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二手房高房价的利益链条

2010-01-21 12:29:36 来源: 网易房产 举报
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网易房产1月21日讯 2009年的高房价只能用一个“疯”字来形容,不仅是捂盘惜售的开发商,还包括坐地起价的二手房,都在助推房价“勇攀高峰”。

过去,有很多的购房人都认为二手房的价格应该是低于一手新房的,毕竟二手房通常都被理解为是“旧房”,但是如今在市场上看到的情况却与人们的传统观念存在着差别,二手房不仅价格不低,甚至有些区域还出现了一二手房“价格倒挂”的现象,也就是说二手房的售价甚至高于新建商品房的价格。那么在二手房高房价的背后,就进是什么样的力量在推波助澜呢?

税赋成本:多数情况下都转嫁给了购房人

在很多城市,供需关系的矛盾导致市场呈现一边倒的卖方市场格局,正所谓“好房不愁卖”,二手房的交易恰似一场恋爱:“你如果接受我,就要接受我的全部”,如果你看中一套二手房,那么除了接受价格以外,恐怕还要将房产交易环节所涉及的各项附加成本通盘接受,包括各项税费。

如今的二手房业主,大多采用“净得价”的交易形式,也就是报价即为业主售房的净到手价,如果是不足5年的房产,在营业税、个人所得税甚至中介费各项附加费用齐全的情况下,其综合成本甚至最高可以达到房屋成交价的12.5%!在交易形势看好的情况下,即便加税对于二手房业主也不足为惧,正所谓“羊毛出在羊身上”,政府向我征税,我就把税费转嫁给购房人,二手房价甚至附加成本接连上涨的局面也就不足为怪了。

二手房业主:这山望着那山高

2009年的房价状况几乎是天天在变,有时候挂牌出售房源的业主为了“紧跟形势”甚至几天一调价,生怕自己卖低了、赚少了。待购房人看中房子之后坐地起价的比比皆是,而市场也给了业主一个预期:那就是房子根本不愁卖,价格只有更高、没有最高。

而“恐慌性购房”的非理性心态驱使下,购房人也怨不得业主接连提价,毕竟出售方都希望利润最大化,而消费者一次次接受提价的现实,也让那些期望最大获利的业主肆无忌惮。二手房业主就像一个被惯坏的孩子一样,软硬兼施之下就能获得更多。

如果说二手房价格之所以有今天这番局面,那么主因还在于供需双方之间的博弈。二手房房源有效释放不足以及房荒的局面不能缓解,那么恐怕继续上涨的局面也不会在短期内得以缓解。

二手房中介:无奈的“房价推手”

只要二手房市场走势趋好,二手房中介行业的竞争也会加剧。房产经纪人在互相抢生意时,常用的手段之一,就是“抬价”。为了控制房源,房产经纪人往往会在关键时刻告诉业主:“我可以将你的房子卖出高价”、“我们这里的购房人愿意高价成交”等等。

而在很多房产经纪人身后,往往还会“养”着几个短线炒房人,一旦有低价位挂牌的房源,经纪人就会通知这些炒房人迅速购入,然后直接加价出售。这在一些热点区域,使得炒房人得以大肆炒卖,而经纪人也乐得从中赚取一买一卖之间的佣金。

商业银行:推波助澜

二手房商业贷款的呆账坏账比率只有0.4%左右,而且抵押物均为现实且无瑕疵的房产,所以二手房贷一直被各家商业银行视为优质贷款资源,为了争夺贷款资源,各家商业银行甚至不惜给予房地产中介企业高额返点。

虽然现在银行业协会在全国范围内叫停了房贷返点,但是如此一来,房贷办理的费用会不会再度被转嫁给消费者还不得而知,此外,在争夺房贷业务资源时,部分地区的部分商业银行甚至会适度的降低贷款申请的门槛。这使得二手房贷款的融资门槛被降低,让很多原本难以获得资金支持的购房人也可以跻身房产投资甚至投机行列。当然,随着二套房贷政策收紧,那么这一局面也会得以缓解。

一二手联动:相互勾连的炒房组合

在二手房交易中,还有一类本不该被列为“二手房”的房源形态,那就是一手房。在一些二三线城市,开发商会将最为优质的房源放在房产中介那里出售,或者是在开盘时段低价推盘,但是这些房源又悉数流入房产中介,然后由中介将新建房产按照二手房加价出售,之后再与开发商分配利润,于是楼市“开盘售罄”的热销局面就此形成,通过一二手勾结的形式,房源紧缺加房价猛涨的局面也就此形成。而这部分本不该被列入“二手房”的房源,也造成了二手房交易均价的上涨。(徐东华 中易安担保公司市场总监)

烁 本文来源:网易房产 责任编辑:王晓易_NE0011
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