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潘石屹:房价将回到2009年初

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核心提示,潘石屹认为恒大推到的是多米诺骨牌第一张,降价涨即将来到,而房价会下跌15%——20%,回落到2009年初。

网易房产5月7日讯 近日,潘石屹在接受网易房产专访时表示,恒大降价可能会造成房地产市场的多米诺骨牌效应,而部分城市将会引起住房价格战,他预计住房价格下跌的幅度会在15%—20%左右,住房的价格回到2009年初的水平,而开发商的现金流在预售新政和银行限贷的情况下将会面临巨大的压力。如果房价没有能回落到合理区间,后续还会有新的政策推出。

恒大降价——多米诺骨牌第一张

潘石屹表示恒大实施的降价举动的确出乎他意料,他笑称“恒大打响了降价大战的第一枪,在资本市场和房地产市场引起了很大的地震。”

目前,潘石屹正密切关注着市场的反应,他预测恒大降价可能会造成房地产市场的多米诺骨牌效应,就像2008年9月万科引领的降价潮那样。“如果恒大推倒的是第一张多米诺骨牌,那么连锁反应倒下的第二张、第三张骨牌又会是谁?”

潘石屹推测,恒大早早打响了这次价格战的第一枪,这将会在一些市场竞争激烈的城市马上引起住房价格战,这些竞争激烈的城市与企业的现金流是没有关系的。

房价将回到2009年初

潘石屹认为,恒大做出降价15%的决定,就是恒大地产预测市场上住房价格的最大降幅。提出在销售方面,涨价时可以慢慢的、一步一步涨,但降价时一定要一次到位,不能一步步地降,因为市场永远是买涨不买跌,如果一步步降的话,将不会有成交量。

“我预计在这轮政府密集出台政策的调控下,住房价格下跌的幅度会在15%—20%左右,住房的价格回到2009年初的水平。”

他表示这次政府希望调控达到的目标是“让住房价格回落到一个合理的区间”。这与以往政府文件中多次提到的“要抑制住房价格过快上涨”的提法是完全不同的。

开发商目前现金流压力加大

2009年是中国房地产市场最火爆的一年,全年的销售收入超过4万亿人民币,上市公司中有多家房地产公司拥有现金量超过100亿元人民币。因此,潘石屹曾预计中国的房地产市场只是开始进入“冰川期”,虽然成交量显著下降,但是开放商不缺钱,很难主动降价销售。开发商的现金流能够支撑一年。

但潘石屹补充到,这次相继出台的政策对房地产企业的现金流造成了很大影响。“影响最大的政策就是对预售收入的监管,因为房地产开发商周转资金中超过一半来自于预售收入,预售收入的监管对房地产开发商的现金流的影响是最大的。”

其次,潘石屹认为,银监会出台政策限制银行给房地产开发商贷款,也会在很大程度上影响房地产开发商的现金流。“银行永远是锦上添花,雪中送炭的事他们是不会做的。开发商从银行贷款将变得很困难,未来只有那些财务状况非常健康的房地产企业才能赢得银行的信任。”

至于哪些企业会降价,潘石屹的判断依据是看这些企业财务报表中的各项指标是否强劲、健康,越是资金流有问题的企业,越着急促销降价

净负债权益比:(借款-现金及等价物)/股东权益(净负债权益比是用来计算企业的基本财务结构是否稳定的计算公式,当比值大于100%时.说明企业所持有现金不足以支付债务,股东面临偿付债务的风险较大;当比值小于100%甚至为负数时,说明企业的财务结构稳健,股东权益受到保障。上市开发商的净负债权益比多为30-60%之间。)
净负债权益比:(借款-现金及等价物)/股东权益(净负债权益比是用来计算企业的基本财务结构是否稳定的计算公式,当比值大于100%时.说明企业所持有现金不足以支务,股东面临偿付债务的风险较大;当比值小于100%甚至为负数时,说明企业的财务结构稳健,股东权益受到保障。上市开发商的净负债权益比多为30-60%之间。)

另一只“政策”的靴子还没有落地

潘石屹表示最近密集出台的政策中,有一些已经是“开弓没有回头箭”,例如北京的经济适用房改为商品房的政策;住建部关于对房地产开发商预售收入的监管政策和银行限制给房地产开发商贷款的政策。

而另一些政策则是“箭在弦上”,如国土资源部正在研究制订的让部分小产权房“转正”的政策和物业税,房产税等等。

这些已经出台和即将出台的政策将对普通中、低档住房市场造成很大的价格压力。“这次,政府铁了心让住房价格回落,不达到调控目标决不罢休。只要住房价格的回落达到了调控的目标,那些正在研究的政策也许就不会出台了。”

针对目前热议的小产权房处理政策,潘石屹在接受网易房产专访时表示,“小产权房”是过去十几年时间房地产市场的一个“怪胎”,一直游离于法律之外,屡禁不止。有人预计仅北京的小产权房就有三、四千万平方米,这是一个巨大的数字。如果将一部分小产权房(例如2007年12月30日之前的小产权房)转变成商品房,它就会在商品房流通市场增加非常大的供应量,和经济适用房改商品房一样,也会对北京的二手住宅价格造成很大的冲击。但这些政策都尚未出台,政策出台后的具体细则如何,要等政策出来后才能知道。

“但是,以2007年12月30日为界,有什么依据呢?如果认定这一天之后的小产权房是违法建筑,那么之前的小产权房也一样是违法的。前一天和后一天有什么区别吗?这恐怕是需要说明的问题。”

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