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锐话题:“价平量涨”就是最佳买入时机

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网易房产5月7日讯 网易房产《锐话题》栏目近日邀请中国房地产业协会何琦副秘书长、 中国房地产学会副会长陈国强博士以及北京世联房地产顾问有限公司李岩董事总经理,一起就调控之困——后政策时代房地产变局展开讨论。

在系列楼市调控政策的作用下,目前北京二手房价格已经出现松动,陈国强认为一线城市在这轮调整中价格将会下调,但是二线、三线城市,特别是过去市场发展比较平稳,投资性需求、外来需求比较有限的,受到调整的影响会小一些。

针对北京的情况,李岩认为三环内因为土地的稀缺性,降价的可能性不大,但五环外,包括大兴、通州、房山、燕郊的房价,当非理性需求上涨理性回调后,投机需求被挤出,房价肯定会跌。

虽然三位嘉宾都认为北京的房价长期看涨,但是短期内确实会出现相对的低点,针对如何把握买入时机,李岩认为正如买股票买蓝筹一样,买楼盘也应该尽可能买品牌楼盘,因为品牌楼盘背后所带来的是小区的工程质量、园林、物业管理水平,包括整个户型朝向等等,而且这样的楼盘最抗跌。

对于买入的时点,李岩认为当该月房价不再下跌,但是成交量迅速回升的时候,就是最佳的买入时机,价格也是最合理。“别人恐惧时你贪婪。当所有人都不敢出手时你买,你肯定抄底了。”

锐话题:“价平量涨”就是最佳买入时机

以下是访谈实录

网易房产:何老师还是提醒大家了。刚才提到的房价,我想也是在座各位网友最关注的问题,大家觉得房价究竟能降多少?有很多人认为至少应该降20%吧?因为我们现在看到的数据是二手房已经出现了松动,通州部分降了15%,望京、亦庄也有5%的降幅,陈老师您觉得呢?

陈国强:观望也好、成交量下滑也好,只是这轮调整的开始,至于调整到什么深度,我们还需要更多时间来观察,往往涨得多、涨得快,房价泡沫水分多的肯定被挤的越多,投资比高、外来需求比重大、短期房价上涨幅度过大的区域、板块被调整的幅度就会高一些,不能一概而论。

从不同的城市来说,我想几个一线城市在这轮调整中会更有代表性,二线、三线,过去市场发展比较平稳,投资性需求、外来需求比较有限的,受到调整的影响会小一些,这一点毫无疑问。

网易房产:李总从市场角度给我们分析一下。

李岩:房价这东西永远是说不太清楚的事,08年房价跌的那么厉害,当时很多人说我现在买房会不会还跌?我说这句话是什么意思?房价真正跌下来的时候你反而不敢买,因为你怕越跌越多。

网易房产:就像买股票一样,大家都想抄底。

李岩:这是一样的道理,如果你买房真正是自己用,不要短期只看重它的价格高与敌,或是买来降了也没关系,因为你买来是自己用的,你知道买来干什么就行了。有些地方的房价涨速确实过快,它一定会回调到相对合理的价格,今年的市场跟08年完全不一样,开发商的心态发生了很大变化,包括开发商的资金链也不太一样了,09年,大多数开发商的资金链是比较充裕的,经过了08年,整个市场都比较理性,现在大多数人有抄底的想法,还想回到08年那种市场特别差的时候,二环中心城都降到了两万以内,一万八,没人敢买,现在捶胸顿足,但现在我们不信可以再等一年,看三环以里的房子到底会不会降,降到多少,我给你讲,降的可能性不是特别大,因为土地稀缺性在这里摆着。

但五环开外,大兴、通州、房山、燕郊的房子会不会跌?只要有非理性需求上涨,一定会有理性回调的过程,刚才陈博士说的非常对,不是真正需求的、投机的(需求)被挤出去,房价肯定会跌,有时候开发商也没办法,因为要买的人太多,我不可能看着房子一天就被卖掉吧?任何商人都会强调价值最大化,所以他会把价格提上来,但价格一提上来会产生连锁反应,就像土地市场导致二级市场的价格调整,二级市场导致三级市场往上走,反对反作用,通州带着燕郊往上走,燕郊又反过来带动了通州的价格,这是无解的。房地产价格过热的地方一定会回归理性。

网易房产:三位都说要等到“合理的价格”,大家就不明白了,什么是合理,怎么是合理?给我们一个明确的解释吧。

陈国强:合理与否,每个人的理解都有差异,不一定有明确答案。顺着李岩的说法,现在很多人关心购房时机的问题,我觉得更应该关注购房动机的问题,你买房到底是为了什么,是为了五年以后出手套利还是为了自住?如果是自住性需求,我觉得就不应该太关注价格短期波动的影响。

网易房产:您的意思是长期肯定涨?

陈国强:当然看好,二十年、三十年,我没有理由怀疑北京房价会低于今天的水平,没有任何理由。短期波动对于自住型需求来说可以忽略,不要太过关注价格因素,当然,价格是最表面、最直观的,大家都关心,我想也可以理解,但在不同的购房动机前提之下,把这一条明确了,对于价格的关注程度会有明显的差别。

网易房产:大家都知道,人的本性就是贪,就是想能少十万是十万,能少二十万是二十万,李总能不能给我们说一下,您的合理判断是什么?有没有像股市一样有个什么指标?

李岩:在股市里你买股票主要是看蓝筹,看蓝筹股的估值是不是合理,现在万科都到七块多了,你说它贵还是便宜?有人说万科已经很便宜了,但有人还是觉得贵,市场相对合理是因为人在这个市场里的判断价值标准不一样,真的,想确定一个市场真正的判断标准,当我们给消费者讲是这样的,好房子永远值好价格,我们会发现,同一地段上两个不同房产相差的价格可能会在一平米一千块钱以上,经常会看到这样的问题,有人说品牌开发商开发的房子就贵,其实不是,品牌背后所带来的东西是小区的工程质量、园林、物业管理水平,包括整个户型朝向等等,所以要买还是要买好房子。

网易房产:因为抗跌。

李岩:对,08年我们推出抗跌指数,告诉客户你买什么房子抗跌性最强,什么房子地段比较好、配套比较全、轨道交通沿线,品牌开发商做的,好的物业管理公司管理的,小区规模大的……差不多十个因素,就像买股票别买垃圾股似的,买了垃圾股它该跌还是会跌,还是要买社会上质量、信誉度比较好的。所以关键还是市场的合理价格永远不会特别存理性,因为市场本身就是非理性行为,如果太理性我们就要看数据,当看到那一个月时它的价格降到一定程度时它的量起来了,价平量增的过程是大多数人认为这个价格合理而产生购买,OK,你也可以。

网易房产:跟看股票一样,价格止跌了,量反弹了。

李岩:那一定是合理的,但如果你具备前瞻性,当别人都不敢买的时候你买了,别人恐惧时你贪婪。当所有人都不敢出手时你买,你肯定抄底了,但也有可能你抄到地下室了,地下负一层或负二层(笑)。

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