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独家评论:谁的中服地块?

2010-01-30 11:33:06 来源: 网易房产 举报
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网易房产1月30日讯 谁也没有料到,延宕多时,被冠以CBD最后一块优质土地的中服地块出让会以这样一种方式呈现。

1月29日,北京市土地整理储备中心在网站挂出了中服地块挂牌出让告示,指定竞买人须为金融机构与房地产开发企业组成的联合体,并且金融企业需在联合体中绝对控股。

土地的开发,主导者毫无疑问应该是开发商,这样的表述听上去像一个天大的玩笑。奥秘在于,在土地使用用途一栏上写着的“商业金融用途”,这成为该出让公示公然出现的最大幌子。

作为北京CBD最后一块肥肉,围绕着这一地块,国企、民企、本地明星大佬、外埠强龙、地头蛇,各色人等纷纷登场,各显神通,拉开了土地争抢和资本运作的大幕。一拖再拖的出让时间,最后一块黄金地块,各路豪强的虎视眈眈,让这一地块尚未出生,就吸引了足够的聚焦能力。

不过,当北京市国土资源局将这一成交金额必然超过百亿的项目出让公示以这样一种方式呈现时, “商业金融用途”幌子背后到底有什么秘密成为业内人士的共同诘问。

“我非常吃惊和不解,标书对招标人的资格做了严格限定,使得能够符合挂牌条件的,全世界仅有一家公司。” SOHO中国董事长潘石屹公然叫板,这种做法有违土地出让公平、公开、公正的基本原则,也让土地公开出让流于形式,成为幌子。

大幕尚未开启之际,主角的光芒已然隐隐闪现。当然,没有到签字画押的那一刻,围绕这一地块的口水和争议就不会结束。

“指定”还是“幌子”?

争议的重点在于该地块有没有被指定。

中服地块位于东三环与建国路交叉口东北角,毗邻北京中服大厦,土地面积61720.903平方米,其中建设用地面积48749.646平方米,建筑面积327000平方米,用地性质为商业金融用地。由远洋地产担任土地一级开发商,该地块原定去年出让,但是,却迟迟未能入市。

此前有传闻说,该宗土地备受市场各方觊觎,包括SOHO中国、远洋地产、九龙仓以及嘉里建设等诸多房企都对该地块有浓厚兴趣,此外,专注做商业地产的万达和正欲转型商业地产的世茂,也极有可能参与地块的竞争。一切都还只是悬疑,唯一可以想象的或只是这场“拿地大戏”的激烈程度。

出让告示,指定竞买人须为金融机构与房地产开发企业组成的联合体,其中金融机构注册资本不少于50亿元人民币,并在联合体中绝对控股;开发商应具备一级开发资质,注册资本不少于30亿元人民币。

竞价时间为2月22日至3月8日,起始价50亿元,此拍卖底价为北京土地市场拍卖底价最高。

在以往挂牌土地的出让过程中鲜见这种约束条件,要求之高以至于有业界人士猜测中服地块的出让是“量体裁衣”,有内定之嫌疑。一位混迹地产界多年的业内人士用“条件很诡异”来形容出让公告。

微博成为民意最好的渲泄平台。一度被认为是热门竞买人的潘石屹称“此前有许多传言,买到招书后就能知道条件是不是公平了!”言语之中颇有愤慨。

SOHO中国联席总裁张欣在微博中写道:形式是土地公开拍卖,但入围要求提的高,只有一家合格,干脆改名叫“私下交易”吧。

这样的表述被人评价为,SOHO军团牢骚满腹。预想中的巅峰之战,却没有按照惯常的逻辑演绎,老潘们的不满可以理解。但量身定做?能给出证据吗?

北京土地整理储备中心副主任叶向忠解释说,中服地块定位为CBD商业金融用途,按照相关产业政策约束,开发商须与“一行三会”批准设立的金融企业联合竞价。

中经联秘书长陈云峰表示,此次挂牌对设立了准入门槛,也是基于地块能更好运作的考虑,无可非议。他认为,该地块处于北京CBD中心地段,长安街延长线上,在北京乃至在全国层面上来讲,中服地块都是地产开发的焦点。正是基于该地块的重要意义,国家在其用途上也做了明确的限定,把中服地块定为金融类用地性质。

不过,这样的说法显然不能让多数人满意。

谁的中服?

对于这样一块敏感的地块,仅仅招拍挂是不够的。几乎所有有背景的企业,都会各显神通。“按自己的脚定制了一双鞋,还说欢迎大家来试!”有人这样表示不满。

SOHO中国副总裁许洋进一步阐述该地块的竞买门槛限制:千呼万唤始出来。万众瞩目的CBD核心区露出水面了。不过设置了一个十分蹊跷的条件,竞买人须为金融机构与房地产开发企业组成的联合体。“明眼人一看便知。”

矛头指向:谁是这一出让公示最大的受益者,并最终能拿下该地块?

此前,北京市政府已经就中服地块开过几次会议,召集过几拨开发商座谈。开发商们与政府沟通的结果不得而知。

作为一级开发商的远洋地产难逃嫌疑。此前,业界一直传闻,中服地块之所以迟迟不能上市,远洋地产在其中的作用很重要。“远洋地产非常想拿这块地,所以,土地一级开发进展得相对‘缓慢’。”

按照“8•31”之后的相关规定,如果在二级市场上不能摘得土地,一级开发商只能获得不超过8%的溢价补偿。而远洋地产在这块地上已倾注了将近4年的心血,投入约10亿元,当然不愿意让这大块肥肉旁落他人之口。

而此番出让公示则应该会让远洋地产欢呼雀跃。这家环渤海最大的开发商在此前刚刚完成了一系列让人惊讶的变化。去年12月24日,国寿曾以58.19亿元认购远洋地产9.34亿股新股,占扩大后已发行股本的16.57%;1月13日,国寿向中国中化收购远洋地产4.23亿股旧股,收购后国寿占远洋地产已发行股份的24.08%,跻身远洋地产第一大股东。

这一事件发生的一个背景是保监会投资不动产的细则已然胎动,政策将出而未出之时,国寿入股远洋地产之举来得如此匆匆。这自然是一种兵马未动,粮草先行的做法,国寿牵手远洋地产,短期效应果然在“中服地块”的归属之战中淋漓尽显。

远洋地产方面保持了缄默。远洋地产总裁李明的手机被转到了秘书台,主管拿地和资本运作的副总裁张耘的手机也处于无人接听状态。

陈云峰表示,届时将出现国内外大型银行、保险公司或信托公司与开发商联合竞买的局面,而对于开发商来说,有金融商业地产开发经验就无疑更为重要。目前国内具备此种资质的开发商为数很少,可能性较大的包括金融街控股、远洋、富力、保利、中海。

最后的一个悬念在于,中服地块的成交价格。此前,对于该地块最终的成交金额的猜想,已经成为业内人士一个乐此不疲的猜谜游戏:80亿、100亿抑或更高。但如果没有更多符合条件的开发商入围竞拍,还能出现一个市场化的合理价格吗?

“土地出让收入占城市财政收入很大的比例,如果设定条件只让一家公司参与,没有竞争,将造成底价摘牌,一块土地就会让政府损失几十亿元财政收入。”潘石屹说。(方圆/文)

大佬点评:

中服地块符合挂牌条件的全世界只有一家公司

潘石屹/文

土地出让实施“招拍挂”的基本原则就是要公平、公开、公正。当我看到中服地块的标书时,非常吃惊和不解,其标书对招标人的资格做了严格限定,使得能够符合挂牌条件的,全世界仅有一家公司,设定的条件只是为一家公司“量身订做”。这种做法有违土地出让公平、公开、公正的基本原则,也让土地公开出让流于形式,成为幌子。

在土地市场看好时,土地部门可以提高招标人的门槛,例如:付款方式可以一次性支付、开发资质应该是一级的等等,但不能只让一家公司参与,如果这样还要土地公开出让的程序干什么呢?直接签合同不就行了吗?

土地出让市场是一个新兴市场,有些制度还不健全,出现了一些问题,比如抢了“地王”又不付款、中标后又修改规划条件等现象,只有通过对这些案例不断吸取教训,土地出让市场的规则才会逐渐建立起来,土地市场才能健康发展。公平、公正、公开是土地市场的基石,如果偏离了这一点,一切就只是欺骗,让市场失去秩序。

土地出让收入占城市财政收入很大的比例,如果设定条件只让一家公司参与,没有竞争,将造成底价摘牌,一块土地就会让政府损失几十亿元财政收入。

王颖 本文来源:网易房产 责任编辑:王晓易_NE0011
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