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房产信贷政策失控才是返点的根源

2009-12-01 15:22:00 来源: 南方网 举报
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■经济人 之马红漫专栏

银行向房屋中介“返点”近期受到各方规制。继上海市银行同业公会拟叫停银行“返点”消息之后,浙江省银行业协会近日表示,杭州工商局正在调查银行与房产中介的费用往来,如认定为房贷“返点费”,将以不正当竞争、涉嫌商业贿赂论处。

如同其他行业的“潜规则”一样,各银行向房屋中介“返点”由来已久,且彼此心照不宣。就其实质而言,商业银行有为抢夺房贷客户而进行利益输送之嫌。时下,各地主管部门纷纷出面对此进行严格规制,将有利于倒逼房屋中介公司回归主业,进而扭转房地产二级市场失序的局面。

本轮房价飙涨演绎至今,房屋中介从火爆的行情中分得一杯羹。按照正常逻辑看,房屋中介主要盈利模式当为“居间服务”收入,也就是其通过优势信息资源促成房屋买卖或者租赁而获得的“佣金”。但事实上,中介还握有所谓的银行“返利”,即中介公司把客户推荐给某家商业银行做按揭贷款,该银行就要给予中介公司一定比例的“返佣”。通过这一“隐秘”的利益输送纽带,银行之间抢夺客户的“战火”蔓延到了房屋交易二级市场,具体“返点”的高低随着银行房贷指标进度以及房贷政策松紧等变化而涨跌。例如在杭州,大致维持在房贷总额的千分之六至千分之八之间。以此推算,向银行推荐一笔100万元的个人住房抵押贷款业务,中介在理论上可以获得6000元-8000元不等的佣金收入。

可见,相比较要花费大量时间与精力搜集整理房源信息、带客户看房与回访,银行“返点”业务收入则要更加轻松舒服。市场上渐次诞生了一种以个人住房抵押贷款代理为主业的中介公司,为借款人向银行申请二手房贷款提供资料收集、预审及担保。从趋利本性看,中介充当银行房贷业务“先行军”的角色,向银行提供客户鉴定信息并收取相应的报酬本无可厚非,但是以房贷客户资源为买卖对象、以“返点”高低为指挥棒的合作模式却给房地产市场健康发展带来诸多隐患,这才是需要监管部门深刻反思的问题所在。

从今年以来房价上涨的助推因素看,违规房贷导致资金流入市场是推高房价的直接因素之一。其中房屋中介机构主导的二手房交易更是违规放贷的重灾区,大量的二套以上房都可以享受7折利率、首付两成的优惠政策,至于监管部门规定的利率上浮10%、首付四成则如同虚设。究其原因,房屋中介机构根据银行规定而针对性地修改客户信息,正是其中造成操作漏洞的直接助推因素。同时“返点”因素的存在,使得商业银行与中介机构形成利益共同体,银行业为了维持与中介机构的关系,也会对其所提供的客户疏于严控,在一味追求完成房贷指标的过程中降低了资产安全性。其结果就是,房价在信贷资金的推动之下扶摇直上,而银行与中介机构则是皆大欢喜。

银行之间有竞争、中介之间也有竞争,从理论上应该已经封杀了中介的强势地位。所谓“返点”问题的根源,并不在于中介与银行之间利益勾结,而在于房地产市场供求关系不平衡,以及信贷监管制度的缺位。因此,虽然“返点”被监管部门叫停,但是一些中介机构却开始酝酿收取贷款服务费,继续把相关成本转嫁给房产买家。试想,如果房地产市场需求平稳,供求力量相对平衡,作为中介机构根本不可能享受到如此强势的地位。而正是基于其这一强势的市场地位,才进一步加大了市场买家的弱势心理,并成为助推房价继续飙升的重要因素。

从根源上讲,商业银行二套房信贷管制被人为放松才是所谓“商业贿赂”产生的根本所在。鉴于政策被隐形放松,导致宽松信贷政策执行的时间存在不确定性。这就导致银行都想趁政策收紧之前大量集中放贷,这才是银行不得不积极“贿赂”中介机构的原因,也是中介机构能够获得强势地位的源头所在。

笔者认为,银行“返点”的确涉嫌商业贿赂,但是依目前“返点”行为的普遍化状况,期望司法部门介入依法严惩其实也并不现实。市场修正的真正关键在于,让商业银行房贷业务回归有序竞争,即银行以合理化产品设计与优质服务吸引客户,中介机构以服务质量竞争取胜,而不再是沉迷于“返点”的潜规则模式。其间制度建设的要害在于,既定的监管政策不能随意被放松执行,否则失衡的市场关系会导致赌徒心态横行,最终只会搅乱市场秩序,而买单者则是渴望安居置业的普通买家。(作者系经济学博士)  

netease 本文来源:南方网 责任编辑:王晓易_NE0011
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