强:打折降价的问题有两种,一种是主动让利,另一种是被动打折,主动打折可能更多基于资金的压力,被动的让利打折恐怕是基于市场的预期,如果大家对于未来房价回调形成普遍预期,恐怕开发商必须采取让利的策略。或是同区域的竞争性楼盘普遍下调了价格,你调不调?不调就封盘,或是等他们销售完了你再卖。实际这是基于资金压力的被动性调价,还有主动性调价,还有的就是被区域内的竞争性楼盘“拖下水”,或是基于大家的预期,在这种状态之下你被动的要调价格,两种压力,这是有差别的。

网易房产:李总,你们在给开发商做策略时,在什么情况下你会劝他算了,打点折降降价?

李岩:我觉得这个前提是基于开发商自己现金流和他的目标预期,比如今天恒大宣布他全国所有的盘是8.5折,今天早上第一时间,像恒大这样的公司,在香港上市,它的资金流肯定有要求,所以要进行快速的价格下调。针对不同的开发商和不同的项目,有的做加法,有的做减法,你要明白什么叫做加法,比如原先卖3.5万,可能是毛坯,现在带精装,这就是做加法,把我的品质提高了,使业主购买的房产更具备质量和引领性。

第二种做减法就是单纯进行价格调控,说实在的,做减法对于整个市场和消费者是伤害的,尤其是对原来购房房子的业主,这几年我们发现房地产行业特别火爆,律师打房地产的官司特别多,要求退房、索赔等,针对不同的项目、开发商和公司而言,有的公司适合做加法,有的公司适合做减法,每个公司面临的问题不太一样。

网易房产:这次的调控政策对于开发商来说也是从严的过程,同时也加大了市场的监管力度,三位老师认为,对于开发商而言,这是否业面临着一次洗牌?

何琦:其实任何一项政策的出台对开发商都有压力,因为他的企业在我们的国家内,受我们的调控,所以开发商应该积极主动地配合,肯定是发现问题了。

作为开发商,我想提三点建议:开发商一定要积极配合国家这次宏观调控,比较理性地定价,合理定价,像你所说的,开发商是卖产品的,应该切切实实承担起社会公民的责任。第二,开发商在这次调控过程中应该调整一下发展思路,能不能在这种情况下开发出一些创新产品,现在我们提倡节能减排,能不能在产品上有所创新。第三,虽然现在开发商都说“不差钱”,但肯定会差,虽然价格坚挺,但销售量下来了,肯定会对一些企业产生一定影响,我想目前开发商还要加快自己的融资渠道。第四,还要适当增加土地储备,作为房地产开发企业来讲,没有土地就没有原料,盖不了房了,在这种情况下,开发商目前应该多考虑这方面的问题。

网易房产:陈老师觉得呢?开发商现在面临什么问题?

陈国强:对于这轮调控我是比较谨慎的,估计开发商应该有更清醒的认识,在心态上、战略上、策略上都应该做相应调整,09年是大牛市,毫无疑问,有预计不到的收益,情况非常好,但从09年的牛市要转变为今天的常态思维,政策调整了,市场有深刻变化,未来的市场恐怕不可能再现09年的景观,这是心态上的调整。

在策略上,就像何秘书长提的,应该更好平衡好“现金为王”和“土地为王”这两者之间的关系,在经营策略上要降低项目的投资回报预期,更稳健、更理性地安排公司的经营活动,我觉得这是很基本的。在战略方面,比如顺应调控之后的市场变化,把更多资源配置到二三线城市去,如果有条件、有可能,当然也不要放弃中心城市,但可以更多加大对二三线市场的布局,对于中心城市,你可以去外围寻找机会,郊区实际有大量的土地资源、油市场机会,现在很多上市公司、大品牌企业可以增持经营性物业,加大对经营性物业的投入……我想有很多选择,更多关注产品本身,不要“靠天吃饭”,在大牛市,你可以水涨船高,迎来更多收益,但更多应该回到企业提高自身的综合竞争力、自身公司的专业能力上,这些方面应该是接下来企业需要做的功课。

网易房产:也是一次苦练内功的好机会。

陈国强:对,不要在洗牌中被洗出去,只有强化自己的能力才有可能剩下来,“剩者为王”,这才有可能成为市场赢家。

网易房产:李总的意见呢?

李岩:从今年来看,我只能说这个行业已经非常成熟了,而且在中国做房地产越来越难做,这个行业不像刚开始时那样准入门槛低,谁来做都行,都能拿地盖房销售,但现在行业规则越来越明确,对开发商的要求越来越高,市场变化越来越快,而且中国的房地产市场跟其它国家都不太一样,因为中国经济本身有它自己的特点,原先我们说房地产是一个长周期的行业,但现在来看它已经变成短周期了,要配合着国民经济和政策民生行走,房地产行业绝不会跳出中国经济的大环境和文化政策背景来走自己的纯市场化路线,我们跟美国、日本完全不一样,我们不会特别前卫地市场化,因为前卫市场化代表它的抗风险能力比较脆弱,而中国特色的社会主义在于我们的政策会随时准备调控和调整。

因为我们天天面对我们的客户开发商,当真正准备进入这个行业时一定要想清楚,以前你不做这个行业,现在你做,你一定要想清楚,未来你应对这个行业风险时能做什么,现在很多开发商经过了2008年和2010年,他们会更清晰,很多时候会更理智,确实要降低未来对于房地产市场价格的预期,暴利时代应该在09年划上一个终止符,这次的政策中有些政策可能是过渡政策,比如信贷政策,但有些一定是长期政策,这是不容置疑的,我想这次国家的决心非常之大,我们必须要面对,别跟政策对抗,顺势而为吧,开发商理性一点,价格定的合理一点,拿地的时候冷静一点,面对客户的时候诚信一点。

虽然现在房贷门槛提高了,但还是政策里的那句话“差别对待”,对于有诚信的消费者、有诚信的开发商,银行还是愿意给你借贷的,但你确实在原先的遗留问题处理上有很多问题,我想这些开发商肯定会退出市场。每次调控虽然有压力,但对于大多数而言,都是一次机会,而且对整个行业是很好的事情。

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