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独家评论:“土地门”揭示招拍挂程序失灵

2010-02-04 14:17:50 来源: 网易房产 举报
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网易房产2月4日讯 从广渠路地块改规划到大龙深陷“退地门”而后爆出中服地块“内定”事件,年关将至,北京土地市场“丑闻”接连不断。

当舆论的矛头纷纷指向开发商的赌徒心理时,鲜有人反思是不是“价高者得”的土地出让游戏规则出了问题。从2004年就开始施行的土地招拍挂制度,在一定程度上体现了公开、公平、透明的原则,但当价格成为唯一衡量标尺时,遴选出的下家不仅不能保证是最合适的买家,甚至造成一些可怕的后续效应。

中化方兴“规划门”

这块2009创造了:146%的溢价率、45分钟的拉锯战、97轮的激烈竞价、40.6亿元的夺标总价记录的地王,终于没有沉住气,于2009年最后一天申请调整楼高。业界人士都知道调整楼高的好处,调整楼高,能盖更高的写字楼,有可能成为地标性建筑,提高了楼的知名度,有利于租售;住宅高了之后,楼进深能做得更薄,通透性较好,产品品质也更好,价格也能卖得上去……有业内质疑,前脚拿地,后脚改规划,这样的地王还是名副其实的地王吗?不过,幸运的是,这次地王没有“难产”,通过调整规划的方式“上岸”了。

大龙 “退地门”

去年的北京地王天竺22号地起拍价为 14.1亿,最后成交价达50.5亿。很多人都奇怪,天竺地块的竞得者大龙地产总资产不过30亿元,年净利润仅有3.3887亿,货币资金为2.55亿。如此实力竟敢报出50.5亿的天价,赌徒的心态彰显无遗。不过,这仅仅也只是一场闹剧而已,不过几个月,大龙这块地还是“腹死胎中”,大龙地产到手的的北京地王被收回后,潘石屹发出评论:“一场闹剧以2亿元的代价收场了。”

前两场闹剧终于让北京市国土局看到了地王所带来的负面社会压力。在中服地块推出市场之前,为了再避免“好女嫁给烂仔”,索性自己提前入手抬高了出让门槛:前脚远洋地产刚刚被人寿成功入主,后脚国土局就在出让公告中明确写道“金融和房地产的合资实体”, 土地的开发,主导者毫无疑问应该是开发商,这样的表述听上去像一个天大的玩笑。这成为该出让公示公然出现的最大幌子。

谁也没有料到,被冠以CBD最后一块优质土地的中服地块出让会以这样一种方式呈现。聪明的国土局这一次做得似乎有点过了。

招拍挂看似避免了地方政府的权力寻租,但从中服地块出让的过程看,存在如此多的巧合以及说不清的利益纠葛,加上官方迟迟没有针对业界的质疑发出声音,被指“内定”确实不冤。如果招拍挂只是让开发商在现场竞价举牌公开透明,而对相关信息和利益关系半遮半掩,地价只能越来越离谱。

土地招拍挂制度从施行之日起为地方政府财务收入做出了巨大贡献,据国土部最新资料显示,近十年中国土地出让总收入达6。9万亿,多数为2004年招拍挂制度以来所得,其中2009年土地出让收入达1。6万亿。价高者得带来的只是财政收入的巨大利润,保证市场公平,公正之下,市场真正的运行效率却被牵制住。

一头是垄断,一头是高度市场化,招拍挂作为两头的制度制衡,是否真的可以使垄断的土地体现市场化的理性价格?

烁 本文来源:网易房产 作者:韦精学 责任编辑:王晓易_NE0011
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