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尹中立:停止返点有利于金融业发展

2010-01-13 21:22:29 来源: 中国房地产报(北京) 举报
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    银行需要规模,需要市场份额;中介掌握着交易资源,拥有同质化竞争的选择空间。两者结合在一起,就形成了当前二手房按揭市场返点的商业规则。
    
    这是市场自然发展的结果:因为新房供应不足,房价屡创新高,二手房交易活跃,而房地产中介掌握着渠道资源,获取交易利润原本无可指摘。若这一领域已有风险或成本过高,商业银行完全可以退出这一领域。

    监管部门或银行业协会等机构出面签订的自律公约,虽然是监管部门风险管控的要求,但依然不能改变同质化竞争时代,二手房按揭返点是商业银行赢得竞争的有效手段这一事实。

    在银行竞争和年度任务的压力下,类似的公约很快就会失去约束力。

    可以肯定的是,无论市场的演进怎样,叫停二手房按揭返点,对银行都是利大于弊。对此,本报记者专访了中国社会科学院金融所金融市场室副主任尹中立,对取消返点对银行和二手房造成的影响进行了分析。

    中国房地产报:对于银行来说,新房贷款和二手房贷款,在其获得利润方面有什么区别吗?

    尹中立:有区别。二手房贷的主动权实际掌握在房地产中介机构方面。对银行来说,为了拓展客户资源,为了做住房抵押贷款业务,在银行之间的竞争中处于被动地位,而房地产中介机构处于主动地位。所以会出现银行给房地产中介机构返点的现象。

    从银行资金安全的角度来看,停止返点行为的措施是对的。返点行为使银行的盈利能力受到很大影响,实际上已经导致银行的盈利能力的下降。另一方面,银行做二手房贷业务的风险也在加大。因为银行是通过所获利润来覆盖其所能够承担的风险的,银行因为给房地产中介机构高额返点而大量减少所获利润。新房房贷业务的交易成本较之二手房房贷的交易成本大大降低,只需要和开发商之间协商,而不需要给更多的客户返还利润。

    所以,银行的二手房房贷业务相对于新房贷款业务,其承受风险的能力下降。

    中国房地产报:银行停止对房地产中介机构的返点,是否会不利于二手房市场的盘活?

    尹中立:应该不会有不利影响。整个房地产市场的存量房规模在不断增加,二手房占住房市场的比重会越来越大,交易量在整个房地产市场的比例会不断上升。当房地产市场发展到一个成熟阶段时,二手房数量应该占房地产市场住房总量的80%左右,也就是说,那时,二手房交易量应该是一手房交易量的四倍左右。

    中国房地产报:近期大连、宁波等地银监局都已明确表示要银行停止对房地产中介机构的返点行为,京深沪各地也在商议是否取消二手房返点,大范围取消返点会产生哪些影响呢?

    尹中立:停止返点行为更有利于金融业的发展。


    银行之间因为各种各样的原因,导致银行以扩大业务量为主要的经营目标。在这种导向下,才出现返点行为。银行给房地产中介机构的高额返点,致使银行在开始这种业务的一个年度以内是无法获得利润的。现在银行按揭贷款的优惠利率为4%~5%之间,而返点甚至高达2%左右。银行无法获得利润。这种亏本生意,银行之所以之前会做,与银行内部的考核制度有很大关系。银行把其所在地区所占有的市场份额作为第一考核指标,所占市场份额的上升或下降就变得至关重要。返点行为是银行为扩大在扩张的冲动下采取的非常措施,这种措施不会持久。

    现在银行内部停止返点,是监管制度的变化以及整个竞争形势的变化,导致银行内部经营策略的变化。这才是银行停止返点的真正原因。

    但对房地产中介机构来说是雪上加霜,2010年二手房的中介业务一定会大大下降。之前出台的调控措施已经对房地产中介机构造成很大影响,现在银行又调整策略,对房地产中介机构是一个很大的考验。

netease 本文来源:中国房地产报 责任编辑:王晓易_NE0011
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