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2010年各地银监局严防二手房返点“潜规则”

2010-01-04 18:17:24 来源: 网易房产 举报
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核心提示:网易房产独家获悉,大连、宁波等地银监局先后下发文件,声明严控中介返点操作。不少银行业协会公约也在2010年1月1日正式生效。

网易房产1月4日讯 近日,网易房产独家获悉,大连、宁波等地银监局先后下发文件,声明严控中介返点操作。而不少银行业协会公约也在2010年1月1日正式生效。

在大连市银监局下发的一份文件中明确指出:近期,全国部分地区的房产中介凭借垄断的客户资源,向贷款银行要求高额“返点”,返利最高达到贷款总额的2%。

除此之外,中介还鼓动银行降低放贷门槛,帮助客户假造材料,进而影响银行的信贷安全。因此,大连银监局要求银行彻查是否发现中介存在为客户提供收入证明、单位公章、税单及银行流水等相关虚假证明行为。

潜规则暗涌

购房人—二手房中介——担保公司——银行,在这个利益链条中,谁掌握了终端谁就掌握了话语权。对于房地产中介的竞争力来源于客户的多少,而对于担保公司来说,其竞争能力来源与多少个二手房中介有合作,能否帮助购房人申请争取贷款资格和更低的首付与利率。

目前银行返点的方式有两种选择,第一种返点给担保公司,担保公司再返点给二手房中介。而另一种由银行直接返点给二手房中介公司,拉一家担保公司“洗钱”。因为根据规定二手房交易中房产过户到房产证抵押有一段真空期,其风险不能由银行来承担,必须由一家担保公司承担。

据了解,有些担保公司为了抢夺与更多二手房中介合作不惜给出比银行还要高的返点。一位业内人士透露“比如说银行给1.6%的返点给担保公司,但是担保公司能给房屋中介1.7%的返点,因为只要担保公司的贷款量够大,银行年底还会给与一定幅度的奖金。”

而各担保公司恶性竞争的结果,就是出现一些担保公司抛高房价,假按揭、提供虚假证明、套用银行资金的等行为,而银行放松了对于二手房按揭贷款的贷前调查工作,给银行带来了风险隐患。

银行对于中介公司返点的名目各异、形式多样、而且比例不断上升,宁波银行协会就在自律公约里面点破了多种佣金行为,例如营销费、咨询费、办公费、广告费、场地使用费、低于成本价格提供办公场所、计算机软硬件、以及旅游、抽奖、购物券等多种形式和手段。

目前上海市银监局已经明确规定,商业银行可以像中介机构提供手续费,但支付的费用不得与贷款金额挂钩。

据了解,目前一些大型的优质担保公司,其风险控制人员和销售人员的比例是1:3,但是个别担保公司,为了抢夺市场,将门槛降低,风控和销售人员比例甚至达到了1:30,坏账率极高,已经被不少银行拉入黑名单。

二手房中介和担保公司互相勾结

高额返点实际上造成了担保行业的良莠不齐,为了赚取返点,房产中介在不能“要挟”银行的情况下,甚至会逼担保公司协助作假。而一些规模较小的担保公司为了获得业务,很可能会通过对银行风险控制体系的了解而协助弄虚作假以迎合房产中介的需要,如此一来,真正能够承担担保责任的、不敢弄虚作假的正规担保公司就没有了所谓的“市场竞争力”,而那些小公司在出现违规被取缔或取消准入之后,大不了可以改换门庭另起炉灶,重新从事所谓的“担保业务”或是继续着“房贷中介”的角色,最终造成市场上充斥了大批资金实力弱、不具备担保条件、不能帮助银行屏蔽风险、不能协助客户实现“房贷理财”的机构。正规机构的生存空间在高额返点之下被一再挤压。

北京逆市升温?

“现在北京的中介返点是全国最高的!”一位担保公司业内人士透露,就在浙江、大连等地、上海等地银行给二手房中介以及担保公司返点叫停之际,北京的中介返点却逐渐升温。

“越新的银行返点越严重,在北京,比如中信银行、包商银行还有刚刚起步的邮政储蓄银行等返点较高。”一位资深担保公司高层向网易地产透露。

二手房转按揭返点的情况和该地区的银行竞争程度有直接的关系,例如北京、上海、深圳等,国有银行、商业银行以及地方性银行的竞争十分激烈,为了抢夺更多的客源因此返点情况较多,而像西部地区,因为银行间竞争不强,因此返点情况较少,返点的幅度也低。

目前地方银行业协会已经要求其协会成员签订自律公约,虽然协会本身并不具有行政约束力,但协会背后却是地方银监局的监管,协会会将其银行成员的违规行为上报地方银监局,列入该行年度评级和年度监管意见。

返点命运一月是关键

其实银行返点并不是什么稀奇事,每次楼市火爆时都会出现,比如上海银监会早在2004年就发文要求叫停返点,但是2009年当二手房交易量再次放大时,这份红头文件还是难以阻挡商业银行的利益争夺战,也才出现了叫停返点“一停再停”的局面。

2010年1月1日,宁波市银行业与中介结构规范合作自律公约正式生效,而专家却预测,随着1月份银行各类费用确定,返点的竞争会更加激烈。

“北京取消返点是肯定的事,就看什么时候了,1月份是个档口,因为营销的费用会初步确定”一位业内人士如是说。

下一页:银行业公约对“返点”行为的规定和处理办法

江卉 本文来源:网易房产 作者:江卉 责任编辑:王晓易_NE0011
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