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谁在操作二手房交易潜规则?

2010-01-20 22:21:45 来源: 网易房产 举报
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核心提示:一套价值百万元的二手房,通过中介辗转变卖坐价升值数倍,仅仅是供求关系做祟?从卖家出手到买家接手,交易中间经历哪些环节,又有哪些利益寻租空间?

网易房产1月20日讯 从2009年5月份开始,北京二手房价格和成交量就开始迅速蹿升,有的楼盘甚至超过了一手房价格,也就是从去年开始,二手房的 “井喷”态势彻底吸引了银行和二手房中介在内的每个交易方,二手房市场瞬间成为利益争夺和核心。

“从去年下半年开始,之前帮忙租房的中介就开始陆续找我,希望转租为售。”家住北京海淀区的高师傅向网易房产表示,据中介透露,他本人在知春路附近的房子如果出售可以从半年前楼市低迷时的80万升值到130万左右。“只要授权给他们,其余的我不用再管。”

一套价值百万元的二手房,通过中介辗转变卖坐价升值数倍,仅仅是供求关系做祟?从卖家出手到买家接手,交易中间经历哪些环节,又有哪些利益寻租空间?

利用“房托”抬价:3%的提价空间

利用房托抬价是二手房中介经常采用的伎俩。

据网易房产了解,二手房中介经纪人收取的手续费通常是交易额的2%—3%,所以他们希望房价越高越好,几乎每家中介通过找“托”的方式来抬高房价。

当网易房产以卖房人向中介咨询东四环某高档小区时,该中介经纪人透露,可以通过找托等方式,适当抬抬价。“虽然这几天政策出来后,疯狂买房的人流少了些,但总体而言,还是相当疯狂。”

该房产中介透露,当购房者看好某套房源后,他们往往会凑齐几家意向购房者安排另外的时间组团看房,而在当时安排一两个托来拉高交易价格。有时候他们就找自己的同事假装托,互相帮忙。

“做托的都要现场嚷嚷加价,这样真像买房的人就着急了也随着加价了!”而当我们问道,如果购房者不随之加价怎么办时,这位经纪人告诉我们“随便编个理由,就说这个托的人,原来的房子没有卖掉钱不够了,只能忍痛割爱了!”

上述中介坦言,只有购房者表现出强烈的购房意愿时,他们才会安排托介入,“一般300万的房子,能多加10万,大概3%吧!”

银行“返点”拉拢中介:0.3%~2% 

拉到买家之后,中介会将办理包括评估、信贷在内的相关工作全部包揽。

“这时候买家基本上是没有自主选择银行的权利,中介会将贷款银行的选择全部包办。至于选择哪家就看中介和银行的利益同盟如何。”据某中介公司相关人士表示,也就是说,哪家银行为中介提供了“满意”的返点业务就选择哪家。

此前,网易房产曾独家报道自2010年1月1日开始,中国银行业协会全面叫停房地产交易中介返点。

此“返点”即彼“返点”:网易房产了解到,目前全国商业银行在房贷按揭市场竞争中,为了从房产中介以及房贷按揭服务公司手中取得贷款业务,通常会向中介机构支付佣金。该笔佣金,即为“房贷返点”。而返点的数额从按揭贷款额的0.3%至2%,而温州等地更是接近接近3%的水平,而在主要一线城市,各家商业银行通常会支付0.5%至2%。

中易安房地产担保有限公司市场总监徐东华表示,该政策的出台主要是因为目前银行受房产中介挟客户资源,而降低房贷放贷门槛,并且由于返点而导致的不正当竞争的局面。

“这让包括我们在内的商业银行很恼火。”据建设银行相关人士表示,不仅仅是引发恶性竞争,扰乱市场秩序的问题,关键是基本上到了影响最后收益的程度了。他坦言,不过房贷按揭是各家银行争相抢夺的业务,不可能丢掉。

正如上述人士所言,“返点”潜规则,让各家商业银行备感压力。据悉,中信银行为摆脱这种噩梦困扰,于2009年成立了直客式房贷业务,欲摆脱中介,自己承担起寻找买家业务。而这样的直客业务,以后再各类银行和金融机构中有可能会越来越多。

网易房产了解到,目前银行返点照旧,而据中介公司内部人透露,目前像中国农业银行这样的银行返点最多。“谁取消返点,我们就第一时间取消和他们合作!”一位中介公司员工告诉网易房产。

二手房担保形同虚设:产业链上的幌子

二手房交易中另一个不可或缺的环节就是——担保公司。房地产中介在拉到银行之后,就开始进入物业担保环节。

目前二手房交易担保市场中,占有率最大的就是厚泽担保公司,在不少中介的眼里,他们几乎无所不能。

“他们至少拥有80%的市场占有率,连银行的工作人员都在他们那里上班!什么银行都有,他们都熟得很!在中国嘛,办什么事情都要讲究关系!”某二手房中介店长透露。

当我们问到“担保费多少钱?”时,各家中介几乎没有统一的答案。据中天置业的工作人员透露,如果按照他们的规定,担保费用收取交易额的1%—2%,但是关系好的可以压倒0.8%。而另一个中介公司的标准是:交易额30万以内2000元,每多1万加50元。

但是这些价格不过是个幌子。“如果你在我这边办手续,我可以给你做到全免!”中天置业的店长向我们保证!谈到其中的原因,他解释“因为银行会给担保公司返点,所以这方面的费用给购房者点优惠。”

大多数时候,担保公司可能形同虚设。据了解,目前拥有大量客户源的二手房中介会选择直接银行合作,拉一家中担保公司“做做样子”,但如果中介公司市场占有不强,则会和担保公司共同瓜分返点费用。“如果返1.5%,中介公司拿1%,担保公司拿0.5%”

目前已经有不少二手房中介向产业链延伸,拥有了自己的担保公司,例如链家地产和我爱我家都拥有自己的担保公司的房屋中介,在调查中发现链家采取的是零担保费,而我爱我家收取400元的评估费。

二手房交易贷款:漏洞百出

走过了担保环节,二手房交易进入贷款环节,也是问题多多。

中介公司还有一个为客户省钱的招数——做低房价。因为目前契税、个人所得税和营业税都涉及到交易额,因此不少中介都存在着做低交易价来逃避税款。

“200万的成交价,我们帮你做到90万,其他的费用就以装修费记录。”一位中原地产的工作人员透露,这样的方式几乎是行业里公开的秘密。

另外,贷款利率是行业里公开的秘密。“利率七折肯定没有问题!只要第二套比第一套大,就算改善性住房!”美联地产的工作人员和网易房产的暗访员做了一个口头承诺。

而我们发现几乎所有的二手房中介公司都能承诺利率七折的优惠,对此链家地产的副总经理林倩表示,因为目前“国11条”中对于二套房贷款利率的描述为“贷款利率严格按照风险定价”。因此现在各家银行尚没有明确规定,导致市场出现一个真空期。而对于一些“承诺”一定要慎重,因为很有可能在实际的操作中因此政策的改变而不能实现。

除此之外,关于二手房交易贷款中涉及的猫腻不少。

比如同时购买两套“首套住房”,美联地产的工作人员表示,同时购买两套住房,并同时在不同的银行办理贷款,只要相差不超过一个星期,就都可以按第一套住房申请首付和利率优惠。“因为同时申请,你的购房信息还没有被登记入库,所以银行也查不到。”这位工作人员还透露,这样的方法也可以适用于同时卖一套,再买一套,利用时间差,申请第一套住房的信贷优惠。

而据这位工作人员的描述,目前外资银行还能提供更多的贷款服务。“比如说浦发银行,能提供给你百分之百的贷款额,相当于零首付。”但是这样的申请仅限于世界五百强公司的员工等资质较好的贷款者。

在二手房交易中,公积金贷款明显受到了冷遇,因为公积金贷款的手续繁杂,时间长。因此很多出售者并不愿意购房者用公积金贷款,甚至是将公积金贷款“拒之门外”。

谁从中受利?

对于以上这些林林总总的二手房交易“潜规则”除了扰乱了市场秩序,普通消费者从中的利得几何?

据悉,目前的房产中介机构,主要盈利依旧是以促成交易所收取的交易佣金为主,房贷返点收入一般占房产中介收入的15-20%左右,因此取消房贷返点,房产中介有可能会将损失转移到消费者的身上,向消费者收取一定数额的贷款代办费用。

因此对于中介的整体利润损失不会很大,但是该笔现金流的缺失,会使部分房产中介的扩张步伐稍有减缓。

对于房贷按揭机构、担保机构而言,冲击较大,目前市场上相当一批房贷按揭中介都是以返点作为主要甚至唯一利润来源,其中一些规模下、资质差的房贷按揭中介甚至为了迎合房产中介的批贷要求而协助房贷申请人提供不适格资料以取得银行贷款,停返点势必使这一批规模较小的按揭中介生存空间急剧萎缩并实现对市场的净化与洗牌。

链家地产的林倩表示,虽然从表面上看这些潜规则让购房者“占了便宜”,但是实际上后患无穷。“很多不切实际的承诺到了签约时,发现并不能实现,同时还会有很多费用不断的冒出来。”她表示,从长期来看,二手房中介市场的规范,有利于这个行业的健康发展。

她同时坦言,目前市场上之所以投机的气氛那么浓,也和中介公司不规范操作让不少投机客有漏洞可钻有关,据链家地产估计,目前二手房交易中有20%-30%是投机客。

烁 本文来源:网易房产 作者:江卉 责任编辑:王晓易_NE0011
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