网易首页 > 新闻中心 > 新闻 > 正文

返点:一场房贷市场主导权的战争

2010-01-11 15:42:06 来源: 中国房地产报 举报
0
分享到:
T + -

张义(化名)憋了近一年的闷气终于被一系列地产新政“组合拳”纾解了不少。

此前,每天大多数时间,这位某大型商业银行分管住房信贷的高管总是对着电脑屏幕上不断激增的个人住房按揭数据,一盯就是好几个小时。

“2009年虽然住房个贷数量猛增,利润却只有微幅上涨。”在银行系统的年终总结会上,张义和参会高管都认为这是一个相当危险的信号。

推荐阅读
李宇春 李宇春等十位女星梦想超冷艳家居(组图)
2010京房价还能涨多少
  • 中国楼市泡沫比迪拜严重千倍
  • 武汉长沙楼价将随武广涨起来
  • 房企须一次性公开全部房源
  • 业主集体大闹SOHO楼盘 劝人别买
  • 国务院首次提出规范央企投资地产
  • 大兴法院将调查马琳房产(组图)

银行迫于放贷任务指标压力,在新房供应不足的情况下只能把个人住房贷款大量发向二手房,但二手房的频繁转手、低利率、高额中介返点却成为砍削银行利润的三把利刃。

“如果任其发展,波及到的就是金融安全。” 张义说道。

赔本赚吆喝

在张义的电脑成交记录中,二手房是新房数量1.4倍以上的,被通通标注成了红色。他说:“银行迫于个贷指标,只得赔着吆喝做买卖。”

张义熟练地列出了二手房按揭的“赔本账”:假定一套贷款100万元的二手房,一年的利率执行7折优惠后是4.158%,如果贷款年限是30年,则贷款人每月还款为4865元(按等额本息还款),第一年的利息总额大概在40000元左右(等额本息还款每月还款利息逐月递减);而按照贷款金额2%的佣金计算,则付给中介的佣金是2万元,再加上替客户垫上的担保费,银行实际利息收入也就1万元多一点。

“更要命的是,如果贷款人几个月内把房子再卖掉,银行的利息收入就可能连支付中介佣金都不够。”张义说。

在银行看来,银行支付给中介2%的返点杀伤力很大。如果按照2009年前11个月北京市二手房贷款的总量约为3500亿元计算,支付给中介的返点费就高达7亿元。“如果是新房按揭,这7亿元全部应该是银行的。”张义说。

事实上,银行原本可以不做赔本的生意——房地产住房贷款分新房按揭和二手房按揭两类,在张义看来,2009年新房供应的不足才使得银行的个人住房信贷被二手房绑架。

来自北京市房地产交易管理网的数据显示,2006~2008年三年间,新房交易量最高时超过二手房交易量约2倍,但2009年全年二手房交易量却是新房交易量的1.4倍。我爱我家公司称,2009年二手住宅的成交过户数据为21.4万套。

“几乎稳赚不赔的新房按揭如果再不大量涌现,银行的住房贷款质量将会出问题。”张义认为。

渠道的力量

在激增的个人住房贷款规模背后,微薄的房贷利润面临着更多机构的抽血,而最大的一块就是中介的返点。

进入2009年12月,张新生(化名)才彻头彻尾地体会到“二手房按揭凶猛”。

彼时,恰逢二手房营业税优惠政策终止前夕,张新生突然感觉到交易量放大,其中不乏做二手房投机交易的人。他们年初买、年底卖,还掉二手房按揭贷款后获利颇丰。

身为一名普通的个人住房信贷交易员,张新生在每天的工作中见证了大量的速买速卖——在房屋中介的牵线搭桥下,办理二手房的还款或转按揭。张新生感慨:“二手房的火爆使得中介带来客户时,个个表现出很牛的样子。”

中介的牛气自然来源于二手房交易的活跃。事实上,二手房交易不但涉及评估事务所、律师事务所、房管局等很多机构,更重要的是,过户阶段还需要担保,这些事情都需要由中介公司来促成,这使其在参与分享房贷利息的大蛋糕中保持了较大的话语权。

去年12月,北京二手房市场在恐慌性交易支撑下高位大涨,促使全年的住宅网签量突破26万套,而中介的利润正是从这些网签的二手房中而来。

目前银行返点的方式有两种选择,第一种返点给担保公司,担保公司再返点给二手房中介;另一种则由银行直接返点给二手房中介公司。但后者还是需要通过担保公司走账,只是后者支付的费用较少。这是因为根据规定,在二手房交易中,房产过户到房产证抵押有一段时间差,其风险不能由银行来承担,必须由担保公司承担。

据了解,有些担保公司为了抢夺与更多二手房中介合作的机会,不惜给出比银行还要高的返点。一位业内人士透露说:“比如银行给担保公司1.6%的返点,担保公司就敢给房屋中介1.7%的返点。因为只要担保公司的贷款量够大,银行年底返还的奖金就足以弥补其间的差异和利润。”

返点之过

一般而言,担保公司的风险控制人员和销售人员的比例是1∶3,但是有的担保公司为了抢夺市场,降低门槛,风险控制和销售人员比例甚至达到了1∶30。

而担保公司等中介机构的恶性竞争,往往会出现利益结合体,联手抬高房价,做假按揭、提供虚假证明、套用银行资金等行为。“银行一旦放松了对于二手房按揭的贷前调查,风险隐患将明显攀升。”银行内部人士表示。

而在上述银行人士看来,中介返点更是房价飙升的诱因。比如,在有返点的情况下,中介以成交牟利为目的,往往会联合担保公司,通过提高房屋评估价等各种途径,弥补首付款的不足。

“这么做导致房子的流动越来越快,成交数据越来越高,买涨不买跌的购房心理促使了价格飙升。”上述银行人士认为。

为了防范风险,各地银行掀起了一场抵制中介高额返点的旋风。

在北京,银行业协会召集各商业银行个贷负责人开会,商讨返点由年签改为季签;在深圳、上海、天津等地,各商业银行分行都签订了《银行业二手房按揭贷款业务自律公约》,承诺在办理二手房按揭贷款业务过程中,不以任何形式向地产中介或其代理机构或个人支付佣金以获取业务来源。

“中介做转按揭时既避免了繁琐的手续,事实上如果操作规范,也能对银行起到规避风险的作用。”北京铸成律师事务所律师姚克枫认为。

中介式微

成也返点,败也返点。风光一时的房地产中介公司无论如何不曾想到,视为生存之本的返点即将沦为绞命索。

“如果银行真的取消返点,对中介的影响将是关乎生死的考验。”姚克枫表示。据了解,返点收入对业务量较大的中介来说可以占其营业收入的20%~30%,而一些小的中介公司也达到10%左右。

在深圳,由于按揭业务的停滞,一些以做按揭为主的中介公司已经倒闭,而原因就是银行取消返点后,他们失去了最直接的利润来源。

而不少中介更是悄然转型,以代销外地新房、代理本地尾房业务维系利润和扩展多元化经营。

银行的谋算

在返点叫停的背后,更潜伏着银行重掌房贷市场主导权的阳谋。

记者调查了解到,银行系统在年终结算总结时,对2010年房地产市场关注度很高,并对此次房地产调控有金融安全方面的理解。

“二手房交易营业税征免时限由2年调整到5年,目的就是把购买力由二手房市场引导到新房市场,使银行增加新房按揭数量,从而保证银行的住房个贷利润。”

张义特别补充道,在开发贷大规模放出去的背景下,新房个人贷款的回笼就相当于稳定了金融系统的安全。

事实也证明,二手房交易营业税调整后,二手房交易量骤减,而新房则出现供需两旺的局面。

据亚豪机构统计数据显示,北京市12月新增开盘项目52个,新增供应套数为11652套,新增供应面积为114.1万平方米。环比11月,新增供应套数增加了7.1%,新增供应面积增加了13%。新开盘的52个项目中,首次开盘的纯新盘项目14个。

亚豪机构副总经理高姗分析指出,12月新增项目个数虽然与上月持平,但新增供应量明显增加,而且首次开盘的纯新盘项目环比上月增加了27.3%。

“这说明12月开发商入市意愿比较强烈,新政对新房入市的刺激作用明显。”高珊说。

新房的供应量放大对于银行无疑是一个好消息,因为新房按揭从银行发放开发贷的那一刻,就已经被银行锁定为终极目标。在通行的规则中,银行发放开发贷的重要条件就是个人按揭贷款必须在本行办理。

伴随着房地产调控新政的渐次落地,银行在房贷利润的博弈中也正在重新掌握主动权。

netease 本文来源:中国房地产报 责任编辑:王晓易_NE0011
分享到:
跟贴0
参与0
发贴
为您推荐
  • 推荐
  • 娱乐
  • 体育
  • 财经
  • 时尚
  • 科技
  • 军事
  • 汽车
+ 加载更多新闻
×

哈佛学霸:"穷忙"的勤奋者有多惨?

热点新闻

态度原创

精彩推荐
海淘品牌
阅读下一篇

返回网易首页 返回新闻首页